Как продать квартиру после дарения от матери и не платить НДФЛ: расторжение дарения, обратный дар, расчет налога

Минимальный срок владения при дарении между близкими родственниками

Для вашего случая ключевая норма — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ: минимальный предельный срок владения составляет три года, когда право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Мать и сын — близкие родственники по прямой нисходящей/восходящей линии (ст. 14 СК РФ), поэтому дарение квартиры от матери к вам даёт вам тот же льготный трёхлетний (а не пятилетний) минимальный срок. Это прямо отвечает на вашу главную предпосылку: у вас как у одаряемого срок действительно трёхлетний, а не общий пятилетний. Однако сам срок начинает течь заново — с даты регистрации вашего права собственности по договору дарения (март 2023), а не с момента, когда квартирой владела мать.

Почему так: подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ говорит лишь о том, что при дарении от близкого родственника минимальный срок равен трём годам; он не содержит правила о зачёте (включении) срока владения дарителя в срок владения одаряемого. Такое правило о включении срока владения наследодателя касается только наследования, а не дарения. Поэтому у одаряемого трёхлетний срок отсчитывается от даты регистрации его права по дарению (у вас — март 2023), и освобождение наступит не ранее марта 2026 года.

Вывод: применительно к текущему владельцу (вам) минимальный срок владения — 3 года, исчисляемый с марта 2023 года. До марта 2026 года продажа вами квартиры НДФЛ облагается; после — освобождается полностью.

Можно ли «вернуть» квартиру матери и есть ли у неё налог

Вариант «расторгнуть дарение обоюдно» юридически невозможен в вашем смысле. Расторжение договора по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ) прекращает обязательства сторон на будущее, но по уже исполненному договору дарения возврат исполненного невозможен.

1. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ
   — п. 4 ст. 453 ГК РФ

То есть соглашением о «расторжении» уже исполненного договора дарения недвижимости квартиру обратно матери передать нельзя: стороны не вправе требовать возврата исполненного по дарению. А «отмена дарения» — это судебный механизм по строго ограниченным основаниям (покушение на жизнь дарителя, угроза безвозвратной утраты вещи и т.п.), ни одно из которых к вашей ситуации не относится.

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
   — ст. 578 ГК РФ, п. 1

Это не отменяет дарения и не «возвращает» срок владения дарителю.

Реально работающий способ вернуть право собственности матери — обратное дарение (мать ↔ сын — новый договор дарения) или купля-продажа. При этом:

1. НДФЛ у матери при самом получении квартиры обратно (по дарению) — не возникает. Дарение между близкими родственниками освобождено от налога.

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

2. А вот срок владения у матери начнётся ЗАНОВО — с даты регистрации её права по обратному дарению (2023 год). Правило о трёхлетнем сроке для дарения между близкими родственниками (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) снова применимо, но срок потечёт с новой даты. Срок, в течение которого квартирой владела мать до первого дарения (как наследник), а также срок владения отца (наследодателя) при обратном дарении не восстановятся и не зачтутся, поскольку при дарении зачёт срока владения предыдущего собственника не предусмотрен — в отличие от наследования.

3. Практический итог: если мать получит квартиру обратно в 2023 году и захочет продать без налога, ей придётся ждать 3 года с даты нового дарения (до 2026 года). То же самое, что и у вас сейчас. Выигрыша по сроку владения обратное дарение не даёт.

Вывод: ни «расторжение» дарения, ни обратное дарение не вернут прежний срок владения и не обеспечат безналоговую продажу матери в ближайшее время. У матери при обратном дарении налога на получение квартиры нет (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), но её собственный минимальный срок владения начнётся заново, и без налога продать она сможет также лишь после 3 лет владения.

Расчёт налога: «70 % от кадастровой» и вычет 1 млн руб.

Вы неверно интерпретировали правило. «70 % от кадастровой стоимости» — это не допустимый минимум цены в договоре, а порог, ниже которого налоговая база всё равно считается от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. Если вы продадите квартиру дешевле 0,7 × кадастровая стоимость, для расчёта налога доход будет принят равным именно 0,7 × кадастровая стоимость.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Применительно к вашим цифрам: кадастровая стоимость 5,8 млн руб. → порог = 5,8 млн × 0,7 = 4,06 млн руб. Если в договоре указать любую цену ниже 4,06 млн руб. (в том числе «70 % от кадастровой» = 4,06 млн), налоговая база всё равно составит 4,06 млн руб. — занизить её указанием меньшей цены не получится, а попытка занизить цену создаёт риск недоимки и штрафа по ст. 122 НК РФ.

Далее вы вправе применить имущественный вычет в размере до 1 000 000 руб. при продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока:

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Итого налоговая база = 4,06 млн руб. − 1 млн руб. = 3,06 млн руб., НДФЛ по ставке 13 % = 397 800 руб. (при обычной ставке для резидента и доходах до 2,4 млн — но поскольку база 3,06 млн превышает прогрессивные пороги, итоговая ставка и сумма зависят от совокупности ваших доходов за год; ориентировочно база целиком облагается: 312 тыс. + 15 % с суммы свыше 2,4 млн ≈ 411 тыс. руб.).

Важно про расходы: вычет по фактическим расходам на приобретение (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) применить у вас нельзя, поскольку квартира получена вами безвозмездно (по дарению) — расходов на её приобретение у вас нет.

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Поэтому единственный доступный вам способ уменьшить базу — фиксированный вычет 1 млн руб.

Вывод: юридически корректно — продавать по реальной рыночной цене, а налог считать от 0,7 × кадастровая стоимость (если реальная цена выше порога 4,06 млн — от фактической цены), уменьшая базу на вычет 1 млн руб. Занижать цену в договоре до «70 % от кадастровой» бесполезно (база всё равно ≥ 4,06 млн) и рискованно. Итоговый налог — порядка 400–411 тыс. руб. в зависимости от вашей совокупной налоговой базы за год.

Декларирование, сроки и ответственность

Доход от продажи квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока, подлежит декларированию: вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года продажи (не позднее 30 апреля следующего года) и уплатить налог не позднее 15 июля следующего года (п. 1 ст. 229, п. 4 ст. 228 НК РФ).

Непредставление декларации и неуплата налога влекут санкции.

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод: при продаже в 2023 году декларацию 3-НДФЛ необходимо подать не позднее 30 апреля 2024 года, налог уплатить — не позднее 15 июля 2024 года. Занижение базы (например, через заведомо заниженную цену) влечёт штраф 20 % (при умысле — 40 %) от неуплаченной суммы; неподача декларации — штраф 5 % за каждый месяц просрочки (не более 30 % и не менее 1000 руб.). Единственный способ полностью избежать налога — не продавать квартиру до истечения 3 лет с марта 2023 года, то есть до марта 2026 года.