Как рассчитать налог при продаже квартиры, полученной по программе расселения аварийного дома, если кадастровая стоимость изъятой квартиры занижена, а новая квартира продана в 2025 году?

Срок владения новой квартирой для освобождения от НДФЛ

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

По общему правилу доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ только при непрерывном владении ею в течение минимального предельного срока (3 или 5 лет). Именно этот срок определяет, возник ли у Вас облагаемый доход от продажи новой квартиры в июне 2025 года.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

В самом НК РФ зачёт срока владения изъятой квартирой предусмотрен непосредственно только для программы реновации в Москве. Формально Ваша ситуация (расселение аварийного дома) под эту норму не подпадает, и налоговый орган может исчислить срок владения новой квартирой заново — с декабря 2024 года.

Впредь до внесения таких изменений предусмотренный абзацем вторым пункта 2 статьи 217 1 Налогового кодекса Российской Федерации специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем подлежит применению также в отношении жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность гражданина взамен жилого помещения, право собственности на которое прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само это жилое помещение не было признано непригодным для проживания.
— п. 3 резолютивной части Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П

Ключевая для Вас норма: Конституционный Суд в Постановлении от 22.04.2026 № 26-П указал, что специальный порядок зачёта срока владения (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ) подлежит применению и при предоставлении жилья взамен изъятого помимо воли гражданина по любому решению органа публичной власти — но с оговоркой: «если в установленном порядке многоквартирный дом <…> не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само это жилое помещение не было признано непригодным для проживания». Поскольку Ваш дом был аварийным, прямое распространение этой льготы на Вас исключено — и для случаев аварийного жилья Конституционный Суд специально оговорил сомнительность зачёта.

Это, однако, не должно препятствовать применению положений законов субъектов Российской Федерации, которыми в соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 217 1 данного Кодекса установлено уменьшение минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем в рассматриваемой ситуации, а применение уменьшенного срока не связано условием о непризнании дома, в котором находилось освобожденное помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо самого этого помещения непригодным для проживания.
— п. 6 мотивировочной части Постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П

При этом Конституционный Суд прямо указал, что это не препятствует применению законов субъектов РФ, которыми в соответствии с подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ установлено уменьшение минимального предельного срока владения (вплоть до нуля) и применение которого не связано с условием о непризнании дома аварийным.

Вывод по вопросу: срок владения новой квартирой для целей освобождения от НДФЛ по формальным правилам исчисляется заново с декабря 2024 года, и продажа в июне 2025 года (владение менее 1 года) не освобождается от налога. Складывать срок владения изъятой квартирой 2017–2024 гг. по правилам абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ, как указал Конституционный Суд в Постановлении от 22.04.2026 № 26-П, применительно к аварийному дому нельзя. Единственное возможное исключение — закон Вашего субъекта РФ, уменьшающий минимальный предельный срок владения для такой ситуации (вплоть до нуля); нужно проверить региональный закон.

Гражданско-правовая природа передачи новой квартиры и расчёт налоговой базы

1. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
   — п. 2 ст. 567 ГК РФ

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. 2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
   — п. 1 ст. 568 ГК РФ

Передача новой квартиры взамен изъятой квартиры по соглашению об изъятии юридически строится по модели мены: каждая сторона — и «продавец», и «покупатель»; при этом обмениваемые объекты предполагаются равноценными, если из договора не вытекает иное, а неравноценность влечёт доплату разницы. Для налога это означает: продав новую квартиру, Вы вправе уменьшить доход не только на вычет 1 000 000 руб., но и на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение — то есть на стоимость изъятой квартиры.

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

По ч. 8 ст. 32 ЖК РФ новая квартира предоставляется взамен изъятой с зачётом её стоимости при определении размера возмещения, а по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в размер возмещения включается именно рыночная стоимость жилого помещения и все убытки. То есть законным критерием стоимости изъятой квартиры является рыночная, а не произвольно указанная в соглашении кадастровая величина 328 415 руб.

1. имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством); (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) 2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд; 3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ

Впредь до внесения в правовое регулирование изменений, вытекающих из настоящего Постановления, при совершении налогоплательщиком мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, НДФЛ взимается - в случае опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества (при этом, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена или не подлежит применению в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке, применяется рыночная стоимость, определяемая налоговым органом на основании отчета об оценке), в том числе с учетом всех выплаченных по такому договору денежных средств, - с соответствующей разницы.
— п. 2 резолютивной части Постановления КС РФ от 15.01.2026 № 1-П

Законодатель прямо предусмотрел имущественный вычет в размере выкупной стоимости объекта, полученной в денежной или натуральной форме; отметил Конституционный Суд и то, что при мене должны учитываться все выплаченные денежные средства. Применительно к Вашей конструкции это важно: для НДФЛ определяющим является реальное (рыночное) наполнение встречного предоставления, а не «кадастровая» цифра из соглашения.

Вывод по вопросу: для расчёта налога Вы вправе уменьшить доход от продажи новой квартиры (лето 2025 г.) на документально подтверждённые расходы на её приобретение — то есть на рыночную стоимость изъятой квартиры на декабрь 2024 года. Отчёт независимого оценщика как раз и служит таким документом, поскольку кадастровая стоимость 328 415 руб. очевидно не отражает реальную стоимость. Если налоговая не примет отчёт оценщика, налогоплательщик вправе требовать уменьшения дохода либо на документально подтверждённые расходы, либо на вычет 1 000 000 руб. (выбирается то, что выгоднее), поскольку это прямо предусмотрено подп. 2 и абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Правило «0,7 кадастра» и соотношение цены продажи и кадастровой стоимости

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Если доход от продажи (3 870 000 руб.) меньше кадастровой стоимости объекта, внесённой в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года продажи, умноженной на 0,7, то доход для налога принимается равным именно кадастровой стоимости × 0,7. Кадастровая стоимость здесь — новой квартиры (в соглашении — 3 762 180 руб.). Сравнение даёт: 3 870 000 руб. против 3 762 180 × 0,7 = 2 633 526 руб., то есть цена продажи выше порога — налог считается с фактической цены 3 870 000 руб., а не с кадастровой. Правило 0,7 в Вашем случае «не срабатывает», и это в пользу налогоплательщика, поскольку база определяется по цене сделки.

Расчёт налога при базе по цене продажи: доход 3 870 000 руб. минус расходы (стоимость изъятой квартиры) или минус вычет 1 000 000 руб. При вычете 1 000 000 руб. база составит 2 870 000 руб., налог (13%) — 373 100 руб. Это и есть цена вопроса об отчёте оценщика: заявленная в соглашении стоимость изъятой квартиры 328 415 руб. как расходы почти не уменьшит базу, тогда как рыночная стоимость изъятой квартиры (ориентировочно 1 000 000 руб.), учтённая как расходы, заметно снизит налог. Приемлемость такого подхода подтверждается и Постановлением КС РФ от 15.01.2026 № 1-П о мене.

Вывод по вопросу: налоговая база определяется по цене продажи 3 870 000 руб. (она выше 70% кадастровой стоимости), и налогоплательщик вправе уменьшить её либо на документально подтверждённые расходы на приобретение, либо на вычет 1 000 000 руб.; отчёт независимого оценщика о стоимости изъятой квартиры на декабрь 2024 года для этого подходит как документальное подтверждение расходов.

Обязанность и срок подачи декларации 3-НДФЛ

1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ;
   — абз. 1 п. 1 ст. 229 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ;
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

Если срок владения новой квартирой не истёк и, соответственно, доход облагается, Вы самостоятельно исчисляете налог и обязаны подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи: продажа в июне 2025 года — декларацию нужно было подать до 30 апреля 2026 года, а сам налог уплатить не позднее 15 июля 2026 года. Если Вы уже пропустили 30 апреля 2026 года, декларацию следует подать незамедлительно — это снизит размер штрафа за непредставление.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ

Отдельно обратите внимание: есть случаи, когда сумму дохода можно не указывать, если доход не превышает размер вычета (1 000 000 руб.). При цене продажи 3 870 000 руб. это правило не применяется к Вам — доход выше вычета, декларация обязательна.

