Нужно ли платить налог и подавать декларацию при продаже земельного участка за 850 тысяч рублей, если он был в собственности около двух лет, а кадастровая стоимость 1,3 млн?

НДФЛ: освобождается ли доход от продажи участка по сроку владения

Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости строится на сроке владения: доход не облагается, если объект непрерывно был в собственности весь минимальный предельный срок и более.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный срок может быть сокращён до 3 лет только в закрытом перечне случаев — наследство/дарение от близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё. При покупке участка по договору купли-продажи ни одно из этих условий не соблюдается.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Поэтому у вас действует общее правило — 5 лет. Вы владели участком около двух лет, значит, срок не выдержан и освобождения от НДФЛ по сроку владения нет; доход придётся декларировать, а налог считать с учётом вычетов.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Единственный смежный случай, когда 3-летний срок мог бы «дотянуться» до земельного участка, — это когда участок продаётся вместе с жилым домом, бывшим единственным жильём, и продавец освобождён по жилому помещению:

При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения
— пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если на вашем участке был жилой дом, который на дату регистрации перехода права был вашим единственным жилым помещением и продавался одновременно с участком, — доход от участка освобождается независимо от срока владения. Если участок продавался без дома (или дом не был единственным жильём), работает общий 5-летний срок, и участок подпадает под НДФЛ.

Вывод: освобождение по п. 2 ст. 217.1 НК РФ к вашей ситуации не применяется — два года владения меньше минимального предельного срока (5 лет по п. 4 ст. 217.1 НК РФ; 3 года по п. 3 ст. 217.1 НК РФ только для наследства, дарения от близких, приватизации, ренты или единственного жилья вместе с таким жилым помещением). Доход от продажи подлежит декларированию, но налог может оказаться нулевым из-за вычета (см. следующий блок).

Как считается доход: цена 850 000 ₽ или 0,7 кадастровой стоимости

Для налога берётся не обязательно сумма из договора. Если цена сделки ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, доход в целях налогообложения принимается равным этой расчётной величине.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Считаем по вашим цифрам: 1 300 000 × 0,7 = 910 000 ₽. Цена в договоре 850 000 ₽ меньше этой величины, поэтому налоговая база будет определяться не от 850 000 ₽, а от 910 000 ₽. Ссылка на то, что «продал меньше чем за миллион», сама по себе ничего не решает — важна именно сверка с 0,7 кадастровой стоимости.

То же правило налоговый орган применит и при камеральной проверке, если декларация не подана вовсе:

В случае, если у налогового органа отсутствует информация о цене сделки либо цена сделки меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, сумма дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества принимается равной умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта
— абз. 4 п. 3 ст. 214.10 НК РФ

Далее доход (910 000 ₽) уменьшается либо на вычет 1 000 000 ₽, либо на документально подтверждённые расходы на приобретение участка:

В иных случаях указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом в отношении таких доходов налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, не применяются. В целях настоящего пункта доход от продажи недвижимого имущества определяется исходя из цены сделки, информация о которой получена налоговым органом в соответствии со статьей 85 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
— абз. 6 п. 3 ст. 214.10 НК РФ

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Лимит 1 000 000 ₽ — это вычет по земельным участкам и жилью; по «иному» имуществу лимит 250 000 ₽, к земле он не применяется. Ставка для резидента — 13 % с базы до 2,4 млн ₽:

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Расчёт при базе 910 000 ₽: 910 000 − 1 000 000 = 0 → НДФЛ = 0 ₽. Если у вас сохранились документы о цене покупки (например, покупали за 700 000 ₽), вы вправе вместо вычета уменьшить доход на расходы — результат тоже 0 либо ещё меньше, но вычет 1 000 000 ₽ проще: он не требует подтверждения расходов.

Вывод: налоговая база считается от 910 000 ₽ (850 000 меньше 0,7 × 1 300 000 = 910 000 ₽), но имущественный вычет 1 000 000 ₽ по абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ полностью перекрывает доход — НДФЛ равен нулю (0 ₽). Альтернатива по пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ — уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку участка; можно выбрать более выгодный вариант. Если вы не налоговый резидент РФ, вычет по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ не применяется (абз. 7 п. 3 ст. 214.10 НК РФ), и налог по ставке 30 % (п. 3 ст. 224 НК РФ) считался бы от 910 000 ₽ — в этом случае нужен иной расчёт.

Обязанность подать декларацию 3-НДФЛ при нулевом налоге и сроки

Нулевой налог сам по себе не отменяет обязанности отчитаться: продавец имущества, доход от которого не освобождён ст. 217.1 НК РФ, исчисляет налог самостоятельно и обязан подать декларацию.

