Правомерно ли ИП на УСН платить налог на имущество за нежилое помещение в старом многоквартирном доме, если часть площади пустует, а раньше освобождали по договорам аренды

Сохраняется ли освобождение ИП на УСН от налога на имущество физических лиц

Ключевая норма — сам механизм освобождения. Освобождение ИП на УСН распространяется на налог на имущество физических лиц только «в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности», и прямо исключает из него объекты, включённые в перечень по п. 7 ст. 378.2 НК РФ.

Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, доходов в виде процентов, полученных по вкладам (остаткам на счетах) в банках, находящихся на территории Российской Федерации, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378 2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378 2 настоящего Кодекса)
— п. 3 ст. 346.11 НК РФ

Для вашего родственника это означает две вещи. Во-первых, освобождение имеет двухуровневое ограничение: оно касается только той части объекта, которая реально используется в предпринимательской деятельности (сдаётся в аренду), а «выключается» полностью, если объект попал в региональный «кадастровый» перечень — тогда налог платится по кадастровой стоимости независимо от того, ИП на УСН или нет, и независимо от подачи копий договоров аренды. Во-вторых, то, что часть 88 кв. м сейчас пустует, не влияет на налоговую базу: налог считается от всего объекта (ст. 408 НК РФ исчисляет налог по каждому объекту как целому), а вот использование в предпринимательской деятельности — это условие самой льготы.

Вывод: если помещение НЕ включено в перечень п. 7 ст. 378.2 НК РФ, то начисление налога лицу, применяющему УСН и использующему помещение в арендном бизнесе, неправомерно в части, относящейся к предпринимательскому использованию. Если же помещение включено в этот перечень — освобождение по ст. 346.11 НК РФ не действует вовсе, и начисление налога правомерно по кадастровой стоимости.

Когда налог на нежилое помещение может считаться от кадастровой стоимости

Налог от кадастровой (а не инвентаризационной) стоимости возможен только для объектов строго определённых видов и только если субъект РФ включил их в особый перечень.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: (В редакции Федерального закона от 30.11.2016 № 401-ФЗ) 1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; 2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; (В редакции Федерального закона от 30.11.2016 № 401-ФЗ) 3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
— подп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. (В редакции Федерального закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ) После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается
— п. 2 ст. 378.2 НК РФ

Из норм следует: кадастровая база применяется к нежилому помещению, если его назначение по данным ЕГРН или документам техучёта предусматривает размещение офисов/торговых объектов, либо оно фактически используется для торговли — и при этом такое помещение включено в перечень, определяемый по п. 7 ст. 378.2 НК РФ (то есть в региональный перечень объектов, по которым налог считается от кадастра). Сам по себе факт сдачи под магазин ещё не достаточен — нужен именно акт уполномоченного органа (перечень/ЕГРН-связка) и отнесение объекта к административно-деловым/торговым центрам или встроенным помещениям делового/торгового назначения.

Для проверки факта включения действует критерий «предназначено либо фактически используется» с порогом 20% площади.

здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом: здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки); (В редакции Федерального закона от 30.11.2016 № 401-ФЗ) фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади
— подп. 2 п. 3 ст. 378.2 НК РФ

Применительно к вашему помещению в старом МКД: оно сдаётся под магазины (фактическое использование для торговли), поэтому риск его квалификации как «торгового» объекта и включения в кадастровый перечень реален. Пустующая часть не снимает признак использования в торговле, если по остальной части торговля продолжается и её назначение/использование указано в ЕГРН или подтверждается фактически.

Вывод: налог от кадастровой стоимости правомерен только если помещение включено в региональный перечень по п. 7 ст. 378.2 НК РФ. Это центральный факт, который надо проверить (на сайте Росреестра/УФНС по Томской области или запросом в инспекцию). Если в перечне его нет — начисление от кадастра неправомерно, и применяется обычный порядок (ст. 402/403, 408 НК РФ) с сохранением освобождения по ст. 346.11 НК РФ при использовании в предпринимательской деятельности.

