Нужно ли платить налог с продажи дома после раздела участка, если он в собственности более 5 лет

Не «сгорает» ли срок владения домом от раздела участка и не нужно ли платить НДФЛ с продажи дома

Общее правило освобождения от НДФЛ — выдержан минимальный предельный срок владения:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Ключевая норма именно для раздела: при образовании не более двух земельных участков срок владения каждым из них считается от исходного:

При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков. Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух.
— абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку вы делите 15 соток ровно на два участка (7,5 + 7,5), условие «не более двух» соблюдается: шестилетний срок владения исходным участком засчитывается каждому из двух образованных. Что касается дома — раздел участка его не затрагивает: дом не сносится и не создаётся заново, поэтому дата регистрации права на него не меняется и срок по дому сохраняется. Земельно-правовое основание такого подхода:

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ) 2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
— ст. 11.4 ЗК РФ, п. 1

То есть при разделе исходный участок прекращает существование, но право собственности возникает у вас же на все образованные участки, а налоговый закон дополнительно сохраняет «стаж» владения (абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ выше). В силу этого межевание и раздел участка на два не перезапускают срок владения.

Вывод: руководствуясь абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ (образование не более двух участков при разделе) и ст. 11.4 ЗК РФ, раздел вашего участка на два по 7,5 сотки не приводит к исчислению срока владения заново ни для дома, ни для обоих новых участков; шестилетний стаж сохраняется.

Какой минимальный срок применяется — 5 лет или 3 года

Размер минимального предельного срока зависит от условий: по общему правилу — 5 лет, а в перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ случаях — 3 года.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации важны два трехлетних основания. Первое — единственное жильё на дату продажи:

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Обратите внимание: если жилой дом на дату регистрации перехода права к покупателю — ваше единственное жилое помещение (у вас и супруга нет иных жилых помещений), минимальный срок составит 3 года, и правило п. 3 автоматически распространяется и на участок под домом. Второе — трехлетний срок также применяется, если право на дом получено по наследству, по договору дарения от близкого родственника, в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (подп. 1, 2, 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если ни одно из этих условий не выполняется, действует общий пятилетний срок.

Вывод: при 6 годах владения вы укладываетесь и в общий пятилетний срок; отдельно проверьте, является ли дом единственным жильём, — тогда применим трёхлетний срок, но для вашего случая это уже не критично, так как 6 лет превышают оба срока. Дополнительно субъект РФ вправе уменьшить срок вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ) — это можно уточнить по вашему региону.

Что делать, если срок по какому-то объекту окажется меньше минимального (ветка «налог всё же возникает»)

Такая ветка возможна, если, например, право на дом было зарегистрировано позже права на участок и по дому 5-летний срок к моменту продажи не истёк, или объекты продаются в разных налоговых периодах с разными сроками. Тогда база определяется по правилам ст. 214.10 НК РФ: доход сравнивается с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Уменьшить доход можно либо имущественным вычетом до 1 млн рублей, либо фактическими расходами на приобретение:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества.
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Важно: вычет 1 000 000 рублей — общий на все проданные в одном налоговом периоде жилые дома и земельные участки, он не суммируется по каждому объекту. Поэтому продавать дом с участком и пустой участок одним пакетом в один год невыгодно с точки зрения вычета, если есть риск налога.

Вывод: в ветке «налог возникает» базу можно уменьшить имущественным вычетом до 1 млн рублей в целом за год либо документально подтверждёнными расходами на приобретение; лимит вычета не удваивается при продаже двух участков, поэтому при наличии риска налога имеет смысл разнести продажи по разным налоговым периодам.