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные статьей 229 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 6. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 7. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев исчисляют сумму авансовых платежей исходя из ставки налога, фактически полученных доходов, профессиональных и стандартных налоговых вычетов, а также с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей. (В редакции Федерального закона от 15.04.2019 № 63-ФЗ) 8. Авансовые платежи по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев уплачиваются не позднее 28-го числа первого месяца, следующего соответственно за первым кварталом, полугодием, девятью месяцами налогового периода. (В редакции федеральных законов от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Абзац.
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся в налоговый орган по месту жительства (по месту учёта) не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплачивается не позднее 15 июля:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Про «не указывать доход в декларации» есть важная деталь: не указывать сумму дохода разрешено, только если доход от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает размер вычета. У вас доход для целей налогообложения составляет 910 000 ₽, что меньше 1 000 000 ₽, поэтому в декларации вы вправе не отражать сам доход, но декларацию с заявленным вычетом подать нужно:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 4 п. 4 ст. 229 НК РФ

При этом при определении дохода обязательно учитывается правило 0,7 кадастровой стоимости:

При определении доходов от продажи недвижимого имущества в целях настоящего пункта учитываются особенности, установленные пунктом 2 статьи 214 10 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Налогоплательщики вправе представить заявление о распоряжении путем возврата сумм денежных средств, формирующих положительное сальдо единого налогового счета, в составе налоговой декларации. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 263-ФЗ, от 28.12.2022 № 565-ФЗ)
— абз. 6 п. 4 ст. 229 НК РФ

Вывод: подать декларацию 3-НДФЛ вы обязаны — срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом регистрации перехода права к покупателю (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ); декларация представляется бесплатно в налоговый орган по месту жительства (личный кабинет налогоплательщика, МФЦ, ЕПГУ). В декларации заявляется имущественный вычет 1 000 000 ₽ (либо расходы на приобретение), налог к уплате — 0 ₽, поэтому срок уплаты 15 июля значения не имеет. Если год продажи — прошлый, декларацию нужно подать сейчас, не дожидаясь письма из инспекции.

Риски, если декларация не подана: штраф, пени, неуплата

Главный риск в вашей ситуации — не налог (он нулевой), а штраф за непредставление декларации. Он начисляется и при нулевой сумме налога — минимальный размер 1 000 ₽.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Пени возможны только при наличии недоимки, то есть если налог всё-таки начислят; при нулевой базе их быть не может, а ставка для физлица — 1/300 ключевой ставки ЦБ за день просрочки:

Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. 3. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате. Не начисляются пени на сумму недоимки в размере, не превышающем размера положительного сальдо единого налогового счета налогоплательщика в соответствующий календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов, увеличенного на сумму денежных средств, зачтенную в счет исполнения предстоящей обязанности этого налогоплательщика по уплате конкретного налога. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 4. Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки. Если иное не установлено настоящей статьей, процентная ставка пени принимается равной: (В редакции Федерального закона от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 1) для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации
— п. 1 и пп. 1 п. 4 ст. 75 НК РФ

Штраф за неуплату налога (20 % от неуплаченной суммы) применим только к реальной недоимке, которой в вашем расчёте нет:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Смягчающее обстоятельство — добровольная подача декларации до того, как инспекция обнаружила непредставление. Освобождение от ответственности по ст. 81 НК РФ привязано к занижению налога, но фактическая подача «нулевой» декларации до выявления нарушения лишает смысла сам штраф по ст. 119 НК РФ за последующий период и снижает риск спора:

Если уточненная налоговая декларация представляется в налоговый орган после истечения срока подачи налоговой декларации и срока уплаты налога, то налогоплательщик освобождается от ответственности в случаях: 1) представления уточненной налоговой декларации до момента, когда налогоплательщик узнал об обнаружении налоговым органом неотражения или неполноты отражения сведений в налоговой декларации, а также ошибок, приводящих к занижению подлежащей уплате суммы налога, либо о назначении выездной налоговой проверки по данному налогу за данный период
— п. 4 ст. 81 НК РФ

При наличии смягчающих обстоятельств (первая продажа, отсутствие недоимки, добровольная подача) размер штрафа может быть уменьшен — это право, а не обязанность инспекции, поэтому рассчитывать только на него не следует.