Вывод по вопросу: при отсутствии освобождения по сроку владения Вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год (срок — 30 апреля 2026 года) и уплатить налог не позднее 15 июля 2026 года; в декларации заявляется либо вычет 1 000 000 руб., либо уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы (отчёт оценщика, соглашение об изъятии, документы по старой квартире).

Ответственность за непредставление декларации и неуплату налога

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— п. 1 ст. 122 НК РФ

1. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате. Не начисляются пени на сумму недоимки в размере, не превышающем размера положительного сальдо единого налогового счета налогоплательщика в соответствующий календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов, увеличенного на сумму денежных средств, зачтенную в счет исполнения предстоящей обязанности этого налогоплательщика по уплате конкретного налога. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 4. Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки. Если иное не установлено настоящей статьей, процентная ставка пени принимается равной: (В редакции Федерального закона от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 1) для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации;
   — п. 3, 4 ст. 75 НК РФ

При неуплате налога в срок — 20% от неуплаченной суммы (при умысле — 40%), а за каждый день просрочки начисляются пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ. Это делает невыгодным выжидание и определяет практический вывод: декларацию лучше подать в ближайшее время, заявив в ней право на вычет/расходы, чтобы налоговый орган не исчислил налог «по максимуму» с кадастровой стоимости.

Вывод по вопросу: за непредставление декларации 3-НДФЛ грозит штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ (от 1000 руб.), за неуплату — штраф 20% (при умысле 40%) по п. 1, 3 ст. 122 НК РФ и пени по ст. 75 НК РФ; самостоятельное исчисление налога с декларацией, поданной добровольно, снижает эти риски.

Занижение стоимости изъятой квартиры в соглашении об изъятии: риск и способы защиты

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Соглашение об изъятии, в котором стоимость изъятой квартиры указана как 328 415 руб. (кадастровая), тогда как в 2017 году она приобреталась за 1 450 000 руб., не соответствует требованию ч. 7 ст. 32 ЖК РФ о включении в возмещение именно рыночной стоимости и всех убытков. Это создаёт для Вас двойные последствия: и недоплату возмещения при изъятии, и занижение подтверждаемых расходов для НДФЛ.

Впредь до внесения в правовое регулирование изменений, вытекающих из настоящего Постановления, при совершении налогоплательщиком мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, НДФЛ взимается - в случае опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества (при этом, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена или не подлежит применению в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке, применяется рыночная стоимость, определяемая налоговым органом на основании отчета об оценке), в том числе с учетом всех выплаченных по такому договору денежных средств, - с соответствующей разницы.
— п. 2 резолютивной части Постановления КС РФ от 15.01.2026 № 1-П

При этом для спора по мене Конституционный Суд РФ в Постановлении от 15.01.2026 № 1-П признал п. 2 ст. 214.10 НК РФ не соответствующим Конституции в части произвольного определения дохода при мене и указал, что при отсутствии или неприменимости кадастровой стоимости используется рыночная стоимость, определяемая налоговым органом на основании отчёта об оценке, — а размер налога учитывает все выплаченные по договору денежные средства. То есть отчёт оценщика — легитимный инструмент защиты и в налоговом споре.

Вывод по вопросу: если оценщик подтвердит, что рыночная стоимость изъятой квартиры на декабрь 2024 года была существенно выше 328 415 руб., отчёт следует представить в налоговую как обоснование расходов, а также рассмотреть вопрос о возмещении недоплаты по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ путём обращения к органу, заключившему соглашение, а при отказе — в суд; при несогласии налоговой с расчётом налогоплательщик вправе представить возражения на акт камеральной проверки и обжаловать решение в вышестоящий налоговый орган (п. 1 ст. 122, ст. 119 НК РФ — нормы об ответственности, п. 2 ст. 214.10 НК РФ и Постановление КС РФ от 15.01.2026 № 1-П — о рыночной стоимости по отчёту оценщика).

