Нужно ли платить налог при продаже квартиры в России, если доли подарили близкие родственники, а я живу в Черногории и хочу купить жилье там?

НДФЛ с продажи: ваша собственная давняя доля освобождена, налог возникает только по подаренным долям

Ключевой риск вашей схемы — дарение «обнуляет» срок владения. Разберём раздельно по каждой доле.

По вашей собственной доле, которой вы владеете более 15 лет (с момента приватизации), применяется минимальный предельный срок владения, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку по приватизированной доле срок владения превышает и 3, и 5 лет, доход в части вашей исходной доли от налогообложения освобождается. Обратите внимание на слово «непрерывно»: если доля переходила (выдел, переоформление), срок считается заново — важно подтвердить дату и непрерывность владения именно вашей долей.

По долям, которые вам сейчас подарят мама и сестра, действует иной, трёхлетний минимальный срок владения, предусмотренный подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ для имущества, полученного в дар от близкого родственника:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5.
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Из этого следует главный вывод: если вы продадите квартиру сразу после дарения (до истечения 3 лет с даты регистрации перехода долей), доход от продажи подаренных долей мамы и сестры будет облагаться НДФЛ. Освобождение по ст. 217.1 НК РФ для этих долей не применяется, поскольку с момента получения их в дар прошло меньше минимального срока. Ваша исходная (приватизированная) доля при этом остаётся освобождённой — налогообложению подлежит только часть выручки, приходящаяся на подаренные доли.

Размер базы. Поскольку цена сделки 4,5 млн руб. выше 70 % кадастровой стоимости (3,8 млн × 0,7 = 2,66 млн руб.), доход определяется по цене договора, а коэффициент 0,7 не применяется:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 3.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Налогооблагаемый доход считаем пропорционально подаренным долям. Если, например, мама и сестра в сумме передадут вам 2/3 квартиры, то облагаемый доход составит 4,5 млн × 2/3 = 3 млн руб.; к нему можно применить имущественный вычет (см. следующий блок). Точная сумма зависит от размера долей.

Вывод: налог при продаже возникнет, но только с дохода от подаренных долей, если продажа произойдёт раньше 3 лет после дарения. Ваша исходная доля, которой вы владеете более 15 лет непрерывно, от налога освобождена полностью.

Имущественный вычет при продаже и его неприменимость к нерезиденту

По облагаемому доходу от продажи подаренных долей резидент вправе применить имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей (на весь объект) либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Применение вычета 1 млн руб. существенно снижает налог: например, при подаренных 2/3 доход 3 млн руб. уменьшается до 2 млн руб. облагаемой базы.

Однако для нерезидента вычет не применяется. Это прямо следует из особенностей определения налоговой базы: для доходов, облагаемых по «иным» ставкам (то есть по ставке 30 % для нерезидентов), имущественный налоговый вычет по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ не применяется:

Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом в отношении таких доходов налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, не применяются
— абз. 4 п. 3 ст. 214.10 НК РФ

То есть статус налогового резидента критичен вдвойне: он определяет и ставку (13 % против 30 %), и само право на вычет 1 млн руб. Если по итогам года вы перестали быть резидентом РФ, то с облагаемого дохода от подаренных долей придётся заплатить 30 % от полной суммы такого дохода без вычета.

Вывод: имущественный вычет 1 млн руб. доступен только резиденту РФ. Для нерезидента ни вычет, ни учёт расходов не применяются — налог считается 30 % со всего облагаемого дохода, приходящегося на подаренные доли.

Налог с дарения: НДФЛ при получении долей от мамы и сестры не возникает

Дарение долей от мамы и сестры — это доход одаряемого в натуральной форме, однако он освобождён от НДФЛ, поскольку дарители и одаряемый — близкие родственники:

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Понятие близких родственников закреплено в СК РФ:

Статья 14. Обстоятельства, препятствующие заключению брака Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— ст. 14 СК РФ

Ваши дарители — мать (родственник по прямой восходящей линии) и сестра (полнородная/неполнородная сестра). Оба варианта прямо названы в ст. 14 СК РФ как близкие родственники. Следовательно, дарение долей не облагается НДФЛ, и обязанность декларировать доход от дарения в этом случае не возникает — она наступает лишь для даров от лиц, не являющихся близкими родственниками, что подтверждает и конструкция подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ:

1. физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса;
   — подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ

