Нужно ли платить налог с продажи земельного участка, если он в собственности менее трёх лет, за 900 000 ₽ при кадастровой стоимости 950 000 ₽ и покупке за 700 000 ₽

Применяется ли освобождение от НДФЛ: 3 или 5 лет владения

По общему правилу доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, только если объект непрерывно был в собственности в течение минимального предельного срока владения и более:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для земельного участка, купленного по договору купли-продажи (а не полученного по наследству, в дар от члена семьи или в приватизацию), этот минимальный срок составляет пять лет:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Трёхлетний срок (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) касается только жилых помещений и иных перечисленных в нём оснований (наследство, дарение близким родственником, приватизация, рента) и на купленный участок не распространяется. У вас владение менее трёх лет, то есть заведомо меньше и трёх, и пяти лет, — значит, доход от продажи участка не освобождается от налогообложения, и вопрос о налоге решается через вычет/расходы. Единственное исключение — если законом вашего субъекта РФ минимальный срок уменьшен (вплоть до нуля): проверить это нужно по законодательству региона, где находится участок.

Вывод: освобождения по сроку владения нет — продажа участка за 900 000 ₽ попадает в налогооблагаемый доход, поэтому дальше считается база и сумма налога.

С какой суммы считается налог: договорная цена или кадастровая стоимость

Закон устанавливает «нижнюю границу» дохода: если цена сделки меньше кадастровой стоимости объекта (внесённой в ЕГРН и применяемой с 1 января года регистрации перехода права), умноженной на 0,7, доход принимается равным кадастровой стоимости × 0,7:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Для ваших цифр: 950 000 ₽ × 0,7 = 665 000 ₽. Это меньше договорной цены 900 000 ₽, поэтому налоговый доход определяется по цене договора — 900 000 ₽, а не по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость в вашем случае налог не увеличивает; она важна только как контрольный порог. Обратная ситуация (если кадастровая стоимость вырастет или цена в договоре будет занижена так, что 0,7 × кадастр > цены) привела бы к расчёту налога от 665 000 ₽ и выше — занижать цену в договоре бессмысленно и рискованно.

Тот же алгоритм заложен в порядке заполнения декларации: в расчёте к Приложению 1 доходом для целей налогообложения признаётся наибольшая из величин — цена договора и кадастровая стоимость × коэффициент:

В Расчете к Приложению 1 указываются отдельно по каждому объекту недвижимого имущества следующие показатели: в строке 010 - кадастровый номер отчужденного объекта недвижимого имущества; в строке 020 - кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. В случае образования объекта недвижимого имущества в течение налогового периода в строке 020 указывается кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет; в строке 030 - сумма дохода от продажи объекта недвижимого имущества исходя из цены договора; в строке 040 - кадастровая стоимость, указанная в строке 020, умноженная на коэффициент, установленный пунктом 2 статьи 214.10 Кодекса ; в строке 050 - сумма дохода от продажи объекта недвижимого имущества в целях налогообложения НДФЛ. В данной строке указывается наибольшая из величин, указанных в строках 030 и 040.
— п. 102 Порядка заполнения 3-НДФЛ (Приказ ФНС № ЕД-7-11/757@)

Вывод: налог считается с 900 000 ₽ (цена договора), поскольку 900 000 ₽ > 665 000 ₽ (кадастровая стоимость × 0,7).

Что уменьшает базу: вычет 1 000 000 ₽ или расходы 700 000 ₽

При продаже земельного участка, бывшего в собственности меньше минимального срока, предоставляется имущественный вычет в размере доходов, но не более 1 000 000 ₽:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вместо вычета налогоплательщик вправе уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение этого имущества:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

По вашим цифрам оба варианта дают одинаковый результат: 900 000 − 1 000 000 = 0 (вычет) и 900 000 − 700 000 = 200 000 (расходы). Вычет 1 000 000 ₽ перекрывает весь доход, поэтому налоговая база равна нулю — этот вариант выгоднее и не требует подтверждения расходов, достаточно ДКП и расписки как подтверждения цены. Сохранять документы о покупке всё равно нужно: они подтверждают, что участок был приобретён возмездно и за 700 000 ₽, а не получен безвозмездно.

Если бы доход превышал 1 000 000 ₽ (например, продажа за 1 200 000 ₽), выгоднее было бы заявить расходы: (1 200 000 − 700 000) × 13 % = 65 000 ₽ против (1 200 000 − 1 000 000) × 13 % = 26 000 ₽ — то есть вычет 1 000 000 ₽ выгоднее лишь когда расходы меньше 1 000 000 ₽ и доход невелик; выбор всегда делается сравнением.