Ставка налога и «внушительная сумма» — по какой ставке считается налог

Предельные ставки налога на имущество физических лиц установлены в ст. 406 НК РФ: для объектов, включённых в кадастровый перечень, — до 2%, для прочих объектов — 0,5%.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус") в размерах, не превышающих: (В редакции федеральных законов от 23.11.2020 № 374-ФЗ, от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 1) 0,1 процента в отношении: жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) гаражей и машино-мест, в том числе расположенных в объектах налогообложения, указанных в подпункте 2 настоящего пункта; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) 2) 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень
— подп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ

1. 0,5 процента в отношении прочих объектов налогообложения. 3. Налоговые ставки, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя , нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус" ). (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ) 5. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от: 1) кадастровой стоимости объекта налогообложения; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ) 2) вида объекта налогообложения; 3) места нахождения объекта налогообложения; 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Если налоговые ставки не определены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус"), налогообложение производится по налоговым ставкам, указанным в пункте 2 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 23.11.2020 № 374-ФЗ, от 11.06.2021 № 199-ФЗ)
   — подп. 3 п. 2, п. 6 ст. 406 НК РФ

Для объектов из «кадастрового» перечня ставка доходит до 2% кадастровой стоимости — именно поэтому сумма могла оказаться «внушительной», если в прошлом налог считался от низкой инвентаризационной стоимости либо не считался вовсе из-за освобождения. Важно: по таким объектам не применяется понижающий коэффициент перехода с инвентаризационной стоимости (первый/второй/третий периоды по формуле Н = (Н1−Н2)×К+Н2), что прямо вытекает из п. 8 ст. 408 НК РФ.

Сумма налога за первые три налоговых периода с начала применения порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения исчисляется с учетом положений пункта 9 настоящей статьи по следующей формуле: (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) Н = (Н1 - Н2) х К + Н2, где Н - сумма налога, подлежащая уплате. В случае прекращения у налогоплательщика в течение налогового периода права собственности на указанный объект налогообложения, возникновения (прекращения) права на налоговую льготу, изменения доли в праве общей собственности на объект налогообложения исчисление суммы налога (Н) производится с учетом положений пунктов 4 - 6 настоящей статьи; Н1 - сумма налога, исчисленная в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, исходя из налоговой базы, определенной в соответствии со статьей 403 настоящего Кодекса, без учета положений пунктов 4 - 6 настоящей статьи; Н2 - сумма налога, исчисленная исходя из инвентаризационной стоимости объекта налогообложения (без учета положений пунктов 4 - 6 настоящей статьи) за последний налоговый период, в котором в отношении такого объекта налогообложения применялся порядок определения налоговой базы исходя из его инвентаризационной стоимости
— п. 8 ст. 408 НК РФ

Для помещений из перечня налог считается от полной кадастровой стоимости сразу, без постепенного (понижающего) перехода — это объясняет резкий скачок суммы по сравнению с прежними годами, когда освобождение «работало».

Вывод: если помещение действительно в перечне п. 7 ст. 378.2 НК РФ, ставка до 2% и отсутствие понижающего коэффициента — законный базис «внушительной» суммы. Если помещения в перечне нет, применяется ставка 0,5% (для прочих объектов) или установленная муниципальным актом, а для ранее плативших налог от инвентаризационной стоимости — понижающие коэффициенты, и сумма должна быть существенно меньше. Проверить ставку нужно в решении представительного органа муниципального образования г. Томска о налоге на имущество физических лиц.

Влияет ли пустующая часть помещения на налог и освобождение

Налог исчисляется налоговым органом по каждому объекту недвижимости как его целому — закон не предусматривает расчёт пропорционально «занятой/пустующей» площади.

Для целей налога по ст. 408 НК РФ (п. 1) сумма налога считается как процентная доля налоговой базы (кадастровой стоимости) всего объекта 88 кв. м, без вычета неиспользуемой площади. То, что часть пустует, налоговую базу не уменьшает.

В то же время для освобождения по ст. 346.11 НК РФ «использование для предпринимательской деятельности» — это качественное условие. Если помещение в целом остаётся частью арендного бизнеса (часть сдаётся), освобождение сохраняется в отношении всего объекта при условии, что объект не попал в кадастровый перечень. Полное прекращение аренды (весь объект пустует) ставит освобождение под сомнение, поскольку имущество перестаёт использоваться в предпринимательской деятельности.

