Нужно ли платить налог и подавать декларацию при продаже земельного участка в садовом товариществе, если он в собственности 3 года и цена ниже кадастровой стоимости?

Применяется ли освобождение от НДФЛ при владении земельным участком 3 года

По общему правилу доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от НДФЛ, только если имущество находилось в собственности в течение минимального предельного срока владения и более:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок владения составляет пять лет, а трёхлетний срок применяется лишь в прямо перечисленных законом случаях — при получении права собственности в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника (члена семьи), в результате приватизации и в ряде иных случаев:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3)
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Земельный участок в садовом товариществе — это не жилое помещение, поэтому льготы для «единственного жилья» к нему неприменимы. Если участок был куплен (а не получен по наследству/в дар/по приватизации), минимальный предельный срок владения составляет 5 лет. Ваше владение «около 3 лет» не достигает этого срока.

Вывод: при покупке участка освобождение от НДФЛ по ст. 217.1 НК РФ к вам не применяется — доход от продажи подлежит налогообложению, если только участок не был получен одним из способов, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация), — в таком случае при владении 3 года и более доход освобождается.

Как определяется доход: цена сделки против кадастровой стоимости × 0,7

Вы хотите продать участок за 1 000 000 ₽ при кадастровой стоимости около 1 300 000 ₽. Вам нужно сравнить цену сделки с величиной «кадастровая стоимость × 0,7»:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

В вашем случае: 1 300 000 ₽ × 0,7 = 910 000 ₽. Поскольку цена сделки (1 000 000 ₽) выше этой величины, правило о кадастровой стоимости не применяется — для целей налогообложения доход признаётся равным фактической цене сделки 1 000 000 ₽. Ваше опасение «налоговая посчитает доход по кадастровой стоимости» в данном случае не реализуется: доначисление по кадастровой стоимости происходит, только если цена сделки ниже «кадастровая стоимость × 0,7».

Обратите внимание на важную деталь: сравнивать нужно с кадастровой стоимостью, применявшейся на 1 января года регистрации перехода права собственности. Если, например, к 1 января очередного года кадастровая стоимость будет пересмотрена в сторону повышения, порог 0,7 вырастет. При цене 1 000 000 ₽ проблем не возникает, пока кадастровая стоимость не превысит примерно 1 428 570 ₽ (тогда 0,7 от неё станет выше 1 000 000 ₽). В этом случае налоговая вправе принять доход равным «кадастровая стоимость × 0,7», а не цене в договоре.

Вывод: при цене 1 000 000 ₽ и действующей кадастровой стоимости 1 300 000 ₽ доход для налогообложения признаётся равным цене сделки — 1 000 000 ₽, поскольку она выше порога 910 000 ₽ (1 300 000 × 0,7).

Нужно ли платить налог: вычет 1 млн против расходов 800 тыс.

При продаже земельного участка, находившегося в собственности менее минимального предельного срока, вы вправе применить один из двух вариантов уменьшения налогооблагаемого дохода.

Вариант 1 — имущественный вычет в размере до 1 000 000 ₽:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вариант 2 — уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на приобретение этого имущества:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Сравним для ваших цифр (доход = 1 000 000 ₽):

• Вычет 1 000 000 ₽: налоговая база = 1 000 000 − 1 000 000 = 0 ₽, налог = 0 ₽.
• Расходы 800 000 ₽: налоговая база = 1 000 000 − 800 000 = 200 000 ₽, налог = 200 000 × 13% = 26 000 ₽.

Здесь выгоден именно имущественный вычет, поскольку он (1 000 000 ₽) полностью перекрывает доход от продажи (1 000 000 ₽), тогда как расходы на покупку (800 000 ₽) меньше дохода. Применять одновременно вычет и расходы по одному объекту нельзя — только один из двух вариантов.

Ставка налога для резидента РФ при базе до 2,4 млн ₽ составляет 13%:

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Вывод: заявляя имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽, вы полностью обнуляете налоговую базу — НДФЛ платить не нужно (база = 0 ₽). Уменьшение на расходы (800 000 ₽) менее выгодно, так как оставило бы налог 26 000 ₽.

Обязана ли сдаваться декларация 3-НДФЛ, если налог равен нулю

Доход от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального предельного срока, подлежит декларированию, поскольку отнесён к доходам, по которым лицо самостоятельно исчисляет и уплачивает налог:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Лица, указанные в п. 1 ст. 228 НК РФ, обязаны представить декларацию:

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Однако законодательство прямо предусматривает для вашего случая освобождение от обязанности указывать доход (и, следовательно, от необходимости подавать декларацию именно по этому доходу): если доход от продажи земельного участка не превышает размер вычета 1 000 000 ₽, налогоплательщик вправе не указывать сумму дохода в декларации:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 4 п. 4 ст. 229 НК РФ

Это «право не указывать доход» на практике означает, что при доходе от продажи недвижимости ≤ 1 000 000 ₽, полностью покрываемом вычетом, отдельная декларация именно по этому доходу не требуется (доход не декларируется). Но это верно только в том случае, если доход действительно не превышает 1 000 000 ₽, то есть цена сделки не ниже кадастровой × 0,7. Ваши 1 000 000 ₽ укладываются в предел вычета.

