Налог с продажи квартиры: платить со всей суммы или с разницы между покупкой и продажей? Почему налоговая насчитала 195 000 рублей?

С какой суммы считается налог: со всей цены продажи или с разницы

Налогом облагается не «цена продажи как таковая», а налоговая база — доход, уменьшенный на вычет либо на расходы. Закон даёт налогоплательщику право выбора из двух вариантов, и «разница между покупкой и продажей» — это второй вариант.

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
Это ровно ваш случай: 1 500 000 (доход) − 1 230 000 (документально подтверждённые расходы на покупку) = 270 000 ₽ базы. Договор купли-продажи и расписка — как раз те документы, которыми подтверждаются «фактически произведенные и документально подтвержденные расходы». Важно, что это право, а не обязанность: расходы применяются «вместо» вычета, то есть вариант нужно заявить самому (в декларации), автоматически налоговая его не подставит.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ
Альтернатива — фиксированный вычет 1 000 000 ₽ на доходы от продажи квартиры. По вашим цифрам она хуже: 1 500 000 − 1 000 000 = 500 000 ₽ базы против 270 000 ₽ по расходам. Разница в налоге: 65 000 ₽ против 35 100 ₽ (13 %).

Но вычет по абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ доступен только тем, кто платит налог по «резидентским» ставкам — если продавец не является налоговым резидентом РФ, п. 3 ст. 224 НК РФ устанавливает ставку 30 % и, как прямо сказано в п. 3 ст. 214.10 НК РФ, вычеты по пп. 1 п. 2 ст. 220 к таким доходам не применяются. Поэтому:

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации
— п. 3 ст. 224 НК РФ
Если вы налоговый резидент РФ (фактически находились в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев года продажи) — налог считается по 13 % с базы 270 000 ₽ = 35 100 ₽ (при условии, что база не поднимается до кадастровой стоимости × 0,7 — см. блок 2).

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей
— п. 1 ст. 224 НК РФ
Ставка 13 % применяется, пока совокупная налоговая база за год не превысила 2,4 млн ₽; у вас она явно ниже, поэтому повышение ставки до 15 % не наступает.

Вывод: налог платится не со всей суммы продажи, а с разницы: доход минус документально подтверждённые расходы на приобретение. При цене 1 500 000 ₽ и подтверждённых расходах 1 230 000 ₽ база — 270 000 ₽, НДФЛ по ставке 13 % — 35 100 ₽, при условии что вы налоговый резидент РФ и что кадастровая стоимость × 0,7 не превышает 1 500 000 ₽. Если по каким-то причинам расходы не будут приняты, выгоднее заявить вычет 1 000 000 ₽ (налог 65 000 ₽), а не платить с полной суммы. Вариант с расходами нужно прямо заявить в декларации 3-НДФЛ с приложением договора и расписки.

Кадастровая «планка» 0,7 — откуда может взяться база больше цены сделки

Даже при верном расчёте «по разнице» база может увеличиться, если цена в договоре занижена относительно кадастровой стоимости.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ
Механика для вас: налоговая берёт доход не ниже кадастровой стоимости квартиры по ЕГРН на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, × 0,7. Сравнение идёт с ценой 1 500 000 ₽. Если кадастровая × 0,7 ≤ 1 500 000 ₽, база считается от цены сделки и всё остаётся как в блоке 1. Если кадастровая × 0,7 больше (то есть кадастровая стоимость выше примерно 2 142 857 ₽), доход для налога принимается равным кадастровой × 0,7 — и тогда база = (кадастровая × 0,7) − 1 230 000.

Обратите внимание: коэффициент применяется к кадастровой стоимости, которая действует с 1 января года регистрации перехода права, — поэтому важна дата сделки, а не дата покупки.

Кроме того, п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяется, только если кадастровая стоимость в ЕГРН на эту дату отсутствует.

Вывод: практический шаг — заказать выписку ЕГРН о кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи. Если кадастровая × 0,7 не превышает 1 500 000 ₽ — база = 270 000 ₽, налог 35 100 ₽. Если превышает — база считается от кадастровой × 0,7 за вычетом 1 230 000 ₽ расходов, и налог будет выше. Именно этот показатель, а не «13 % со всей суммы», определяет верхнюю границу вашего налога.

