Нужно ли платить налог с продажи единственного жилья, если у несовершеннолетнего ребенка есть другая недвижимость в собственности

Применяется ли 3-летний минимальный срок владения (единственное жильё)

Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, только если объект был в собственности весь минимальный предельный срок и более. Значит, вопрос сводится к тому, какой срок в вашем случае: 3 года или 5 лет.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Срок считается не с момента покупки «в голове», а по документам — с даты, когда продан объект находился в собственности, и проверяется на дату государственной регистрации перехода права к покупателю. Поэтому «3 года» должны быть полными: если сделка намечена буквально «через 2 года 11 месяцев» после регистрации вашего права, льгота ещё не сработает.

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Ключевая норма в вашу пользу: 3-летний срок применяется, если на дату регистрации перехода права к покупателю в собственности налогоплательщика, включая совместную собственность супругов, не находится иного жилого помещения. В этой норме упомянуты только вы и супруг(а) — ребёнок как собственник не назван. Дополнительно из неё следует важное исключение: жильё, приобретённое вами (или супругом) в течение 90 календарных дней до продажи, при проверке «единственности» не учитывается — то есть покупка новой квартиры «в связке» с продажей сама по себе льготу не разрушает.

Вывод по вопросу: при соблюдении на дату регистрации сделки купли-продажи условия о единственном жилье (у вас и супруга нет других жилых помещений или долей) применяется минимальный предельный срок владения 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), а не 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если же у кого-то из супругов есть иное жилое помещение (в том числе доля, полученная по наследству или в дар), льгота не применяется и срок составит 5 лет — доход облагался бы НДФЛ, и тогда работают блоки 4 и 5.

Влияет ли недвижимость, подаренная бабушкой ребёнку

Недвижимость, которую бабушка подарила внуку, принадлежит лично ребёнку: имущество, полученное в дар, — его собственность. В норме прямо указано, что имущество, полученное ребёнком в дар, — объект его права собственности.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Ребёнок и родители — самостоятельные собственники: имущество, полученное в дар, не становится ни общим имуществом супругов, ни имуществом родителей. Общим имуществом супругов закон признаёт лишь нажитое в браке за счёт общих доходов.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Разграничение усиливает п. 1 ст. 36 СК РФ: имущество, полученное одним из супругов в дар, — собственность этого супруга. Ребёнок в браке с вами не состоит, поэтому его квартира в принципе не может попасть ни в вашу собственность, ни в совместную собственность супругов.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Отсюда следует практический вывод: пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ проверяет наличие иного жилья только «в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов)». Квартира ребёнка в этот перечень не входит, поэтому продаваемая квартира остаётся единственным жильём для вас и мужа, и льготный 3-летний срок сохраняется.

Обратная ветка (если ребёнок — совладелец продаваемого объекта): если в продаваемой недвижимости есть доля ребёнка (например, вложен маткапитал или оформлена доля), то по его доле «единственность» проверяется за ребёнка: его квартира, подаренная бабушкой, будет учитываться как иное жилое помещение, и льгота по его доле не применится. Родительская доля при этом оценивается отдельно — по вашему и супруга составу жилья.

Вывод по вопросу: наличие у несовершеннолетнего ребёнка собственной квартиры, подаренной бабушкой, не влияет на освобождение от НДФЛ доходов родителей от продажи их единственного жилья и не превращает его в «второе жильё» семьи; для доходов ребёнка от продажи его квартиры действуют свои правила — в частности, дарение от бабушки (близкого родственника) даёт ребёнку 3-летний срок по пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, но сделки с его имуществом совершаются через законных представителей с учётом ограничений ст. 37 ГК РФ и п. 3 ст. 60 СК РФ.

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ и чем грозит её непредставление

Обязанность считать налог и подавать декларацию у продавца возникает по доходам от продажи имущества, кроме случаев, когда доходы не подлежат налогообложению.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

У вас как раз исключение: доход полностью освобождён по ст. 217.1 НК РФ, значит, обязанности декларировать его нет. Дополнительно декларация подаётся по правилам ст. 229 НК РФ, и в ней разрешено не указывать доходы, освобождённые от налогообложения.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214.2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226.1 и пунктом 9 статьи 226.2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса.
— абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

{9}

Именно поэтому в вашей ситуации 3-НДФЛ не подаётся: доход нулевой для целей налога. Если декларацию всё же подать, штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ не наступит, поскольку санкция привязана к неуплаченной сумме.