Обязанность декларировать доход и сроки

Если доход освобождён по ст. 217.1 НК РФ, обязанности по уплате налога не возникает. Однако обязанность подать декларацию возникает только при получении облагаемого дохода:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся в срок не позднее 30 апреля следующего года, а налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Если продажа полностью освобождена от налогообложения (6 лет владения больше минимального срока), обязанности подавать 3-НДФЛ нет; задекларировать доход — это право, а не обязанность. Если же по какому-то объекту налог возникнет, декларацию нужно подать до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Вывод: при 6 годах владения и освобождении по ст. 217.1 НК РФ обязанности подавать декларацию и платить налог нет; при возникновении налога декларация — до 30 апреля, уплата — до 15 июля следующего года.

Риски: последствия, если налог не будет задекларирован и уплачен

Если налог всё же подлежал уплате, а вы его не исчислили, применяются штраф и пени:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Пени начисляются за каждый день просрочки:

Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате. Не начисляются пени на сумму недоимки в размере, не превышающем размера положительного сальдо единого налогового счета налогоплательщика в соответствующий календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов, увеличенного на сумму денежных средств, зачтенную в счет исполнения предстоящей обязанности этого налогоплательщика по уплате конкретного налога. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 4. Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки. Если иное не установлено настоящей статьей, процентная ставка пени принимается равной: (В редакции Федерального закона от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 1) для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации
— п. 3, подп. 1 п. 4 ст. 75 НК РФ

Начисление налога налоговым органом может произойти и без вашей декларации — при камеральной проверке по данным о сделке: налоговая база определяется по цене сделки либо по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, если цена ниже (п. 2, 3 ст. 214.10 НК РФ).

Вывод: при необоснованном неисчислении налога возможны штраф 20% от неуплаченной суммы (при умысле — 40%) и пени за каждый день просрочки; но если продажа освобождена по ст. 217.1 НК РФ (6 лет владения), оснований для этих санкций нет — важно лишь иметь документы, подтверждающие дату регистрации права на дом и участок.

Трёхлетний срок: когда применяется и почему для вас это уже не решающе

Минимальный предельный срок в 3 года установлен только для исчерпывающего перечня случаев, приведённых в п. 3 ст. 217.1 НК РФ:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— вводная часть п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Дополнительно трёхлетний срок действует, если продаваемое жильё — единственное (подп. 4), и тогда он распространяется и на участок под домом:

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Но применительно к вашему случаю различие «3 года или 5 лет» итог не меняет: вы владеете объектов 6 лет, что превышает и общий пятилетний срок, установленный п. 4 ст. 217.1:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: даже при наиболее строгом общем пятилетнем сроке шестилетнее владение домом и участком даёт право на освобождение от НДФЛ; уточнять основание приобретения (наследство, дарение, приватизация, единственное жильё) для окончательного ответа не требуется.

Отграничение от «перезапуска срока», как при сносе старого и строительстве нового дома

Чтобы исключить риск переквалификации, важно отделить ваш случай от ситуации, когда срок владения действительно отсчитывается заново. Перезапуск происходит там, где возникает новый объект недвижимости:

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков. Статья 221.
— ст. 219 ГК РФ, п. 4

Здесь право возникает «с момента регистрации» — это случай вновь создаваемой вещи (новый построенный дом после сноса старого). У вас же дом не создаётся заново и не уничтожается, поэтому срок по нему не обнуляется. Что касается земельного участка, то при разделе исходный участок прекращает существование, а право на новые возникает у того же собственника:

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ) 2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
— ст. 11.4 ЗК РФ, п. 1

Именно для этой ситуации налоговый закон прямо сохраняет «стаж»: срок владения образованными участками считается от исходного (абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ — блок 1), при условии образования не более двух участков. Таким образом, в отличие от «снос-стройка», раздел участка не относится к случаям, когда срок владения начинает течь заново.

Вывод: раздел участка на два — это преобразование того же имущества с сохранением налогового «стажа» владения (при двух участках), а не создание нового объекта, поэтому риск переквалификации и перезапуска срока отсутствует; перезапуск возможен только при создании нового недвижимого объекта (например, нового дома), чего в вашей ситуации не происходит.