Почему налоговая посчитала 13 % от всех 1 500 000 ₽ и в каком порядке это исправляется

Начисление сделано по «бесдекларационному» сценарию: у налоговой были сведения Росреестра о цене сделки, а расходов налогоплательщика у неё нет.

В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, и проведения в соответствии с абзацем первым пункта 1 2 статьи 88 настоящего Кодекса камеральной налоговой проверки налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) о таком налогоплательщике и указанных доходах исчисляет сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом и пунктами 4 и 5 настоящей статьи
— абз. 1 п. 3 ст. 214.10 НК РФ
В случае отсутствия у налоговых органов таких документально подтвержденных налогоплательщиком расходов указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму расходов, рассчитанных исходя из цены сделки, которая явилась основанием регистрации права при приобретении этого имущества, информация о которой получена налоговыми органами в соответствии с пунктом 4 статьи 85 настоящего Кодекса. В иных случаях указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса
— абз. 4 п. 3 ст. 214.10 НК РФ
То есть при отсутствии декларации налоговая считает налог по имеющимся сведениям: доход — цена сделки (с учётом кадастровой планки по п. 2 ст. 214.10 НК РФ), а уменьшение — либо расходы из данных о приобретении, которые есть у налоговой, либо вычет 1 000 000 ₽. Отсюда «13 % со всей суммы»: если налоговая не увидела вашу декларацию с заявленными расходами (или вы её не подавали), уменьшение просто не было применено. Это арифметический, а не содержательный результат: 195 000 ₽ = 13 % × 1 500 000 ₽.

Обязанность заявить доход и расходы лежит на налогоплательщике:

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации
— п. 3 и п. 4 ст. 228 НК РФ
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ
Сроки: декларация — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, налог — не позднее 15 июля этого же года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Поскольку владение было менее минимального срока, освобождение не применяется:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ
В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ) 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ
По п. 3 ст. 217.1 НК РФ трёхлетний срок — только для наследства/дарения от близких родственников, приватизации, ренты и случая единственного жилья; во всех остальных случаях — пять лет (п. 4 указанной статьи). Поэтому доход декларируется и уменьшается на вычет/расходы, а не исключается из налога.

Если декларация подавалась, но расходы не были заявлены — подаётся уточнённая декларация:

При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган налоговой декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном настоящей статьей. При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган налоговой декларации недостоверных сведений, а также ошибок, не приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик вправе внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном настоящей статьей. При этом уточненная налоговая декларация, представленная после истечения установленного срока подачи декларации, не считается представленной с нарушением срока. Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 01.05.2022 № 120-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 28.12.2022 № 565-ФЗ) 2. Если уточненная налоговая декларация представляется в налоговый орган до истечения срока подачи налоговой декларации, она считается поданной в день подачи уточненной налоговой декларации. 3. Если уточненная налоговая декларация представляется в налоговый орган после истечения срока подачи налоговой декларации, но до истечения срока уплаты налога, то налогоплательщик освобождается от ответственности, если уточненная налоговая декларация была представлена до момента, когда налогоплательщик узнал об обнаружении налоговым органом
— п. 1 и п. 3 ст. 81 НК РФ
Если декларация не подавалась вовсе — подаётся первичная 3-НДФЛ с расходами 1 230 000 ₽ и приложением договора купли-продажи и расписки.

Вывод: 195 000 ₽ — это налог, рассчитанный налоговым органом по п. 3 ст. 214.10 НК РФ от цены сделки без применения расходов. Исправляется это подачей декларации 3-НДФЛ (первичной, если её не было, либо уточнённой по ст. 81 НК РФ) за год продажи с заявлением в составе вычетов расходов 1 230 000 ₽; в результате налог должен составить 35 100 ₽ (при базе 270 000 ₽ и резидентском статусе), а излишне начисленное — подлежит уменьшению/возврату по итогам камеральной проверки. Декларацию подавайте в налоговую инспекцию по месту жительства (в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика), срок — 30 апреля года, следующего за годом продажи; налог — до 15 июля.