Вывод: если декларацию не подать, инспекция по данным Росреестра исчислит налог расчётным путём от 0,7 кадастровой стоимости и применит штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной суммы за каждый месяц, но не менее 1 000 ₽ (при нулевом налоге — 1 000 ₽), плюс возможен штраф по п. 1 ст. 122 НК РФ и пени по ст. 75 НК РФ при доначислении. Поэтому безопаснее подать декларацию с вычетом и нулевым налогом добровольно и как можно раньше.

Земельный налог: платится ли он за год продажи

Продажа не отменяет земельный налог за тот год, в котором вы были собственником: объектом налогообложения участок является, пока право на него зарегистрировано за вами, а база — кадастровая стоимость.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.04.2019 № 63-ФЗ)
— п. 1 ст. 390 НК РФ

налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 334-ФЗ, от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 26.03.2022 № 67-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого земельного участка. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2009 № 283-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 04.10.2014 № 284-ФЗ; от 30.11.2016 № 401-ФЗ) Налоговая база в отношении земельного участка, находящегося на территориях нескольких муниципальных образований (на территориях муниципального образования и городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга , Севастополя или федеральной территории "Сириус" ), определяется по каждому муниципальному образованию (городам федерального значения Москве, Санкт-Петербургу и Севастополю , федеральной территории "Сириус" ).
— п. 1 ст. 391 НК РФ

Налог за год продажи считается пропорционально полным месяцам владения; месяц прекращения права учитывается как полный, если право прекращено после 15-го числа, и не учитывается, если до 15-го числа включительно:

В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде
— п. 7 ст. 396 НК РФ

Если возникновение права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок произошло после 15-го числа соответствующего месяца или прекращение указанного права произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, месяц возникновения (прекращения) указанного права не учитывается при определении коэффициента
— абз. 3 п. 7 ст. 396 НК РФ

Платить самостоятельно и считать налог не нужно — физлицам налог исчисляет инспекция и присылает уведомление, срок уплаты — не позднее 1 декабря следующего года:

Налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено настоящим пунктом . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 02.12.2013 № 334-ФЗ, от 23.11.2015 № 320-ФЗ, от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Налог, исчисленный по результатам перерасчета суммы ранее исчисленного налога, подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 28-го числа третьего месяца, следующего за месяцем, в котором сформировано налоговое уведомление в связи с данным перерасчетом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2. В течение налогового периода налогоплательщики-организации уплачивают авансовые платежи по налогу, если нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя , нормативным правовым актом представительного органа федеральной территории "Сириус" ) не предусмотрено иное. По истечении налогового периода налогоплательщики-организации уплачивают сумму налога, исчисленную в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 396 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 27.07.2010 № 229-ФЗ, от 04.11.2014 № 347-ФЗ, от 29.11.2014 № 379-ФЗ, от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 3. Налог и авансовые платежи по налогу уплачиваются налогоплательщиками в бюджет по месту нахождения земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 27.07.2010 № 229-ФЗ, от 04.11.2014 № 347-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4. Налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом
— абз. 3 п. 1 и п. 4 ст. 397 НК РФ

Именно кадастровая стоимость 1,3 млн ₽ (точнее — её доля за месяцы владения, умноженная на ставку) и будет базой земельного налога за год продажи. Значение 0,7 к земельному налогу не применяется — это коэффициент только для НДФЛ.

Вывод: земельный налог за год продажи вы платите как обычно — по уведомлению инспекции, исходя из кадастровой стоимости и коэффициента владения (п. 7 ст. 396 НК РФ), в срок не позднее 1 декабря следующего года (абз. 3 п. 1 ст. 397 НК РФ). Декларацию по земельному налогу физлица не подают; в следующем году налог придёт уже за меньшее число месяцев, чем полный год.

Ветка «а если цена в договоре занижена»: риски оспаривания и что делать с деньгами на карте

Отдельно стоит проверить, не является ли цена 850 000 ₽ заниженной относительно реальной. Если инспекция установит, что цена сделки ниже 0,7 кадастровой стоимости, доход определяется расчётно — 910 000 ₽:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Именно эта норма закрывает ваши опасения «я же продал дешевле миллиона»: даже при цене 850 000 ₽ налоговая база 910 000 ₽, но вычет 1 000 000 ₽ её перекрывает, поэтому риска доначисления НДФЛ в вашей ситуации нет — риск сводится к штрафу за непредставление декларации.

Уменьшить доход можно и расходами на приобретение участка, если документы сохранились:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Поступление денег на карту само по себе ничего не меняет для НДФЛ — важен договор и зарегистрированный переход права; банковские данные не создают дополнительного налога. Важно лишь, чтобы договорная цена совпадала с той, которую вы задекларируете: расхождение между декларацией и данными Росреестра — типичное основание для запроса пояснений.