Вывод: пустующая часть не уменьшает налоговую базу и не даёт права на «долевой» расчёт налога — налог начислен на все 88 кв. м правомерно как на единый объект. Спор может идти только по двум линиям: (а) отсутствие объекта в кадастровом перечне (тогда освобождение по ст. 346.11 НК РФ при сохранении аренды), (б) неправильная налоговая база (кадастровая вместо инвентаризационной при отсутствии включения в перечень).

Как оспорить начисление и что сделать по процедуре

Порядок действий: сначала получить от инспекции разъяснение оснований начисления (это право, прямо закреплённое), затем при необходимости — жалоба и судебное оспаривание.

Налогоплательщики имеют право: 1) получать по месту своего учета от налоговых органов бесплатную информацию (в том числе в письменной форме) о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков
— подп. 1 п. 1 ст. 21 НК РФ

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права
— ст. 137 НК РФ

По процедуре следует: (1) письменно запросить в ИФНС по Томску (через ЛК налогоплательщика или почтой) сведения о налоговой базе, ставке и — главное — о том, включён ли объект в перечень по п. 7 ст. 378.2 НК РФ, с указанием реквизитов акта, которым он утверждён; (2) если объект в перечне, но фактически не используется как торговый либо использование прекращено — заявить о перерасчёте по п. 10 ст. 408 НК РФ.

Налогоплательщики при наличии предусмотренных законодательством о налогах и сборах оснований, влекущих перерасчет суммы ранее исчисленного налога, вправе представить в налоговый орган по своему выбору заявление о перерасчете суммы ранее исчисленного налога. Представление заявления о перерасчете суммы ранее исчисленного налога, рассмотрение налоговым органом такого заявления, направление налогоплательщику уведомления о перерасчете суммы ранее исчисленного налога
— п. 10 ст. 408 НК РФ

Налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено настоящим пунктом . (В редакции федеральных законов от 23.11.2015 № 320-ФЗ, от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Налог, исчисленный по результатам перерасчета суммы ранее исчисленного налога, подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 28-го числа третьего месяца
— п. 1 ст. 409 НК РФ

Срок уплаты — до 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом; сроки направления уведомления/требования и взыскания регулируются ст. 52, 69, 70, 48 НК РФ (по ЕНС и взысканию применяются общие правила части первой НК РФ). При несогласии с результатами рассмотрения — апелляционная жалоба в вышестоящий налоговый орган (УФНС по Томской области) в порядке ст. 101.2, 138–140 НК РФ, затем — суд.

Вывод: правомерность начислений нужно проверять именно через включение объекта в кадастровый перечень, а оспаривать — через письменный запрос в инспекцию, заявление о перерасчёте (п. 10 ст. 408 НК РФ) и, при отказе, жалобу в УФНС по Томской области и суд (ст. 137 НК РФ, гл. 22 КАС РФ — административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения налогового органа).

Альтернативная ветка: если объект НЕ включён в перечень — начисление неправомерно

Если проверка покажет, что помещение не включено в региональный перечень по п. 7 ст. 378.2 НК РФ (что указано у вас как неизвестное), то действует защитная ветка: налог от кадастровой стоимости по этому объекту начислен быть не может, поскольку кадастровая база вводится исключительно через включение в такой перечень (п. 1–2 ст. 378.2 НК РФ).

В этом случае одновременно «включается» освобождение по п. 3 ст. 346.11 НК РФ — но только в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Если помещение сдаётся под магазины, ИП на УСН освобождён от налога; если аренда полностью прекращена и помещение целиком пустует — освобождение утрачивается, и налог по не-кадастровым правилам (инвентаризационная стоимость либо, при её отсутствии, иной установленный порядок) может начисляться.

Вывод (выбор между ветками): если объект в перечне п. 7 ст. 378.2 НК РФ — начисления по кадастровой стоимости со ставкой до 2% правомерны, и «заработал — отдай» происходит именно из-за этого; освобождение по ст. 346.11 НК РФ здесь не спасает. Если объекта в перечне нет — начисление от кадастра неправомерно, налог должен считаться по прежним правилам, а при использовании помещения в аренде — освобождение по УСН сохраняется. Ключевое действие: запросить в ИФНС подтверждение включения объекта в перечень (с реквизитами акта) и при его отсутствии — требовать перерасчёта.