Можно ли ИП на УСН 6% сдавать квартиру, принадлежащую в долях несовершеннолетним детям? Нужно ли указывать детей в договоре аренды, разрешение опеки и налоги с их долей

Налогообложение дохода от сдачи квартиры в долевой собственности: чей доход и по какой ставке

Квартира находится в общей долевой собственности трёх лиц (клиент и двое детей, по 1/3). Доходы от её использования по общему правилу распределяются между всеми сособственниками соразмерно их долям:

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними
— ст. 248 ГК РФ

Это означает, что арендная плата, полученная за сдачу всей квартиры, юридически складывается из трёх самостоятельных долей дохода: 1/3 — доход клиента (ИП), по 1/3 — доход каждого ребёнка. Даже если все деньги поступают на счёт ИП, экономическая принадлежность дохода сособственников не меняется: дети-сособственники получают доход от использования принадлежащего им имущества. Распределение «соразмерно долям» является правилом по умолчанию, отступать от него можно лишь соглашением участников, и такое отступление в пользу родителя (передача всей платы ИП без учёта долей детей) находилось бы под контролем органа опеки как распоряжение имуществом/доходами детей.

Объект налогообложения при УСН у ИП образуется только из доходов, которые получил сам предприниматель:

Объектом налогообложения признаются: доходы; доходы, уменьшенные на величину расходов. 2. Выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи. Объект налогообложения может изменяться налогоплательщиком ежегодно. Объект налогообложения может быть изменен с начала налогового периода, если налогоплательщик уведомит об этом налоговый орган до 31 декабря года, предшествующего году, в котором налогоплательщик предлагает изменить объект налогообложения. В течение налогового периода налогоплательщик не может менять объект налогообложения , если иное не предусмотрено настоящим пунктом . (В редакции федеральных законов от 25.06.2012 № 94-ФЗ, от 25.04.2026 № 104-ФЗ) Индивидуальные предприниматели, применявшие в декабре 2025 года патентную систему налогообложения и упрощенную систему налогообложения, либо индивидуальные предприниматели, применявшие в декабре 2025 года патентную систему налогообложения и перешедшие на упрощенную систему налогообложения с 1 января 2026 года, доход которых в 2025 году превысил 20 миллионов рублей, вправе изменить объект налогообложения, уведомив об этом налоговый орган не позднее 1 июня 2026 года. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 25.04.2026 № 104-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 24.11.2008 № 208-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 346.14 НК РФ

Правовой статус ИП не распространяется на имущество, принадлежащее детям, и на доходы от их долей. Соответственно, по 1/3 арендной платы, приходящейся на долю клиента, ИП на УСН «доходы» уплачивает налог 6%. На этот режим нельзя отнести доли детей просто потому, что договор подписан ИП или деньги идут на его счёт.

Доходы детей от сдачи их долей — это доходы физических лиц от договоров аренды (найма), которые они получают от лиц, не являющихся налоговыми агентами, и по которым налог исчисляется и уплачивается самостоятельно:

физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества
— подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Такие доходы несовершеннолетних облагаются НДФЛ по общим ставкам для резидентов:

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Поэтому попытка провести всю арендную плату через УСН 6%, не выделив доли детей, создаёт реальный риск доначисления НДФЛ 13% (а при превышении порога — до 15% и выше) по долям детей с пенями и штрафами по ст. 122 НК РФ. Налоговый орган , установив, что часть дохода экономически принадлежит детям-сособственникам, вправе переквалифицировать её в доход физических лиц.

Вывод: отражать в УСН 6% правомерно только 1/3 арендной платы, приходящуюся на вашу долю. По 1/3 дохода каждого ребёнка возникает отдельная обязанность уплаты НДФЛ (13%, при превышении 2,4 млн руб. в год — 15% и далее по прогрессии), которую за малолетних и несовершеннолетних исполняют их законные представители (родитель) путём подачи деклараций по форме 3-НДФЛ за каждого ребёнка.

Обязательность разрешения органа опеки и попечительства на сдачу внаём долей детей

Квартира частично принадлежит несовершеннолетним (малолетний 10 лет и несовершеннолетний 14 лет). Поскольку речь идёт о сдаче внаём имущества, принадлежащего детям, сделка затрагивает имущество подопечных лиц, и к ней применяются правила о распоряжении имуществом подопечного.

Родители при управлении имуществом ребёнка подчинены тем же правилам, что опекуны/попечители в отношении имущества подопечного:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— п. 3 ст. 60 СК РФ

А закон прямо требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства на сдачу имущества подопечного внаём:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», п. 1

Это означает: поскольку в предмет договора входят доли детей (сдаётся вся квартира целиком, в том числе 2/3 долей, принадлежащих несовершеннолетним), без предварительного разрешения органа опеки и попечительства заключать такой договор нельзя. Разрешение требуется именно на сделку по сдаче внаём/аренду имущества детей, независимо от того, кто физически подписывает договор.

Сделка, совершённая без такого предварительного разрешения, является оспоримой и может быть признана недействительной:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

То есть договор, заключённый без разрешения опеки, не автоматически ничтожен, но рискует быть оспорен органом опеки (действующим в интересах детей) и признан недействительным, что повлечёт возврат сторон в первоначальное положение и взыскание с нанимателя неосновательного обогащения, а также создаст налогово-правовые и репутационные риски для ИП.