Вывод: вариант с занижением цены для вас невыгоден и не нужен: при вычете 1 000 000 ₽ налог равен нулю при любой цене до этого предела, а расхождение цены с 0,7 кадастровой стоимости лишь заставит инспекцию считать доход от 910 000 ₽. Указывайте в декларации реальную цену из договора и заявляйте вычет (либо подтверждённые расходы по пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Какие документы подтверждают расходы на приобретение (альтернатива вычету)

Если вместо фиксированного вычета 1 000 000 ₽ вы решите уменьшить доход на расходы, понадобятся документы, подтверждающие сумму и факт оплаты при покупке участка.

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Это договор купли-продажи с ценой, расписка продавца о получении денег, платёжное поручение/квитанция о безналичной оплате, акт приёма-передачи. Налоговый орган при отсутствии декларации сам уменьшает доход на расходы, «рассчитанные исходя из цены сделки, которая явилась основанием регистрации права при приобретении», — то есть берёт цену из сведений Росреестра:

В иных случаях указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом в отношении таких доходов налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, не применяются. В целях настоящего пункта доход от продажи недвижимого имущества определяется исходя из цены сделки, информация о которой получена налоговым органом в соответствии со статьей 85 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
— абз. 6 п. 3 ст. 214.10 НК РФ

Если документы о цене покупки не сохранились — используйте вычет 1 000 000 ₽, он не требует подтверждения расходов.

Вывод: для применения пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ нужны документы о покупной цене (договор с ценой, расписка или платёжка о получении денег). Документов нет — заявляйте вычет 1 000 000 ₽ (абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), который в вашем случае полностью обнуляет налог. Для самой декларации при вычете подтверждающих «расходные» документов не требуется.

Как убедиться, что долгов и штрафов нет (контроль исполнения)

После подачи декларации с нулевым налогом проверьте отсутствие начислений в личном кабинете налогоплательщика: там отражается карточка единого налогового счёта и состояние расчётов.

По земельному налогу налог исчисляет инспекция и направляет уведомление — специально подавать ничего не нужно, а оплату сверять по этому уведомлению:

Налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено настоящим пунктом . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 02.12.2013 № 334-ФЗ, от 23.11.2015 № 320-ФЗ, от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Налог, исчисленный по результатам перерасчета суммы ранее исчисленного налога, подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 28-го числа третьего месяца, следующего за месяцем, в котором сформировано налоговое уведомление в связи с данным перерасчетом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2. В течение налогового периода налогоплательщики-организации уплачивают авансовые платежи по налогу, если нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя , нормативным правовым актом представительного органа федеральной территории "Сириус" ) не предусмотрено иное. По истечении налогового периода налогоплательщики-организации уплачивают сумму налога, исчисленную в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 396 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 27.07.2010 № 229-ФЗ, от 04.11.2014 № 347-ФЗ, от 29.11.2014 № 379-ФЗ, от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 3. Налог и авансовые платежи по налогу уплачиваются налогоплательщиками в бюджет по месту нахождения земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 27.07.2010 № 229-ФЗ, от 04.11.2014 № 347-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4. Налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом
— абз. 3 п. 1 и п. 4 ст. 397 НК РФ

Уточнённая декларация, поданная до выявления инспекцией ошибок, позволяет избежать ответственности, но в вашем случае подаётся именно первичная декларация с вычетом, а не уточнёнка:

Если уточненная налоговая декларация представляется в налоговый орган после истечения срока подачи налоговой декларации и срока уплаты налога, то налогоплательщик освобождается от ответственности в случаях: 1) представления уточненной налоговой декларации до момента, когда налогоплательщик узнал об обнаружении налоговым органом неотражения или неполноты отражения сведений в налоговой декларации, а также ошибок, приводящих к занижению подлежащей уплате суммы налога, либо о назначении выездной налоговой проверки по данному налогу за данный период
— п. 4 ст. 81 НК РФ

Если вы уже пропустили срок 30 апреля — подайте декларацию сейчас; пока инспекция сама не выявила непредставление, добровольная подача снижает размер штрафа и практически исключает доначисление налога при корректном заявлении вычета.

Вывод: после подачи декларации сверьте расчёты в личном кабинете (ЕНС, отсутствие недоимки и пеней) и по уведомлению об уплате земельного налога (не позднее 1 декабря). Если срок декларации уже пропущен — подайте её немедленно: добровольное устранение нарушения до его обнаружения инспекцией минимизирует штраф по ст. 119 НК РФ до 1 000 ₽ и снимает риск начисления налога расчётным путём.