Налоги при дарении нежилого помещения между ИП: даритель на УСН, одаряемая на ОСНО, родная сестра

НДФЛ у одаряемой (сестры-ИП на ОСНО): освобождение при дарении между близкими родственниками

По общему правилу доходы, полученные в порядке дарения недвижимости, являются объектом обложения НДФЛ: пп. 18.1 ст. 217 НК РФ прямо исключает дарение недвижимого имущества из «безусловно» освобождаемых доходов.

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Однако следующее предложение того же подпункта возвращает освобождение для случаев дарения между близкими родственниками:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Родная сестра — полнородная, то есть имеющая общих отца и мать, либо неполнородная (общего отца или мать) — прямо названа среди близких родственников в ст. 14 СК РФ, на которую ссылается п. 18.1 ст. 217 НК РФ:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
— абз. 3 ст. 14 СК РФ

Таким образом, для вашей ситуации ключевое значение имеет именно родство (сестра — близкий родственник), а не статус одаряемой как ИП и не то, что помещение используется в предпринимательской деятельности (сдаётся в аренду). Норма п. 18.1 ст. 217 НК РФ сформулирована для «физических лиц, получающих доход от физических лиц в порядке дарения»: индивидуальный предприниматель на ОСНО — это прежде всего физическое лицо, и освобождение применяется к доходу в виде полученного в дар имущества независимо от наличия у него статуса ИП. Сам факт получения помещения в дар — это личный доход сестры как физического лица, а не доход от предпринимательской деятельности, поэтому условие об использовании помещения в бизнесе не отменяет освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Вывод: сестра (одаряемая) не обязана платить НДФЛ со стоимости полученного в дар помещения. Освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ применяется в полном объёме, поскольку даритель и одаряемая — родные сёстры (близкие родственники). Кадастровая стоимость 7,5 млн руб. НДФЛ не облагается. Подавать декларацию 3-НДФЛ именно по этому основанию (дарение от близкого родственника) не требуется — доход освобождён, и в силу абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщик вправе не указывать в декларации доходы, освобождаемые по ст. 217 НК РФ.

НДС и иные налоги у дарителя (ИП на УСН)

Вы как даритель применяете УСН. В силу п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН освобождает ИП от уплаты НДФЛ (в отношении доходов от предпринимательской деятельности) и налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности):

Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, доходов в виде процентов, полученных по вкладам (остаткам на счетах) в банках, находящихся на территории Российской Федерации, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц
— п. 3 ст. 346.11 НК РФ

Что касается НДС: хотя абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ и признаёт безвозмездную передачу права собственности на товары реализацией, это правило действует для лиц, признаваемых плательщиками НДС.

В целях настоящей главы передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг); 2) передача на территории Российской Федерации товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций; (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ ; от 06.08.2001 № 110-ФЗ ) 3) выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления; 4) ввоз товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией. (В редакции Федерального закона от 27.11.2010 № 306-ФЗ ) 2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения: (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ ) 1) операции, указанные в пункте 3 статьи 39 настоящего Кодекса;
— абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

Индивидуальный предприниматель на УСН плательщиком НДС не является. С 2025 года действует механизм: применяющие УСН освобождаются от НДС при непревышении порога доходов (60 млн руб. в 2025 году, далее — понижающиеся пороги), а иных обязанностей плательщика НДС у них не возникает.

Организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, освобождаются от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, при соблюдении одного из следующих условий: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ ) за календарный год, предшествующий календарному году, начиная с которого организация или индивидуальный предприниматель переходит на упрощенную систему налогообложения, у указанных организации или индивидуального предпринимателя сумма доходов, определяемых в порядке, установленном главой 23, 25 или 26 1 настоящего Кодекса, а также в порядке, установленном Федеральным законом от 25 февраля 2022 года № 17-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Автоматизированная упрощенная система налогообложения", не превысила в совокупности: 20 миллионов рублей за 2025 - 2028 годы
— абз. 3 п. 1 ст. 145 НК РФ

Поскольку по договору дарения встречного предоставления нет (ст. 572 ГК РФ), у вас не возникает и дохода в денежной либо натуральной форме: вы имущество отдали безвозмездно, ничего не получили взамен.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Соответственно, база по единому налогу при УСН не увеличивается (реализации и поступления нет), а обязанность по НДС отсутствует, поскольку безвозмездная передача имущества физическому лицу (сестре), не связанная с предпринимательской реализацией, не формирует у ИП на УСН объекта обложения НДС — вы не являетесь плательщиком НДС в отношении этой операции.

Вывод: у вас как у дарителя (ИП на УСН) не возникает ни обязанности по НДС, ни налога с «дохода» от дарения. Налог на имущество физических лиц вы также не платите в отношении данного помещения, поскольку оно использовалось в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ), за исключением случая, если помещение включено в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости согласно п. 7 ст. 378.2 НК РФ (в таком случае налог на имущество физических лиц уплачивается по данному объекту и при УСН).

Налоговые последствия дальнейшей сдачи помещения в аренду сестрой (ИП на ОСНО)

После дарения сестра, применяющая общий режим (ОСНО), продолжает сдавать помещение в аренду тому же арендатору. Доход от сдачи в аренду — это доход от источника в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ) и одновременно доход от предпринимательской деятельности ИП на ОСНО.