Обжалование начисления и риски, если оставить всё как есть

Начисление можно оспорить, но по общему правилу — сначала в вышестоящий налоговый орган.

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права
— ст. 137 НК РФ
Жалоба подается в вышестоящий налоговый орган через налоговый орган, акты ненормативного характера, действия или бездействие должностных лиц которого обжалуются. Налоговый орган, акты ненормативного характера, действия или бездействие должностных лиц которого обжалуются, обязан в течение трех дней со дня поступления такой жалобы направить ее со всеми материалами в вышестоящий налоговый орган. 1 1 . При получении жалобы налоговый орган, акт ненормативного характера, действия или бездействие должностных лиц которого обжалуются, обязан принять меры по устранению нарушения прав лица, подавшего жалобу. В случае устранения нарушения прав лица, подавшего жалобу, налоговый орган сообщает об этом в вышестоящий налоговый орган в течение трех дней со дня такого устранения с приложением подтверждающих документов (при их наличии). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.05.2016 № 130-ФЗ) 2. Жалоба в вышестоящий налоговый орган может быть подана, если иное не установлено настоящим Кодексом, в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав
— п. 1 и п. 2 ст. 139 НК РФ
То есть жалоба подаётся через свою инспекцию в УФНС по субъекту РФ в течение одного года со дня, когда вы узнали о нарушении права (для вас — с даты получения уведомления/решения); при пропуске по уважительной причине срок восстанавливается вышестоящим органом. Решение по жалобе блокирует вступление в силу обжалованной части:

В случае обжалования решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в апелляционном порядке такое решение вступает в силу в части, не отмененной вышестоящим налоговым органом, и в необжалованной части со дня принятия вышестоящим налоговым органом решения по апелляционной жалобе
— п. 1 ст. 101.2 НК РФ
На практике при «бесдекларационном» начислении самый быстрый путь — не жалоба, а подача декларации с расходами: сумма в личном кабинете пересчитывается по данным декларации. Жалоба в УФНС (ст. 137, 139 НК РФ), а затем суд (административное исковое заявление по КАС РФ в районный суд по месту нахождения инспекции, в 3-месячный срок со дня, когда стало известно о нарушении прав) нужны, если налоговая откажется принять расходы.

Риски при бездействии:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ
Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ)
— п. 1 ст. 122 НК РФ
Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. 3. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате. Не начисляются пени на сумму недоимки в размере, не превышающем размера положительного сальдо единого налогового счета налогоплательщика в соответствующий календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов, увеличенного на сумму денежных средств, зачтенную в счет исполнения предстоящей обязанности этого налогоплательщика по уплате конкретного налога. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 4. Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки. Если иное не установлено настоящей статьей, процентная ставка пени принимается равной: (В редакции Федерального закона от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 1) для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации
— п. 1, п. 4 ст. 75 НК РФ
Штраф по ст. 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной суммы за каждый полный/неполный месяц, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽; штраф по ст. 122 НК РФ — 20 % от неуплаченной суммы; пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки (для физических лиц). Учитывая, что реальная недоимка при правильном расчёте — 35 100 ₽, штрафы считаются от неё, а не от 195 000 ₽, но затягивать нельзя: чем позже подаётся декларация/уточнёнка, тем больше пени.

Вывод: порядок защиты единый — сначала подать декларацию 3-НДФЛ (первичную или уточнённую) с заявленными расходами 1 230 000 ₽ в инспекцию по месту жительства; при отказе учтить расходы — жалоба в вышестоящий налоговый орган (УФНС) через инспекцию в течение года с момента, когда узнали о нарушении права, затем административный иск в районный суд по КАС РФ в течение 3 месяцев. Оставлять начисление без реакции нельзя: нарастают пени (1/300 ключевой ставки за день) и возможны штрафы по ст. 119 НК РФ (5 % в месяц, от 1 000 до 30 % суммы) и ст. 122 НК РФ (20 %).

Если проданная квартира на дату регистрации перехода права была вашим единственным жилым помещением — применяется трёхлетний срок (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), и тогда при владении 3 года и более доход вообще освобождается от налога, а не просто уменьшается; при владении менее 3 лет этот аргумент не работает и защита строится на расходах.