Нужно ли платить налог при продаже доли в квартире, полученной по дарению более 5 лет назад, если она была единственным жильём и продана за сумму менее 1 млн рублей

Освобождение дохода от НДФЛ: доля в собственности более 5 лет

По общему правилу доход от продажи доли в праве собственности на жилое помещение (доля — это объект недвижимого имущества наряду с квартирой, жилым домом, комнатой) освобождается от НДФЛ, если имущество находилось в собственности продавца непрерывно в течение минимального предельного срока владения и более.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Для доли, полученной по договору дарения, минимальный предельный срок владения составляет 5 лет — если только не применимы специальные условия из пункта 3 статьи 217.1 НК РФ (дарение от члена семьи/близкого родственника, наследство, приватизация, продажа единственного жилья и др.), которые снижают срок до 3 лет.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку по условиям вопроса доля получена по договору дарения более 5 лет назад и продана в июне 2025 года, пятилетний минимальный срок к моменту продажи истёк. Это означает, что доход от продажи доли освобождается от налогообложения по общему правилу пункта 2 статьи 217.1 НК РФ — независимо от того, кем приходится даритель, являлась ли доля единственным жильём и какова сумма сделки (меньше или больше миллиона рублей).

Ключевой момент для проверки: срок владения исчисляется не с даты подписания договора дарения, а с даты государственной регистрации права собственности на долю в ЕГРН.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Статья 224. Передача вещи 1.
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Это означает, что отсчёт пятилетнего срока начинается с даты регистрации права собственности на долю в Росреестре, а не с даты договора. Фактический срок «более 5 лет» необходимо подтвердить выпиской из ЕГРН: если между датой регистрации права на долю и датой регистрации перехода права к покупателю прошло 5 лет и более, освобождение по пункту 2 статьи 217.1 НК РФ применяется безусловно.

Вывод: при условии, что с даты государственной регистрации права собственности на долю до даты продажи (перехода права к покупателю) прошло более 5 лет, НДФЛ с продажи доли платить не нужно, и декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется. Наличие второй (однокомнатной) квартиры и сумма сделки менее 1 млн руб. на этот вывод не влияют, поскольку действует общий пятилетний срок, а не льготный трёхлетний.

Резервная ветка: если срок владения долей окажется менее 5 лет

Если выяснится, что с даты регистрации права на долю прошло менее 5 лет (например, право зарегистрировано позже, чем клиент полагает), освобождение по пункту 2 статьи 217.1 НК РФ не применяется, и нужно проверить специальные трёхлетние основания.

Одно из них — продажа единственного жилья (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение)
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

В данной ситуации это условие не выполняется: на момент продажи в собственности клиента есть ещё однокомнатная квартира. Поэтому трёхлетний срок как «единственное жильё» применить нельзя.

Второе возможное основание — дарение от члена семьи или близкого родственника:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
   — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если даритель являлся членом семьи или близким родственником клиента (в смысле СК РФ), минимальный срок составит 3 года, и при владении «более 5 лет» он тем более перекрыт. Если даритель — постороннее лицо, это основание не работает, но и общий пятилетний срок в любом случае перекрыт.

Наконец, даже если бы срок владения оказался менее минимального, у клиента есть право на имущественный вычет либо уменьшение дохода на расходы:

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества
   — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Особенность: доля получена по договору дарения (безвозмездно), поэтому документально подтверждённых расходов на её приобретение у клиента, как правило, нет — остаётся фиксированный вычет до 1 000 000 руб. (в размере доли в праве). При сумме сделки менее 1 млн руб. вычет полностью покрыл бы доход, и налог в этой ветке также был бы равен нулю. При этом применяется правило о кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

1. При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество
   — п. 4 ст. 214.10 НК РФ

Вывод: даже в наихудшем для клиента сценарии (срок владения менее минимального и даритель — постороннее лицо) налог к уплате равен нулю, поскольку сумма сделки менее 1 млн руб. полностью покрывается имущественным вычетом. Кадастровое правило 0,7 не создаёт налог там, где действует освобождение либо полное покрытие вычетом.

Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и ответственность

Обязанность самостоятельно исчислять налог и подавать декларацию возникает у продавца имущества только тогда, когда полученный доход подлежит налогообложению:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Поскольку доход от продажи доли, находившейся в собственности более 5 лет, освобождён от налогообложения (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ), а при меньшем сроке полностью покрыт вычетом, налог не исчисляется, и обязанности представлять декларацию 3-НДФЛ не возникает. За продажу недвижимости сведения и так поступают в налоговый орган из Росреестра в порядке статьи 85 НК РФ.

Даже если бы декларацию по продаже недвижимости нужно было представить, законодатель прямо исключил ответственность за её непредставление по таким сделкам:

1. Налогоплательщик освобождается от ответственности, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, за непредставление в установленный срок налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи либо в результате дарения недвижимого имущества, сведения о котором представляются в налоговый орган в соответствии со статьей 85 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 119 НК РФ

Этот пункт освобождает продавца недвижимости от штрафа по статье 119 НК РФ, поскольку сведения о сделке налоговый орган получает в порядке информационного обмена. Штраф по статье 122 НК РФ также невозможен, так как нет неуплаченной суммы налога:

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов)
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод: в рассматриваемой ситуации (срок владения долей более 5 лет) декларация 3-НДФЛ не подаётся, налог не уплачивается, штрафы по статьям 119 и 122 НК РФ не применяются. Для подстраховки клиенту достаточно сохранить договор дарения и выписку из ЕГРН, подтверждающую дату регистрации права на долю более 5 лет до продажи.

Смежные платежи: налог на имущество физических лиц и статус пенсионера

Отдельный вопрос — налог на имущество физических лиц за сам проданный объект (долю в квартире). Этот налог уплачивается за период владения в 2025 году, и его исчисление не зависит от освобождения по НДФЛ: продажа доли в 2025 году влечёт исчисление налога на имущество за 2025 год пропорционально времени владения (коэффициент владения), обязанность по уплате прекращается с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации прекращения права собственности.

Статус пенсионера имеет значение именно для налога на имущество физических лиц, а не для НДФЛ с продажи. Пенсионеры, получающие пенсию по пенсионному законодательству, освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении одного объекта каждого вида (одна квартира/её доля, один дом, один гараж и т.д.), который не используется в предпринимательской деятельности, по выбору налогоплательщика (статья 407 НК РФ). Льгота предоставляется в заявительном порядке либо проактивно на основании сведений налогового органа.

Для НДФЛ с продажи доли статус пенсионера льгот не даёт: освобождение зависит исключительно от срока владения (статья 217.1 НК РФ), а не от пенсионного статуса.

Вывод: НДФЛ с продажи доли не уплачивается (срок владения более 5 лет). По налогу на имущество физических лиц у пенсионера наличествует льгота в отношении одного объекта каждого вида; за 2025 год налог за проданную долю, скорее всего, не будет исчислен, если льгота заявлена по ней или по другому жилому объекту. Рекомендуется проверить в личном кабинете ФНС применение льготы и при необходимости подать заявление о её предоставлении.