Вывод: налог с дарственной платить не нужно ни по долям от мамы, ни по долям от сестры — оба дарителя являются вашими близкими родственниками по смыслу ст. 14 СК РФ, а подаренная недвижимость от близких родственников освобождена от НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Статус налогового резидента: это меняет и ставку, и право на вычет

Ваш налоговый статус определяется не ВНЖ в Черногории и не фактом переезда, а фактическим нахождением в РФ:

1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья
   — п. 2 ст. 207 НК РФ

Если за 12 следующих подряд месяцев, предшествующих дате получения дохода (дате продажи), вы находились в РФ менее 183 календарных дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом. При 8 месяцах непрерывного проживания в Черногории такой риск высок — но окончательно зависит от точного числа дней в РФ за скользящий 12-месячный период.

Ставка для нерезидента — 30 % с дохода, полученного от источников в РФ (продажа квартиры в РФ — доход от источника в РФ):

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
   — п. 3 ст. 224 НК РФ

Для резидента действует прогрессивная шкала, и к доходу от продажи подаренных долей (около 2–3 млн руб. базы) применима ставка 13 % в пределах 2,4 млн руб.:

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Важно: освобождение по ст. 217.1 НК РФ (для вашей давней доли) от резидентства не зависит — оно применяется в любом случае. Резидентство влияет только на (а) ставку по облагаемому доходу от подаренных долей и (б) право на имущественный вычет.

Отдельно отмечу переходную ситуацию: если по итогам года, в котором произойдёт продажа, вы окажетесь нерезидентом, но по скользящему 12-месячному периоду на дату сделки ещё «дотягивали» до 183 дней, налоговый орган может по итогу года пересчитать налог по ставке 30 % с доплатой и пенями. Поэтому статус нужно определять на дату получения дохода и контролировать по итогам налогового периода.

Вывод: при 8 месяцах проживания в Черногории вы, скорее всего, будете признаны нерезидентом РФ — тогда облагаемый доход с подаренных долей облагается по ставке 30 % без права на вычет. Если же вы наберёте 183 дня в РФ за 12-месячный период, применяется 13 % и доступен вычет 1 млн руб. Освобождение вашей исходной доли от налога действует в обоих случаях.

Декларирование, сроки и ответственность

Если облагаемый доход от продажи подаренных долей возникает, вы обязаны самостоятельно исчислить налог, подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Обязанность подать декларацию возникает, даже если в итоге сумма налога окажется нулевой (например, доход от подаренных долей полностью «закрыт» вычетом у резидента). Исключение — когда доход от продажи недвижимости не превышает размер вычета; тогда декларацию можно не подавать:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Налогоплательщики также вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце третьем подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и (или) сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи имущества, указанного в абзаце четвертом подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества (имущества) налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем третьим и (или) четвертым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого недвижимого имущества (имущества) в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— п. 2 ст. 229 НК РФ

За неподачу декларации и за неуплату налога предусмотрены штрафы и пени:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации; 2) для организаций: в отношении суммы отрицательного сальдо единого налогового счета, сформированного в связи с неисполненной обязанностью по уплате налогов, непрерывно существующей до 30 календарных дней (включительно), - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации; в отношении суммы недоимки, не указанной в абзаце втором настоящего подпункта, - одной стопятидесятой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации. 5. В период с 9 марта 2022 года по 31 декабря 2024 года ставка пени для организаций принимается равной одной трехсотой действующей в этом периоде ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 5 1 . В период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2026 года процентная ставка пени для организаций принимается равной: (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 1) в течение первых 30 календарных дней (включительно) просрочки исполнения обязанности по уплате налогов - одной трехсотой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в указанный период; 2) начиная с 31-го дня просрочки исполнения обязанности по уплате налогов по 90-й день (включительно) - одной стопятидесятой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в указанный период;
— подп. 1 п. 4 ст. 75 НК РФ

Вывод: при продаже до истечения 3 лет после дарения вы обязаны до 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ, а налог уплатить до 15 июля того же года. За нарушение — штраф по ст. 119 НК РФ (5 % в месяц, не более 30 % и не менее 1000 руб.), по ст. 122 НК РФ (20 %, при умысле 40 %) и пени по ст. 75 НК РФ.

