Нужно ли платить 30% НДФЛ при продаже квартиры, полученной в наследство, если я нерезидент и владел ею 2 года?

Облагается ли доход нерезидента от продажи квартиры и по какой ставке

Гражданство РФ само по себе не делает вас налоговым резидентом: статус определяется фактическим пребыванием в России.

Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— п. 1 ст. 207 НК РФ

Стало быть, если вы в этом году в России не были, вы не соответствуете критерию резидента. Обратите внимание: порог считается не по календарному году, а по любому периоду из 12 следующих подряд месяцев, и в него включается вторая половина прошлого года.

налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.07.2006 № 137-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 30.09.2013 № 268-ФЗ; от 03.04.2017 № 58-ФЗ) 2 1 . Налоговыми резидентами в 2015 году признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не менее 183 календарных дней в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года. Период нахождения физического лица в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не прерывается на краткосрочные (менее шести месяцев) периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2014 № 379-ФЗ) 2 2 .
— п. 2 ст. 207 НК РФ

Доход от продажи квартиры, находящейся в России, является доходом от источника в Российской Федерации независимо от вашего статуса.

недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу;
— пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ

Наличие статуса резидента лишь расширяет объект (доходы из РФ и из-за рубежа); для нерезидента объектом налогообложения остаются доходы от источников в РФ, к которым прямо отнесена продажа недвижимости.

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— ст. 209 НК РФ

Поэтому продажа вашей квартиры не выпадает из-под НДФЛ автоматически. И для нерезидента применяется повышенная ставка.

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
— п. 3 ст. 224 НК РФ

Вывод по ставке. Гражданство РФ роли не играет. Поскольку в текущем налоговом году вы не набрали 183 дня в течение 12 подряд идущих месяцев, вы — нерезидент, а доход от продажи квартиры в области относится к доходам от источников в РФ. Если срок владения окажется менее минимального предельного (см. блок 2), налог считается по ставке 30% (ст. 207, 208, 209, 224 НК РФ). Прежде чем считать потерю, обязательно проверьте фактический срок владения и наличие у вас статуса резидента по периоду «12 месяцев» — оба обстоятельства могут изменить результат.

Освобождается ли доход полностью — минимальный срок владения (3 года) и с какой даты он считается

Даже у нерезидента доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, если объект был в собственности весь минимальный предельный срок владения.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации минимальный срок — 3 года, а не общие 5 лет, так как квартира получена по наследству и является единственным жильём.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
— пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Наследственное основание здесь ключевое: по буквальному тексту подпункта 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ льгота не ставится в зависимость от того, от кого именно получено наследство (в отличие от дарения, где требуется близкий родственник). Второе основание — единственность жилья на дату регистрации перехода права к покупателю.

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения
— пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если ни одно из условий 3-летнего срока не выполняется, применяется общий срок 5 лет.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Теперь главное — с какой даты считается срок. При наследстве право собственности возникает со дня открытия наследства, то есть считает срок не от даты регистрации в ЕГРН, а от даты смерти наследодателя. Это значит, что «2 года в собственности» по выписке ЕГРН может оказаться фактически большим сроком. Кроме того, закон субъекта РФ вправе уменьшить минимальный срок владения, вплоть до нуля.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Вывод по освобождению. Итог зависит от двух дат. (1) Если с даты смерти наследодателя до даты продажи прошло 3 года и более — доход освобождён полностью, несмотря на статус нерезидента, налог по ставке 30% не возникает вовсе. (2) Если 3 года не прошло, но на дату государственной регистрации перехода права собственности эта квартира была вашим единственным жилым помещением (с учётом правила о неучёте жилья, приобретённого в течение 90 дней до продажи), тоже действует срок 3 года. (3) Если ни одно условие не выполняется, применяется общий срок 5 лет, и только тогда возникает налог по ставке 30% (см. блок 1). Решающим является не запись в ЕГРН, а дата смерти наследодателя — проверьте её и дату продажи.

Как можно уменьшить налог, если он всё же возникнет

Даже если срок владения оказался меньше минимального, облагается не вся цена, а доход за вычетом разрешённых сумм. Есть два взаимозаменяемых варианта.