К ставке: доход от продажи облагается по ставке 13 % (при совокупной базе до 2,4 млн ₽ за год):

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей;
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Вывод: применяйте вычет 1 000 000 ₽ — он полностью покрывает доход 900 000 ₽, налоговая база и налог равны нулю (0 ₽).

Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и сроки

Продавец имущества, принадлежавшего ему на праве собственности, исчисляет налог сам — он отнесён к лицам, которые декларируют доход от продажи:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Обязанность представить декларацию следует из п. 3 ст. 228 НК РФ, а срок — до 30 апреля следующего года:

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Обратите внимание: обязанность декларировать доход от продажи недвижимости возникает независимо от того, вышла ли сумма налога к уплате — исключение по п. 17.1 ст. 217 НК РФ (когда доход вообще не облагается) к вам не применимо, так как срок владения не истёк. При этом внутри самой декларации действует льгота по заполнению: можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если сумма таких доходов за год не превышает размера вычета, на который есть право:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ

То есть подать декларацию вы обязаны, но вправе указать в ней вычет 1 000 000 ₽ и не «расшифровывать» сумму дохода — налог всё равно будет нулевым. Отдельно: если налог получился к уплате, его перечисляют не позднее 15 июля следующего года:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Вывод: декларацию 3-НДФЛ подать нужно — в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (по форме, утверждённой приказом ФНС), с заявлением вычета 1 000 000 ₽; налог к уплате — 0 ₽, поэтому срок 15 июля для вас значения не имеет.

Риски, если декларацию не подать

За непредставление декларации в срок установлен штраф — не менее 1 000 ₽ даже при нулевом налоге:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату налога, возникшую из-за занижения базы или неправильного исчисления, — штраф 20 % от неуплаченной суммы (40 % при умысле), а за каждый день просрочки начисляется пеня по 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ для физических лиц:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки. Если иное не установлено настоящей статьей, процентная ставка пени принимается равной: (В редакции Федерального закона от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 1) для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации;
— пп. 1 п. 4 ст. 75 НК РФ

Для вашей ситуации это означает: поскольку налог по расчёту равен нулю, риск штрафа по ст. 122 НК РФ и пеней по ст. 75 НК РФ отсутствует, но штраф по ст. 119 НК РФ за саму неподанную декларацию составит минимум 1 000 ₽ — именно поэтому декларацию при нулевом налоге всё равно выгодно подать. Если же в декларации ошибочно не заявить вычет и налог будет исчислен налоговым органом, база определяется по правилам п. 3 ст. 214.10 НК РФ, где при отсутствии подтверждённых расходов доход уменьшается на вычет по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ:

В иных случаях указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса.
— абз. 4 п. 3 ст. 214.10 НК РФ

Вывод: не подать декларацию — значит получить штраф не менее 1 000 ₽ по ст. 119 НК РФ; при подаче декларации с вычетом 1 000 000 ₽ обязанность по налогу равна нулю и иные санкции не возникают.

Смежные платежи и развилки по фактам

Продажа земли не прекращает обязанности по земельному налогу за период, когда участок был ваш: налог исчисляется налоговым органом по итогам налогового периода на основании сведений ЕГРН, а не по вашей декларации, и уплачивается за то время, когда участок числился за вами:

Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей . (В редакции Федерального закона от 15.04.2019 № 63-ФЗ) 2. Сумма налога (сумма авансового платежа по налогу) исчисляется на основании сведений органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также иных сведений, представленных в налоговые органы в соответствии с настоящим Кодексом
— п. 1 и 2 ст. 396 НК РФ

Ветвления, от которых зависит итог: (1) если продажа состоялась в одном году, а декларация подаётся в следующем — применяется вычет 1 000 000 ₽ и налог равен нулю; если же в том же календарном году вы продали ещё какую-то недвижимость, лимит вычета 1 000 000 ₽ распределяется на все такие продажи, и тогда база может появиться; (2) если региональным законом минимальный срок владения в вашем субъекте уменьшен, продажа вообще выходит из-под НДФЛ — тогда декларацию подавать не требуется; (3) если кадастровая стоимость на 1 января года регистрации перехода права окажется существенно выше (0,7 × кадастр > 900 000 ₽, то есть кадастр > ~1 285 714 ₽), доходом станет 0,7 × кадастр, и вычет 1 000 000 ₽ всё равно перекроет налог.

Вывод: помимо НДФЛ (0 ₽) уведомление и декларация по земельному налогу от вас не требуются — его посчитает инспекция; ключевые развилки — продажи иной недвижимости в том же году (лимит вычета) и региональный закон о минимальном сроке владения, и ни одна из них при ваших цифрах не создаёт налога к уплате.