Вывод: если вы применяете вычет 1 000 000 ₽ и доход (1 000 000 ₽) не превышает этот вычет, налог равен нулю, и вы вправе не указывать такой доход в декларации — отдельную 3-НДФЛ по этой операции подавать не обязаны. Если же решите уменьшать доход на расходы (800 000 ₽), то налог 26 000 ₽ возникнет и декларацию подавать потребуется; срок подачи — не позднее 30 апреля года, следующего за продажей, а уплата налога — не позднее 15 июля того же года (пп. 2 п. 1, п. 3, п. 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Риски и ответственность при занижении цены и неподаче декларации

О занижении цены. Гражданское законодательство даёт сторонам свободу в определении цены договора:

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ) 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 1 ст. 424 ГК РФ

Однако эта свобода ограничена налоговыми правилами: если цена сделки окажется ниже «кадастровая стоимость × 0,7», налоговый орган вправе исчислить налог, приняв доход равным «кадастровая стоимость × 0,7»:

В случае, если у налогового органа отсутствует информация о цене сделки либо цена сделки меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, сумма дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества принимается равной умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта.
— абз. 5 п. 3 ст. 214.10 НК РФ

В вашем случае цена 1 000 000 ₽ выше порога 910 000 ₽, поэтому занижение не происходит — доход признаётся по цене сделки. Риск возникнет лишь при цене ниже 910 000 ₽.

Об ответственности за непредставление декларации. Штраф по ст. 119 НК РФ составляет 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 ₽:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Важно: к доходам от продажи недвижимости установлено специальное освобождение от этого штрафа — за непредставление 3-НДФЛ по доходам от продажи (дарения) недвижимости, сведения о которой поступают в налоговый орган от Росреестра, налогоплательщик к ответственности по ст. 119 не привлекается:

Налогоплательщик освобождается от ответственности, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, за непредставление в установленный срок налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи либо в результате дарения недвижимого имущества, сведения о котором представляются в налоговый орган в соответствии со статьей 85 настоящего Кодекса. (п. 4 введен Федеральным законом от 26.06.2026 N 201-ФЗ)
— п. 4 ст. 119 НК РФ

Это означает, что даже если при цене ниже порога 0,7 или при выборе «расходного» варианта у вас возникнет обязанность подать декларацию и вы её не подадите, штрафа по ст. 119 за это не будет. Тем не менее налоговая может самостоятельно доначислить налог по имеющимся у неё сведениям, применив по умолчанию правила п. 3 ст. 214.10 НК РФ (в вашем случае — уменьшение дохода на вычет, поскольку ставка 13%):

Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение указанных доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением этого имущества, предусмотренных подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса. В случае отсутствия у налоговых органов таких документально подтвержденных налогоплательщиком расходов указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму расходов, рассчитанных исходя из цены сделки, которая явилась основанием регистрации права при приобретении этого имущества, информация о которой получена налоговыми органами в соответствии с пунктом 4 статьи 85 настоящего Кодекса. В иных случаях указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом в отношении таких доходов налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, не применяются.
— абз. 3 п. 3 ст. 214.10 НК РФ

Если окажется, что налог к уплате всё же есть (например, цена ниже «кадастровая × 0,7»), то при его неуплате возможен штраф по ст. 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы (40% — при умысле):

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Дополнительно начисляются пени за каждый день просрочки:

Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки. Если иное не установлено настоящей статьей, процентная ставка пени принимается равной: 1) для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации;
— п. 4 ст. 75 НК РФ

Вывод: при цене 1 000 000 ₽ и применении вычета 1 млн ₽ у вас нет ни налога, ни обязанности подавать декларацию, ни соответствующих штрафов. Риски (доначисление от кадастровой стоимости, штрафы и пени) возникнут только если цена в договоре окажется ниже «кадастровая стоимость × 0,7» либо вы примените менее выгодный «расходный» вариант и не задекларируете доход. За саму неподачу 3-НДФЛ по продаже недвижимости штраф по ст. 119 НК РФ не применяется в силу п. 4 ст. 119 НК РФ.

Развилка: если участок получен не по покупке (наследство, дарение, приватизация)

Выводы выше исходят из того, что участок вы купили (о чём говорят «договор и расписка»). Но если право собственности возникло иным способом, ситуация меняется:

• Если участок получен в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника (члена семьи) или в результате приватизации — минимальный предельный срок владения составляет 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При владении «около 3 лет», если фактически на момент регистрации перехода права пройдёт 3 полных года и более, доход освобождается от НДФЛ полностью — ни налога, ни декларации.

• Если участок куплен — срок владения 5 лет, освобождения нет (см. блок 1).

• Если продавец — налоговый нерезидент РФ — освобождение по ст. 217.1 НК РФ не применяется, ставка НДФЛ 30%, а имущественные вычеты по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ не применяются (п. 3 ст. 210, п. 3 ст. 224 НК РФ).

• Если продажа ведётся не в рамках личной, а предпринимательской деятельности (ИП) — применяется иной режим налогообложения, правила ст. 217.1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ к такой сделке не применяются.

Вывод: в вашей конкретной ситуации (участок куплен за 800 000 ₽, документы на руках, продажа за 1 000 000 ₽, владение менее 5 лет) правильный вариант — заявить имущественный вычет 1 000 000 ₽, что даёт нулевой налог и право не подавать декларацию по этому доходу. Если же участок был получен по наследству/в дар от близкого родственника/по приватизации и к моменту продажи прошло 3 полных года, доход вообще освобождён от налогообложения.