Налог на имущество физических лиц и иные сопутствующие платежи

Налог на имущество. Пока вы (вместе с мамой и сестрой) владеете квартирой, каждый из собственников уплачивает налог на имущество физических лиц со своей доли:

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
— ст. 400 НК РФ

Объектом обложения является квартира:

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя , федеральной территории "Сириус" ) следующее имущество: (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 1) жилой дом; 2) квартира, комната; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение. 2. В целях настоящей главы дома (в том числе многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома) и жилые строения относятся к жилым домам. (В редакции федеральных законов от 30.11.2016 № 401-ФЗ, от 29.09.2019 № 321-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.
— ст. 401 НК РФ, п. 1

Налоговая база — кадастровая стоимость, налог исчисляет налоговый орган и направляет уведомление:

налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. (В редакции федеральных законов от 30.11.2016 № 401-ФЗ, от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 26.03.2022 № 67-ФЗ) Налоговая база в отношении объекта налогообложения за налоговый период 2023 года определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, в случае, если кадастровая стоимость такого объекта налогообложения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость такого объекта налогообложения, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащую применению с 1 января 2022 года, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующего объекта налогообложения увеличилась вследствие изменения его характеристик. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.03.2022 № 67-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 402 НК РФ

Сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. Сумма налога исчисляется на основании сведений, имеющихся у органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и иных сведений, представленных в налоговые органы в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2 1 . В отношении объекта налогообложения, прекратившего свое существование в связи с его гибелью или уничтожением, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели или уничтожения такого объекта на основании заявления о его гибели или уничтожении, представленного налогоплательщиком в налоговый орган по своему выбору. С указанным заявлением налогоплательщик вправе представить документы, подтверждающие факт гибели или уничтожения объекта налогообложения. Указанные заявление и документы могут быть представлены в налоговый орган через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
— ст. 408 НК РФ, п. 1

Ставки налога устанавливаются законом субъекта РФ (например, в Москве — Закон города Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц»). При продаже налог уплачивается только за те месяцы календарного года, в которых вы владели квартирой, — это не «налог со сделки», а текущий имущественный налог, который вы, вероятно, и так платите ежегодно. Дополнительных «налогов с продажи», кроме рассмотренного НДФЛ, при продаже квартиры не возникает (НДС физическое лицо при продаже личной квартиры не уплачивает).

Подоходный налог в Черногории. Если по итогам года вы являетесь налоговым резидентом Черногории, доход от продажи недвижимости в РФ может подлежать декларированию и в Черногории по её внутреннему законодательству и/или положениям соглашения об избежании двойного налогообложения между РФ и Черногорией. Этот аспект регулируется иностранным правом и требует отдельной проверки у черногорского консультанта — в рамках российского законодательства он не регулируется.

Вывод: скрытых российских налогов, о которых вы «не подумали», при продаже не возникнет — только (1) НДФЛ с дохода от подаренных долей (если продажа раньше 3 лет), (2) налог на имущество физлиц за месяцы владения в году продажи, который вы уже платите. Валютных ограничений по зачислению выручки от продажи квартиры в РФ на счёт не возникает — это не внешнеторговая сделка.

Альтернативная схема без дарения: продажа от трёх собственников (законная, без налога)

Прежде чем оформлять дарение, оцените более простую и выгодную альтернативу. Каждый из трёх собственников (вы, мама и сестра) владеет своей долей более 15 лет с момента приватизации. По общему правилу доход от продажи объекта, находившегося в собственности дольше минимального предельного срока (3 года для приватизированного жилья — подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), освобождается от налога:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5.
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если квартиру продать от трёх собственников напрямую покупателям (один договор купли-продажи долей или продажа долей одновременно), то ни один из продавцов не получит облагаемого дохода: каждый владел своей долей более 15 лет, что превышает и 3-летний, и 5-летний срок владения. Налог в этом случае не возникает вовсе, а дарение и последующий 3-летний «карантин» не нужны.

Дарение же, напротив, создаёт налогооблагаемый доход: подаренные доли получают новый, «обнулённый» срок владения, и при продаже ранее 3 лет с их стоимости придётся платить НДФЛ. При этом нерезидентство усугубляет ситуацию (30 % без вычета).

Вывод: схема с дарением юридически возможна, но налогооблагаема и избыточна. Юридически чистая альтернатива — продажа квартиры в долях от всех трёх собственников (каждый владеет своей долей более 15 лет, доход каждого освобождён от НДФЛ). Если реализовать продажу именно так, никакого налога с продажи не возникает независимо от вашего статуса резидента.