Денежные последствия занижения стоимости изъятой квартиры (недополученное возмещение и отчёт оценщика)

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Если оценщик подтвердит, что рыночная стоимость изъятой квартиры на декабрь 2024 года была существенно выше указанных в соглашении 328 415 руб. (например, сопоставима с ценой покупки 1 450 000 руб. в 2017 году), возникает имущественная потеря двух видов. Первая — недоплата возмещения при изъятии: по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в возмещение должна включаться именно рыночная стоимость и все убытки, поэтому разницу между реальной рыночной стоимостью и фактически полученным возмещением Вы вправе взыскать как убытки с лица, нарушившего право (орган, заключивший соглашение), — в том числе в судебном порядке.

Вторая и более актуальная для Вашего вопроса — завышение налоговой базы НДФЛ: чем ниже будет признаваемая стоимость изъятой квартиры как расход на приобретение новой, тем больше налог. Отчёт независимого оценщика о стоимости изъятой квартиры на момент изъятия (декабрь 2024 года) устраняет оба последствия: и обосновывает расходы в налоговой, и создаёт доказательную базу для взыскания недоплаченного возмещения.

Вывод по вопросу: отчёт оценщика о рыночной стоимости изъятой квартиры на декабрь 2024 года следует представить в налоговую как документальное подтверждение расходов на приобретение (что уменьшит НДФЛ), а при недоплате возмещения — использовать как основание для требования полного возмещения убытков по ст. 15 ГК РФ через обращение к органу, заключившему соглашение, и в суд. Спор публично-правовой, поэтому неустойка и проценты по ст. 395 ГК РФ к требованиям к органу власти о недоплате возмещения применяются ограниченно; основная денежная мера в налоговой части — пени за просрочку уплаты налога по ст. 75 НК РФ (см. блок об ответственности). Принудительного исполнения судебного акта в настоящий момент нет, поэтому вопросы исполнительного производства в данном деле не применимы.

Доказательства расходов на приобретение и подтверждение стоимости изъятой квартиры

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Для уменьшения дохода от продажи новой квартиры на расходы по её приобретению закон требует «фактически произведённых и документально подтверждённых» расходов. Применительно к мене/расселению такими документами могут служить: соглашение об изъятии (предоставлении жилья взамен), договор купли-продажи 2017 года на 1 450 000 руб. (подтверждает реальную стоимость утраченного жилья), а при заниженной кадастровой стоимости изъятой квартиры — отчёт независимого оценщика о её рыночной стоимости на декабрь 2024 года.

Впредь до внесения в правовое регулирование изменений, вытекающих из настоящего Постановления, при совершении налогоплательщиком мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, НДФЛ взимается - в случае опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества (при этом, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена или не подлежит применению в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке, применяется рыночная стоимость, определяемая налоговым органом на основании отчета об оценке), в том числе с учетом всех выплаченных по такому договору денежных средств, - с соответствующей разницы.
— п. 2 резолютивной части Постановления КС РФ от 15.01.2026 № 1-П

На случай, если налоговая не примет отчёт оценщика или сочтёт расходы недоказанными, действует резервный вариант: Постановление КС РФ от 15.01.2026 № 1-П прямо допускает использование рыночной стоимости, определяемой на основании отчёта об оценке, когда кадастровая стоимость не определена или не подлежит применению, а при отпадении этого варианта остаётся вычет 1 000 000 руб. (абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вывод по вопросу: комплект доказательств для налоговой — отчёт оценщика о рыночной стоимости изъятой квартиры на декабрь 2024 года, соглашение об изъятии и документы о покупке 2017 года; если расходы не признают, применяется вычет 1 000 000 руб., что исключает налогообложение части дохода и сохраняет возможность оспорить решение налогового органа с представлением возражений на акт камеральной проверки и последующим обжалованием в вышестоящий налоговый орган и суд.