1. Налогоплательщик (плательщик страховых взносов) освобождается от ответственности, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, в случае, если на основании налоговой декларации (расчета по страховым взносам), представленной с нарушением установленного законодательством о налогах и сборах срока, отсутствует сумма налогов (страховых взносов), подлежащая уплате.
   — п. 3 ст. 119 НК РФ

Вывод по вопросу: при выдержанном 3-летнем сроке и единственном жилье на дату регистрации перехода права налог не платится и декларация 3-НДФЛ не подаётся. Сроки для других сценариев: декларация — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, налог — не позднее 15 июля; при нулевой сумме налога штраф по ст. 119 НК РФ не применяется в силу прямого указания п. 3 этой статьи. Орган — налоговая инспекция по месту жительства (месту учёта); обжалование её решений и требований — в вышестоящий налоговый орган и далее в суд в порядке, установленном законодательством о налогах и сборах.

Если 3-летний срок не выдержан или жильё не единственное: чем уменьшается налог

В такой ветке налог считается, но базу можно радикально уменьшить. Вычет при продаже жилья — до 1 млн рублей за налоговый период.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Альтернатива — уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение этого объекта (обычно выгоднее, если квартира покупалась за сумму больше 1 млн рублей).

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества.
   — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Важно: при занижении цены в договоре налоговая база не может быть меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Ставка — прогрессивная: 13% при налоговой базе до 2,4 млн рублей и далее по шкале п. 1 ст. 224 НК РФ.

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Вывод по вопросу: если на дату перехода права 3 года не истекли либо выяснится, что у кого-то из супругов есть иное жильё, доход облагается НДФЛ по ставке 13% (с суммы свыше 2,4 млн рублей — по прогрессии п. 1 ст. 224 НК РФ), но базу уменьшают либо вычет 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо фактические документально подтверждённые расходы на покупку (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При цене сделки ниже 0,7 кадастровой стоимости налог считается от кадастровой (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). В этой ветке декларация 3-НДФЛ обязательна — не позднее 30 апреля следующего года, налог — не позднее 15 июля, в налоговую инспекцию по месту жительства.

Риски и как подтвердить единственность жилья

Неуплата налога, возникшая из-за неверного определения базы, влечёт штраф 20% от неуплаченной суммы (при умысле — 40%).

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Штраф привязан к неуплаченной сумме налога: если в вашей ситуации налог изначально равен нулю (льгота применена верно), предмета для штрафа нет. Риск появляется только в ветке, где срок не выдержан и налог не задекларирован — тогда возможны одновременно санкции по ст. 119 и ст. 122 НК РФ, а также пени.

Как подтвердить льготу: выписки ЕГРН о правах вас и супруга (включая сведения об отсутствии иных жилых помещений), документ о дате регистрации вашего права, договор купли-продажи с датой регистрации перехода права, документы о цене и расходах на приобретение (при необходимости), свидетельство о браке. Если ребёнок совладелец продаваемого объекта — дополнительно разрешение органа опеки и попечительства и документы по его доле.

Вывод по вопросу: при корректно подтверждённом единственном жилье и полных 3 годах владения рисков нет — ни налога, ни декларации, ни штрафов. При споре с инспекцией (например, она «нашла» иное жильё или считает срок иначе) вы вправе представить пояснения и документы, затем обжаловать требование/решение в вышестоящий налоговый орган и в суд; ответственность по ст. 122 НК РФ наступает только при реально неуплаченной сумме налога.

Штрафы и пени при неисполнении обязанности

При неуплате налога в срок, помимо штрафа по ст. 122 НК РФ, начисляется пеня. Пеня — это дополнительная к налогу денежная сумма за сам факт просрочки уплаты, взимаемая независимо от штрафов.

1. Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах.
   — п. 1, 2 ст. 75 НК РФ

Пени и штрафы возникают только тогда, когда есть реальная недоимка — то есть неуплаченная сумма налога. В вашей основной ветке (3 полных года + единственное жильё) доход освобождён от налога, поэтому ни налога, ни пеней, ни штрафов не возникает.

Вывод по вопросу: в основной ветке (льгота применена корректно) обязанности по уплате налога нет — следовательно, нет ни пеней (ст. 75 НК РФ), ни штрафов (ст. 122, ст. 119 НК РФ). В альтернативной ветке, когда срок не выдержан или жильё не единственное и налог не задекларирован в срок, возможны одновременно: пеня за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ), штраф 20% (40% при умысле) от неуплаченной суммы (п. 1, 3 ст. 122 НК РФ) и штраф по ст. 119 НК РФ за непредставление декларации.