Первый — фиксированный вычет в 1 млн руб. для жилых помещений:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Второй — уменьшение дохода на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы. При наследовании «приобретение» бесплатно, поэтому расходов на покупку нет, но закон позволяет учесть расходы, понесённые при получении имущества (в наследственных делах к ним относят расходы наследодателя на приобретение квартиры, подтверждённые документально):

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Отдельно проверьте базу по цене. Если цена сделки ниже кадастровой стоимости, доход для налога принимается равным кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

При цене 5,5 млн руб. налоговая база (если срок владения не покрыт) составит 4,5 млн руб. (5 500 000 − 1 000 000), а не полная цена.

Вывод по уменьшению налога. Если льготный 3-летний срок не подтвердится, вы вправе выбрать: применить вычет 1 000 000 руб. либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением квартиры (например, документально подтверждённые расходы наследодателя). При цене 5,5 млн руб. и вычете 1 млн руб. база — 4,5 млн руб. Обязательно сверьте цену сделки с кадастровой стоимостью: если цена ниже, чем 0,7 × кадастровая стоимость, налог посчитают от этой величины (ст. 220, 214.10 НК РФ).

Декларирование, сроки и ответственность

Продажа имущества, принадлежавшего вам на праве собственности, — это тот случай, когда физическое лицо обязано самостоятельно исчислить и задекларировать налог (если доход не освобождён по ст. 217.1 НК РФ).

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларацию нужно подать не позднее 30 апреля следующего года, а налог уплатить — не позднее 15 июля следующего года.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, уплата налога осуществляется не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога налогоплательщиками, для которых выполнено хотя бы одно из следующих условий: сведения о доходах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде, представлены банками и (или) государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов" в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 4 статьи 214 2 настоящего Кодекса, налоговыми агентами в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, за исключением доходов, не подлежащих налогообложению в соответствии с пунктом 72 статьи 217 настоящего Кодекса;
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Если декларацию не подать или занизить налоговую базу, применяются штрафы.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод по процедуре и рискам. Если 3-летний льготный срок не применим, а вычет/расходы не перекрывают доход, вы обязаны: подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства (месту учёта) не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить НДФЛ не позднее 15 июля того же следующего года (ст. 228, 229 НК РФ). За просрочку декларации — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц, не менее 1000 руб. и не более 30%, а за неуплату — 20% (до 40% при умышленности) от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 119, п. 1 и 3 ст. 122 НК РФ). Если же доход освобождён по ст. 217.1 НК РФ, обязанность декларировать его отсутствует, но декларацию можно подать добровольно для подтверждения права. При несогласии с доначислением применяется досудебный порядок обжалования в вышестоящий налоговый орган (ст. 137–139 НК РФ).

Налоговая база по кадастровой стоимости и обжалование при доначислении

Налоговую базу нельзя занизить, указав в договоре цену ниже рыночной: если цена сделки окажется меньше 0,7 от кадастровой стоимости, доход для налога всё равно примут по кадастровой величине с коэффициентом 0,7.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Если инспекция откажет в применении льготы по ст. 217.1 НК РФ, вычете или доначислит налог по ставке 30%, вы вправе обжаловать её решение.

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права. (В редакции федеральных законов от 09.07.1999 № 154-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 23.07.2013 № 248-ФЗ) Нормативные правовые акты налоговых органов могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.
— ст. 137 НК РФ

Вывод по базе и защите. При цене 5,5 млн руб. сверьте её с кадастровой стоимостью квартиры на 1 января года продажи: облагаемый доход не может быть ниже, чем 0,7 × кадастровая стоимость (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). В случае отказа или доначисления акт налогового органа обжалуется в вышестоящий налоговый орган, а затем — в суд (ст. 137 НК РФ). Подтверждать статус нерезидента и единственность жилья вы должны документально: отметками о пересечении границы (миграционной картой/загранпаспортом), справкой о смерти наследодателя и выпиской из ЕГРН об отсутствии иного жилья на дату перехода права.