Вывод: предварительное разрешение органа опеки и попечительства на сдачу квартиры внаём (в части долей несовершеннолетних) получать ОБЯЗАТЕЛЬНО. Без него сделка оспорима и может быть признана недействительной по иску органа опеки, действующего в интересах детей.

Вид договора, состав наймодателя и подписание за несовершеннолетних, регистрация

Поскольку квартира сдаётся под проживание граждан, отношения оформляются договором найма жилого помещения, а не аренды:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Наймодателем в договоре должны быть указаны все сособственники, чьё имущество сдаётся. Указать только себя (ИП) и «забыть» детей нельзя: распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, включая сдачу его внаём, осуществляется по соглашению всех участников, а доходы распределяются по долям:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Соответственно, в договоре найма должно быть отражено, что сдаётся квартира, принадлежащая на праве общей долевой собственности трём лицам (по 1/3), либо перечислены все три собственника в качестве наймодателей. Детям-сособственникам в договоре ничего платить лично не нужно — за них действуют законные представители.

Что касается подписания: за малолетнего (10 лет) сделки совершают от его имени только родители:

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Несовершеннолетнего в возрасте 14 лет, напротив, можно указать стороной, но его сделка действительна только с письменного согласия законного представителя (родителя) либо при последующем письменном одобрении:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Обе нормы отсылают к правилам ст. 37 ГК РФ, то есть к обязательности предварительного разрешения опеки (см. предыдущий блок).

Договор на 11 месяцев государственной регистрации не требует, поскольку обременение подлежит регистрации только при сроке найма не менее года:

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
— п. 2 ст. 674 ГК РФ

Вывод: заключайте письменный договор найма жилого помещения на 11 месяцев (без госрегистрации), в котором наймодателями указаны все три сособственника — вы и двое детей. За ребёнка 10 лет договор подписываете вы как законный представитель; 14-летнего можно указать стороной с его согласия при вашем письменном согласии. Во всех случаях необходимо предварительное разрешение опеки на сдачу долей детей.

Риски, последствия и рекомендуемое распределение платежей

Главный риск схемы «всё на счёт ИП под 6%» — налоговый: доли детей не могут быть покрыты спецрежимом ИП, поэтому по ним ФНС вправе доначислить НДФЛ. Дополнительный риск — гражданско-правовой: сделка без разрешения опеки оспорима (ст. 173.1 ГК РФ), и орган опеки, защищая имущественные интересы детей, может оспорить договор в суде.

Одновременно есть риск для самих детей/их имущества: доход от их долей должен расходоваться в их интересах, и родитель, управляя доходами детей, действует под контролем опеки. Проведение всей платы на счёт ИП без выделения долей детей фактически означает безвозмездную передачу детского дохода родителю, что противоречит правилам распоряжения имуществом и доходами подопечного (ст. 37 ГК РФ).

Корректная модель распределения платежей. Чтобы снять налоговые и опекунские риски, рекомендуется: (1) получить предварительное разрешение органа опеки на сдачу квартиры внаём с указанием долей детей; (2) в договоре найма зафиксировать наймодателями всех трёх сособственников и (по желанию) порядок распределения платы по долям; (3) в учёте выделить 1/3 платы как доход ИП (УСН 6%) и по 1/3 — как доход каждого ребёнка, по которым родитель подаёт декларации 3-НДФЛ и уплачивает НДФЛ 13% (с прогрессией свыше 2,4 млн руб. в год).

Если разрешение опеки получить не удастся (например, орган опеки посчитает сдачу не отвечающей интересам детей), сдавать квартиру с включением долей детей нельзя — такая сделка будет оспоримой. В этой ситуации возможна лишь сдача вашей собственной 1/3 доли, что на практике затруднительно для отдельного жилого помещения, поэтому до получения разрешения сдачу всей квартиры внаём начинать не следует.

Вывод: риски — доначисление НДФЛ по долям детей (13–22% по прогрессии) с пенями и штрафами, а также оспаривание договора органом опеки. Минимизируются они только при раздельном учёте платы по долям и предварительном разрешении опеки на сдачу внаём долей несовершеннолетних.

Денежные последствия: пени и штрафы как специальная (налоговая) ответственность

Спор, вытекающий из рассматриваемой ситуации, в части налогообложения долей детей является публично-правовым (бюджетным), поэтому гражданско-правовые меры — неустойка, проценты по ст. 395 ГК РФ, убытки — здесь не применяются. Денежные последствия недоплаты налога урегулированы специальными нормами НК РФ: это пени при просрочке уплаты и штрафы за налоговые правонарушения (ст. 75, 122 НК РФ).

Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. 3. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате.
— п. 1, 3 ст. 75 НК РФ

Это означает: если доход, приходящийся на доли детей, не будет задекларирован и по нему не будет своевременно уплачен НДФЛ, налоговый орган начислит на сумму недоимки пени за каждый календарный день просрочки — они уплачиваются дополнительно к налогу и независимо от привлечения к ответственности. Дополнительно по п. 1 ст. 122 НК РФ за неуплату налога вследствие занижения налоговой базы (например, отражения всей платы в УСН без выделения долей детей) предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы, а при умышленном занижении — 40%.

Вывод: денежные последствия риска сводятся к публично-правовым санкциям — пеням (ст. 75 НК РФ) и штрафу 20–40% от неуплаченного НДФЛ (ст. 122 НК РФ). Гражданско-правовые проценты/неустойка к отношениям налогоплательщика с бюджетом неприменимы.