Нужно ли ИП на ОСНО сдавать декларацию по НДС, если сдаёт жильё в аренду и НДС не облагается?

Освобождение аренды жилья от НДС и статус ИП как налогоплательщика

Аренда жилого помещения (квартиры) физическому лицу — операция, прямо освобождённая от налогообложения НДС:

1. услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности;
   — подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ

Эта норма применяется независимо от того, сдаёт жильё обычное физлицо или ИП: освобождение привязано к характеру услуги (жилое помещение в жилищном фонде всех форм собственности), а не к статусу арендодателя. Поэтому при сдаче вашей жилой квартиры гражданину НДС не начисляется и не уплачивается ни в каком размере.

При этом ИП, зарегистрированный на ОСНО и не перешедший на спецрежим, формально относится к плательщикам НДС:

1. Налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются: (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ ; от 01.12.2007 № 310-ФЗ ) организации; индивидуальные предприниматели;
   — п. 1 ст. 143 НК РФ

Из этого следует важный вывод: отсутствие облагаемых операций само по себе НЕ прекращает статус налогоплательщика по ст. 143 НК РФ. Право не уплачивать и не исчислять НДС у такого ИП возникает двумя путями: (1) применение специального налогового режима (УСН, патент) либо (2) направленное в силу ст. 145 НК РФ уведомление об освобождении от исполнения обязанностей налогоплательщика:

1. Организации и индивидуальные предприниматели, за исключением организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог) или упрощенную систему налогообложения , имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога (далее в настоящей статье - освобождение), если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности два миллиона рублей.
   — п. 1 ст. 145 НК РФ

То есть сам факт того, что единственная операция (аренда жилья) освобождена по подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, не отменяет формального статуса налогоплательщика. Вывод по этому вопросу таков: операция не облагается НДС (налог равен нулю), но вы остаётесь лицом, состоящим на учёте как налогоплательщик НДС, пока не примените ст. 145 или спецрежим.

Обязанность подавать декларацию по НДС

Обязанность представлять декларацию по НДС закреплена не общей нормой о декларациях, а специально для плательщиков НДС:

1. Налогоплательщики (в том числе являющиеся налоговыми агентами), а также лица, указанные в пункте 8 статьи 161 и пункте 5 статьи 173 настоящего Кодекса, обязаны представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию по установленному формату в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи через оператора электронного документооборота в срок не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено настоящей главой.
   — п. 5 ст. 174 НК РФ

Налоговый период (в том числе для налогоплательщиков, исполняющих обязанности налоговых агентов, далее - налоговые агенты) устанавливается как квартал.
— ст. 163 НК РФ

Ключевой момент для ответа на ваш вопрос: из буквального текста первого абзаца п. 5 ст. 174 НК РФ следует, что обязанность представить декларацию лежит именно на «налогоплательщиках» в смысле ст. 143 НК РФ, а не только на тех, у кого были облагаемые операции. Закон не ставит обязанность в зависимость от наличия налога к уплате в конкретном квартале.

Второй абзац п. 5 ст. 174 НК РФ отдельно называет налоговых агентов, не являющихся налогоплательщиками, и лиц, освобождённых по ст. 145, — они обязаны предоставлять декларацию только при исполнении обязанностей агента или при выставлении счетов-фактур. Это исключение НЕ распространяется на вас автоматически: вы не получили освобождение по ст. 145, а являетесь «обычным» налогоплательщиком, у которого просто нет облагаемых операций из-за ст. 149.

Поэтому формально вы обязаны подавать декларацию по НДС за каждый налоговый период (квартал), в котором вы состоите на учёте как налогоплательщик НДС. Практическое содержание такой декларации — нулевые показатели (титульный лист и раздел 1 с нулями либо с отражением кода операции по ст. 149 в разделе 7), поскольку налог по аренде жилья не исчисляется.

Иными словами: «нулевая» декларация для вас — не произвольное требование инспекции, а следствие сохранения статуса налогоплательщика при отсутствии облагаемых операций. Если же вы воспользуетесь освобождением по ст. 145 НК РФ (выручка менее 2 млн руб. за предшествующие 3 месяца) и уведомите налоговый орган, вы перестанете быть лицом, на котором лежит обязанность по абз. 1 п. 5 ст. 174 НК РФ, — и при отсутствии агентских обязанностей и выставленных счетов-фактур декларацию можно будет не подавать.

Риск из-за случайного выставления счёта-фактуры с НДС

Важно следить, чтобы при сдаче жилья вы НЕ выставляли арендатору счёт-фактуру с выделенной суммой НДС. Если такой документ появится, у вас возникнет обязанность уплатить налог в бюджет несмотря на освобождение по ст. 149:

1. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется следующими лицами в случае выставления ими покупателю счета-фактуры с выделением суммы налога: (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ) 1) лицами, не являющимися налогоплательщиками, или налогоплательщиками, освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога; (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ) 2) налогоплательщиками при реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не подлежат налогообложению. (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ) При этом сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется как сумма налога, указанная в соответствующем счете-фактуре, переданном покупателю товаров (работ, услуг).
   — п. 5 ст. 173 НК РФ

Для вашей ситуации это означает: при аренде жилья физическому лицу счёт-фактура, как правило, вообще не составляется (ст. 169 НК РФ допускает невыставлять счета-фактуры при операциях, освобождённых от НДС), поэтому указанный риск у вас минимален. Но его надо держать под контролем: если вы, например, в рамках иной деятельности выставите счёт-фактуру с НДС, сумма налога из этого счёта-фактуры подлежит уплате в бюджет, и это дополнительно усилит вашу обязанность отчитываться по НДС.