Поскольку сестра является ИП на общей системе, доходы от аренды нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности, облагаются у неё НДФЛ как доход от предпринимательской деятельности по правилам ст. 227 НК РФ (самостоятельное исчисление и уплата), а не как доход «физлица» по пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. Ставка — прогрессивная шкала п. 1 ст. 224 НК РФ:

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Кроме того, как ИП на ОСНО, сестра при сдаче нежилой недвижимости в аренду становится плательщиком НДС с арендной платы (если не применяет освобождение по ст. 145 НК РФ или специальный режим). Арендная плата, получаемая от арендатора, подлежит обложению НДС в общем порядке.

Важный момент на будущее: при последующей продаже полученного в дар помещения сестрой доход от продажи будет облагаться НДФЛ, если помещение не находилось в её собственности минимальный предельный срок владения. По общему правилу для нежилого объекта этот срок составляет пять лет (п. 2 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку срок владения начинает исчисляться с даты госрегистрации права собственности одаряемой (то есть с момента дарения), а не с даты приобретения помещения вами, сестре для освобождения от НДФЛ при будущей продаже потребуется владеть помещением не менее 5 лет — либо при продаже ранее этого срока доход будет облагаться НДФЛ с возможностью применения вычета по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (в размере кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, либо документально подтверждённых расходов дарителя).

Вывод: налог с дарения у сестры не возникает (освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ), но доходы от дальнейшей аренды она как ИП на ОСНО облагает НДФЛ (по прогрессивной шкале ст. 224 НК РФ) и НДС; при будущей продаже помещения ранее 5 лет владения возникнет НДФЛ.

Если налоговый орган не признает освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ: риски и ответственность

Основной налоговый риск в вашей ситуации — потенциальная попытка налогового органа оспорить безвозмездный характер передачи между двумя ИП на фоне продолжающейся аренды того же помещения тем же арендатором (фактическая передача бизнес-актива без смены условий аренды). Если инспекция переквалифицирует дарение как прикрытие возмездной сделки либо как передачу имущества, используемого в предпринимательской деятельности, это может повлечь доначисления.

Однако по прямой норме п. 18.1 ст. 217 НК РФ основанием освобождения является исключительно родство, а не характер имущества или статус сторон: закон не ставит освобождение в зависимость от того, используется ли подаренное имущество в бизнесе и является ли одаряемый ИП.

Если же налоговый орган всё же снимет освобождение и признает доход, негативные последствия для вас (обеих сторон) будут следующими. Для одаряемой — доначисление НДФЛ и штраф по ст. 122 НК РФ:

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 237 НК РФ — заменяю; ст. 122 НК РФ

Для обеих сторон — возможен штраф по ст. 119 НК РФ, если соответствующая сторона обязана была подать декларацию и не сделала этого:

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

Вывод: при корректном оформлении (родная сестра — близкий родственник, договор дарения зарегистрирован, встречного предоставления нет) освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ применяется, и перечисленные санкции не наступают. Риск доначислений возникает только в случае, если инспекция докажет несоответствие фактических отношений заявленному дарению (в том числе через ст. 54.1 НК РФ) — например, наличие встречного возмещения либо продолжение сдачи помещения в аренду с фактическим сохранением экономического контроля дарителя. При отсутствии таких обстоятельств основание для доначисления НДФЛ и санкций отсутствует.

Доказательства и практические действия сторон после дарения

Для подтверждения права на освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ необходимо документально подтвердить именно родство между дарителем и одаряемой, поскольку это единственное условие освобождения: сестра признаётся близким родственником по ст. 14 СК РФ, на которую прямо ссылается п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
— абз. 3 ст. 14 СК РФ

Подтверждающими документами служат свидетельства о рождении обеих сестёр (наличие общих родителей — полнородные; либо общего отца/матери — неполнородные) и сам договор дарения, зарегистрированный в Росреестре. Сам факт государственной регистрации перехода права зафиксирован — сделка состоялась, безвозмездность закреплена в договоре.

Практические действия сторон:

1. Одаряемая (сестра, ИП на ОСНО): НДФЛ с полученного в дар имущества не уплачивает и не декларирует (доход освобождён по п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Однако доходы от продолжающейся аренды помещения она обязана включать в налоговую базу по НДФЛ (ст. 227 НК РФ) и при необходимости исчислять НДС (как ИП на ОСНО). Также на сестру как собственника нежилого помещения переходит обязанность по налогу на имущество физических лиц, если объект включён в перечень, облагаемый по кадастровой стоимости (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

2. Даритель (ИП на УСН): обязанности по НДС и по отражению «дохода» от дарения не возникает (безвозмездная передача, отсутствие встречного предоставления — ст. 572 ГК РФ; УСН по п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Налог на имущество физических лиц в отношении этого помещения прекращается с момента госрегистрации перехода права к сестре, за исключением случаев включения объекта в кадастровый перечень.

Вывод: основными доказательствами, обеспечивающими освобождение, являются документы о родстве (свидетельства о рождении) и зарегистрированный договор дарения; никаких обязательных уведомлений в налоговый орган по факту дарения между близкими родственниками закон не требует. Декларировать по данному основанию ничего не нужно — при отсутствии иных облагаемых доходов, подпадающих под ст. 228 НК РФ, у одаряемой по операции дарения не возникает обязанности по подаче 3-НДФЛ.