Нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной по программе расселения, если в старой квартире владели 18 лет, а в новой 1 год?

Есть ли запрет на продажу квартиры, полученной при расселении

Никакого законодательного запрета продавать жильё, полученное по программе расселения, «в течение какого-то срока» не существует. Право собственности на новую квартиру у клиентки зарегистрировано, значит, она вправе распоряжаться ею свободно.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Именно так и надо понимать ответ организации, расселявшей клиентку: «ограничения могут касаться только налога» означает, что единственное, о чём идёт речь, — это возможность уплатить НДФЛ при продаже, а вовсе не запрет на саму сделку. Гражданско-правовых «сроков неотчуждения» для предоставленного взамен изымаемого жилья закон не устанавливает: расселение оформляется предоставлением другого помещения взамен изымаемого, и после регистрации права собственности новый объект ничем не обременён в части сроков владения до продажи.

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Вывод: продавать новую квартиру клиентка вправе хоть завтра — никакого минимального срока обязательного владения, запрещающего отчуждение, законом не установлено. Всё ограничение сводится исключительно к налоговым последствиям: если не истёк минимальный срок владения, с дохода придётся заплатить НДФЛ.

Что такое «совокупное время владения» и складывается ли срок старой и новой квартиры

Под «совокупным временем владения» (профессионально — «минимальный предельный срок владения») понимается срок нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Закон прямо предусматривает «сложение» срока владения старой и новой квартирой — но только для одной ситуации: продажа жилья, предоставленного взамен освобождённого в рамках программы реновации жилищного фонда в городе Москве.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ (программа реновации г. Москвы)

То есть именно «складывание» сроков (18 лет в старой + годы в новой) напрямую в НК РФ закреплено лишь для московской реновации. Для расселения аварийного жилья или изъятия для гос/муниципальных нужд в других регионах такого прямого правила в законе ранее не было. Это Конституционный Суд РФ признал пробелом, нарушающим принцип равенства: специальный порядок суммирования должен распространяться и на случаи, когда право собственности прекращено помимо воли гражданина по решению органа публичной власти (изъятие для гос/муниципальных нужд), а не только по московской реновации.

1. Таким образом, абзац второй пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 - 3), 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования не предусматривается возможность применения такого же, как в данной норме, специального порядка исчисления минимального предельного срока владения в отношении жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденного гражданином жилого помещения или доли (долей) в нем, право собственности на которые прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина.
   — Постановление КС РФ от 22.04.2026 № 26-П, п. 6

Важно для клиентки. Её дом попал под программу расселения именно как старая «пятиэтажка» (по обстоятельствам — снос ветхого/аварийного жилья или развитие территории), то есть право собственности на старую квартиру прекратилось не по собственному желанию, а по решению публичной власти. Это та самая ситуация, о которой сказал Конституционный Суд. Однако правовое закрепление вывода КС требует внесения изменений в закон, а сам КС оговорил: для расселения из аварийного жилья у него «возникают сомнения» в необходимости автоматически распространять суммирование (см. далее блок «Аварийность как ключевая развилка»).

Вывод: механизм «сложения» сроков старой и новой квартиры в законе есть, но напрямую — только для московской реновации; КС РФ распространил ту же логику на любые случаи прекращения права собственности помимо воли гражданина по решению публичной власти. Применимость именно к квартире клиентки зависит от того, было ли жильё признано аварийным, и от региона расселения.

Какой минимальный срок владения применяется к квартире клиентки: 3 или 5 лет

По общему правилу минимальный срок владения составляет 5 лет; в ряде случаев — 3 года.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Трёхлетний срок применяется, в частности, когда жильё получено в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или — ключевой для клиентки случай — когда продаваемая квартира является для налогоплательщика единственным жильём на дату продажи.

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
   — абз. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (три года, если это единственное жильё)

Право собственности на новую квартиру возникло в 2022 году. Значит:

• если применяется срок 5 лет (по общему правилу), то он истечёт только в 2027 году — при продаже раньше НДФЛ возникает;
• если применяется срок 3 года (квартира — единственное жильё, либо суммирован срок старой квартиры), то он уже истёк (2022 + 3 = 2025), и при продаже налога нет.

Кроме того, срок может быть уменьшен вплоть до нуля законом субъекта РФ по месту нахождения недвижимости.

1. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 6 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: для квартиры клиентки базовый срок — 5 лет (истекает в 2027). Он сокращается до 3 лет (уже истёк), если на дату продажи эта квартира — её единственное жильё. Именно поэтому вопрос «единственное ли это жильё» имеет решающее значение: при единственном жилье налога нет уже сейчас. Также нужно проверить региональный закон субъекта о возможном уменьшении срока.

Аварийность старого дома как ключевая развилка (две ветки)

КС РФ прямо разграничил две ситуации, и от этого зависит ответ о суммировании сроков. Если старый дом был признан аварийным и подлежащим сносу (расселение аварийного жилищного фонда), то автоматическое распространение суммирования вызывает у Конституционного Суда сомнения:

Конкретно-исторические условия расселения граждан из аварийного жилья порождают сомнения в том, что гражданину, переселенному из принадлежавшего ему на праве собственности аварийного, непригодного для проживания жилья в пригодное для проживания, с необходимостью должна быть предоставлена возможность учета периода владения отчужденным помещением при продаже предоставленного взамен, т.е. в применении механизма, аналогичного предусмотренному абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации. Конституционный Суд Российской Федерации учитывает данное обстоятельство. Это, однако, не должно препятствовать применению положений законов субъектов Российской Федерации, которыми в соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 217.1 данного Кодекса установлено уменьшение минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем в рассматриваемой ситуации, а применение уменьшенного срока не связано условием о непризнании дома, в котором находилось освобожденное помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо самого этого помещения непригодным для проживания.
— Постановление КС РФ от 22.04.2026 № 26-П, п. 6

Эта норма означает: для переселения из аварийного жилья КС не считает суммирование срока обязательным, но прямо допускает, что регион может уменьшить минимальный срок (вплоть до нуля) своим законом — и в такой ситуации льготой можно воспользоваться даже при аварийном статусе старого дома.

Две ветки для клиентки:

Ветка А — дом признан аварийным (ветхим, подлежащим сносу). Прямого «сложения» 18 лет старой квартиры с новой НК РФ не предусматривает, а КС не считает его обязательным. Срок владения новой квартирой считается с 2022 года: базовые 5 лет (до 2027), либо 3 года (до 2025, уже истёк), если квартира — единственное жильё. При продаже раньше срока налог возможен (уменьшаемый — см. следующий блок). Дополнительно нужно проверить, не установил ли регион уменьшенный срок.

Ветка Б — дом не аварийный, жильё изъято для гос/муниципальных нужд (развитие застроенной территории, снос неаварийных пятиэтажек). Это ровно тот случай, который КС признал подпадающим под требование суммирования: право собственности прекращено помимо воли гражданина по решению публичной власти. С учётом позиции КС срок владения старой квартирой (с 2004 года) должен включаться в срок владения новой, и тогда минимальный срок давно истёк — налог не возникает.

Вывод: решающий неизвестный факт — признавался ли старый дом аварийным. Если да (ветка А) — ориентир на 5 лет (до 2027) либо 3 года при единственном жилье; если нет (ветка Б) — есть сильное правовое основание (позиция КС РФ № 26-П) сложить сроки с 2004 года и продавать без налога. Статус дома устанавливается по договору/соглашению о расселении, решению органа власти об изъятии или о признании дома аварийным.

Если налог всё же возникает: база, вычет, декларация, ответственность

Если минимальный срок не истёк (продажа раньше 2027 при отсутствии оснований, либо до 2025 при отсутствии статуса единственного жилья), налог рассчитывается с дохода сверх вычета. Налогоплательщику на выбор: фиксированный вычет 1 000 000 руб. либо уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на приобретение имущества.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Доход от продажи имущества декларируется, а налог уплачивается самостоятельно.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Сам налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ). За неподачу декларации и неуплату налога установлены штрафы:

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод: если налоговая обязанность возникает, клиентка обязана подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля того же года; ей доступен вычет 1 млн руб. или учёт расходов. Если же минимальный срок истёк (суммирование по позиции КС, либо 3 года при единственном жилье), то доход освобождён от НДФЛ и декларацию подавать не требуется. Для точного определения обязанности клиентке следует установить: (1) аварийность старого дома, (2) единственность нового жилья, (3) регион (закон субъекта о снижении срока).