Ответственность и последствия непредставления декларации

Если, сохраняя статус налогоплательщика НДС, вы не будете подавать декларацию, инспекция вправе привлечь вас к ответственности:

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

Поскольку сумма налога к уплате по такой «нулевой» декларации равна нулю, штраф составит минимально установленную величину — 1 000 рублей (5% от нуля — ноль, но закон устанавливает нижний предел 1000 рублей). Это не освобождает от обязанности, но показывает ограниченный размер санкции именно за непредставление «нулевой» декларации.

Неуплаты налога по аренде жилья как таковой нет (по операциям, освобождённым по ст. 149, не возникает недоимки), поэтому ст. 122 НК РФ применима лишь если бы обнаружилась налоговая недоимка — чего в вашей ситуации не происходит именно в силу подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Сам по себе факт непредставления декларации не является основанием для блокировки счёта — приостановление операций применяется для обеспечения взыскания задолженности:

1. Приостановление операций по счетам в банке , по счету цифрового рубля и переводов электронных денежных средств применяется для обеспечения исполнения решения о взыскании задолженности , если иное не предусмотрено пунктами 3 и 3 2 настоящей статьи и подпунктом 2 пункта 10 статьи 101 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ, от 27.07.2010 № 229-ФЗ, от 27.06.2011 № 162-ФЗ, от 02.05.2015 № 113-ФЗ, от 03.07.2016 № 243-ФЗ, от 14.07.2022 № 263-ФЗ, от 19.12.2023 № 610-ФЗ) Приостановление операций по счету означает прекращение банком, а в отношении приостановления операций по счету цифрового рубля оператором платформы цифрового рубля всех расходных операций по данному счету, счету цифрового рубля, если иное не предусмотрено пунктом 2 настоящей статьи.
   — п. 1 ст. 76 НК РФ

То есть без недоимки блокировка счёта по мотиву «не сдана нулевая декларация» по действующему регулированию не производится; обеспечительная мера привязана к долгу, а не к факту неподачи отчётности. Главный практический риск при неподаче — штраф 1000 рублей за каждый непредставленный период и претензии инспекции, но не блокировка счёта и не начисление НДС.

НДФЛ: доход от аренды и декларация 3-НДФЛ (параллельная, отдельная обязанность)

Вне зависимости от НДС, доход от сдачи квартиры в аренду облагается НДФЛ, и у вас как у ИП на ОСНО возникает самостоятельная обязанность по 3-НДФЛ:

1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей
   — подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие налогоплательщики: 1) физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности; 2) нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты и другие лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой, - по суммам доходов, полученных от такой деятельности. (В редакции Федерального закона от 27.07.2006 № 137-ФЗ) 2. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 настоящего Кодекса. 3. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисляется налогоплательщиком с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода, а также сумм авансовых платежей по налогу, фактически уплаченных в соответствующий бюджет. 4. Убытки прошлых лет, понесенные физическим лицом, не уменьшают налоговую базу. 5. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные статьей 229 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 6. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
   — п. 1, 5, 6 ст. 227 НК РФ

Проще говоря: даже если по НДС вы решите воспользоваться освобождением по ст. 145 и не подавать декларацию НДС, обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ по доходам от аренды у вас остаётся. Срок — не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным:

1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
   — п. 1 ст. 229 НК РФ

А уплата налога производится не позднее 15 июля (п. 6 ст. 227 НК РФ). Налоговую базу можно уменьшить профессиональным вычетом по ст. 221 НК РФ (фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с извлечением дохода, либо при отсутствии подтверждения — 20% суммы дохода):

1. налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 227 настоящего Кодекса, - в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов , но не более суммы таких доходов от осуществления предпринимательской деятельности . (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой "Налог на прибыль организаций". (В редакции федеральных законов от 29.05.2002 № 57-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 28.12.2010 № 395-ФЗ) Суммы налога на имущество физических лиц, уплаченного налогоплательщиками, указанными в настоящем подпункте, принимаются к вычету в том случае, если это имущество, являющееся объектом налогообложения в соответствии со статьями главы "Налог на имущество физических лиц" (за исключением жилых домов, квартир, садовых домов и гаражей), непосредственно используется для осуществления предпринимательской деятельности. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) Если налогоплательщики не в состоянии документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью в качестве индивидуальных предпринимателей, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20 процентов общей суммы доходов, полученной индивидуальным предпринимателем от предпринимательской деятельности.
   — подп. 1 ст. 221 НК РФ

Таким образом, даже если по НДС обязанность отчитаться у вас отпадёт, по НДФЛ вы продолжаете подавать 3-НДФЛ ежегодно. Налогового агента в лице арендатора-физического лица не возникает: при уплате арендной платы ИП удержание НДФЛ не производится, налог вы исчисляете и уплачиваете самостоятельно в порядке ст. 227 НК РФ.

Как снять обязанность подавать декларацию по НДС (освобождение по ст. 145 и спецрежим)

Нормы, на которые вы можете опереться, чтобы прекратить обязанность отчитываться по НДС:

1. Организации и индивидуальные предприниматели, за исключением организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог) или упрощенную систему налогообложения , имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога (далее в настоящей статье - освобождение), если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности два миллиона рублей.
   — п. 1 ст. 145 НК РФ

Практические варианты. Первый — освобождение по ст. 145 НК РФ: поскольку ваша выручка от аренды жилья почти наверняка менее 2 млн руб. за три последовательных месяца, вы вправе подать в налоговый орган уведомление об освобождении от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС. После этого, пока вы не нарушаете условий (порог выручки, отсутствие облагаемых операций), вы перестаёте быть лицом, обязанным подавать декларацию по абз. 1 п. 5 ст. 174 НК РФ, при условии, что не исполняете обязанности налогового агента и не выставляете счета-фактуры.

Второй — переход на специальный налоговый режим: УСН (объект «доходы» или «доходы минус расходы») или патент для сдачи жилья в аренду. В обоих случаях НДС по деятельности не уплачивается, и обязанность подавать декларацию по НДС у вас прекращается. Ранее в близком вопросе уже установлено: применение УСН освобождает от НДС (п. 3 ст. 346.11 НК РФ), а сдача жилых помещений в аренду — вид деятельности, в отношении которого допускается ПСН (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ; в Москве патент для аренды жилья предусмотрен Законом г. Москвы № 53 от 31.10.2012). Конкретный размер стоимости патента и ставки УСН зависят от региона вашего учёта — их нужно уточнить.

Вывод по вопросу: чтобы однозначно снять обязанность сдавать декларацию по НДС, достаточно либо уведомить инспекцию об освобождении по ст. 145 НК РФ, либо перейти на УСН/патент. До такого шага вы сохраняете формальную обязанность подавать нулевую декларацию по НДС за каждый квартал, поскольку остаётесь налогоплательщиком по ст. 143 НК РФ без освобождения.

Сроки, доказательства и порядок исполнения обязанностей

Сроки. Декларация по НДС подаётся не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом (налоговый период по НДС — квартал), что прямо следует из уже приведённых норм:

1. Налогоплательщики (в том числе являющиеся налоговыми агентами), а также лица, указанные в пункте 8 статьи 161 и пункте 5 статьи 173 настоящего Кодекса, обязаны представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию по установленному формату в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи через оператора электронного документооборота в срок не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено настоящей главой.
   — п. 5 ст. 174 НК РФ

Налоговый период (в том числе для налогоплательщиков, исполняющих обязанности налоговых агентов, далее - налоговые агенты) устанавливается как квартал.
— ст. 163 НК РФ

По НДФЛ действуют иные сроки — 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, уплата налога не позднее 15 июля следующего года (п. 1 ст. 229 и п. 6 ст. 227 НК РФ), что также уже процитировано выше. Эти сроки едины вне зависимости от того, подаёте ли вы НДС-декларацию.

Доказательства. Для подтверждения того, что ваша единственная операция освобождена от НДС, достаточно договора аренды жилого помещения (подтверждает предмет — жилое помещение в жилищном фонде) и отсутствия выставленных арендатору счетов-фактур с выделенным НДС. Для применения освобождения по ст. 145 НК РФ ключевой документ — уведомление, направляемое в налоговый орган в порядке, установленном этой статьёй; после его подачи при отсутствии агентских обязанностей и счетов-фактур декларация по НДС не требуется.

Порядок исполнения. Декларация по НДС сдаётся только в электронной форме по ТКС через оператора ЭДО (это прямо следует из абз. 1 п. 5 ст. 174 НК РФ — «по установленному формату в электронной форме … через оператора электронного документооборота»); представление на бумаге такой декларации не считается представленной. При заполнении нулевой декларации отражаются титульный лист и раздел 1 с нулевыми показателями; если вы всё же подаёте декларацию, где указываются операции, освобождённые по ст. 149 НК РФ, такие операции отражаются в разделе 7 декларации по НДС (форма утверждена Приказом ФНС от 05.11.2024 № ЕД-7-3/989@), при этом налог к уплате остаётся нулевым.

Итог по этим вопросам: обязанность отчитываться по НДС привязана к статусу налогоплательщика (ст. 143 НК РФ), от которого вы не освобождены; сроки — 25-е число месяца после квартала (НДС) и 30 апреля / 15 июля (НДФЛ); чтобы снять обязанность по НДС, подайте уведомление по ст. 145 НК РФ либо перейдите на спецрежим.