Может ли работающий пенсионер получить имущественный вычет за дом за 2022–2024 годы, если купил его в 2025 году

Право на имущественный вычет при покупке жилого дома в 2025 году

Работающий пенсионер, купивший жилой дом за собственные средства и ранее не пользовавшийся имущественным вычетом, имеет право на имущественный налоговый вычет в размере фактических расходов на приобретение.

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Это — базовая норма для вашего случая: жилой дом относится к объектам, расходы на приобретение которых на территории РФ дают право на вычет. Поскольку дом оплачен из собственных средств и ранее вычет не заявлялся, препятствий для использования подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ нет.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
— подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Для вас это означает: размер вычета ограничен 2 000 000 рублей фактических расходов, а сумма возвращаемого налога составит до 13 % (при ставке 13 % по п. 1 ст. 224 НК РФ) от соответствующей части расходов, то есть максимум 260 000 рублей по основной (жилищной) части вычета. Если расходы на дом меньше предельной суммы, неиспользованный остаток можно учесть в дальнейшем при приобретении (строительстве) другого жилья.

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105 1 настоящего Кодекса.
— п. 5 ст. 220 НК РФ

Это ограничение важно проверить: вычет не предоставляется, если дом куплен у взаимозависимого лица (родственника, супруга, работодателя и т.п. — ст. 105.1 НК РФ), и не распространяется на ту часть расходов, которая покрыта средствами материнского капитала, работодателя или бюджета. Покупка «за свои деньги» у стороннего продавца под эти ограничения не подпадает.

Вывод по вопросу 1: право на имущественный вычет у вас возникло, и вычет заявляется в пределах 2 млн рублей фактических расходов на дом, если продавец не является взаимозависимым лицом и средства не имели бюджетного/материнского происхождения.

Перенос вычета на предыдущие годы (2022–2024) для пенсионера

Ключевой вопрос вашей ситуации — можно ли заявить вычет не только за 2025 год, но и за предшествующие 2022–2024 годы. Ответ даёт специальная норма именно для пенсионеров.

У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов. 11. Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не допускается. (Статья в редакции Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ)
— п. 7 ст. 220 НК РФ

Применение к вашей ситуации: поскольку вы уже получаете пенсию (и получали её в 2022–2024 годах), имущественный вычет по расходам на дом 2025 года может быть перенесён на предшествующие налоговые периоды — 2022, 2023 и 2024 годы (не более трёх, непосредственно предшествующих 2025 году, в котором образовался остаток вычета). Иными словами, да — вы вправе заявить вычет сразу за 2024, 2023 и 2022 годы, а не только за 2025-й и далее.

Важное следствие из той же цитаты: переносится на предыдущие годы остаток вычета, а возврат ограничен суммой фактически удержанного НДФЛ за каждый из этих годов. Если в каком-то из годов 2022–2024 доход облагался НДФЛ, возвращается удержанный налог в пределах суммы вычета; если в каком-то году облагаемого дохода не было (например, не работали), за этот год возвращать нечего.

Ограничение из абзаца 11 той же статьи 220 НК РФ: повторное предоставление вычетов по подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ не допускается. Поскольку вы ранее вычет не получали, это ограничение на вас не действует.

Вывод по вопросу 2: вы вправе заявить вычет за 2022, 2023 и 2024 годы (три предшествующих налоговых периода) и за 2025 год, а остаток перенести на последующие годы — при условии, что в соответствующие годы был облагаемый по ставке 13 % доход и фактически удержанный НДФЛ.

Порядок и сроки подачи: декларация 3-НДФЛ или упрощённый порядок

Для возврата налога за 2022–2024 годы и за 2025 год применяется заявительный порядок через налоговую декларацию.

1. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства.
   — п. 2 ст. 229 НК РФ

Вы, как лицо, не обязанное представлять декларацию (нет обязанности по ст. 228, 227 НК РФ), вправе представить её в налоговый орган по месту жительства в любое время для получения вычета.

1. В налоговых декларациях физические лица указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы (в том числе фиксированную прибыль), налоговые вычеты, если иное не предусмотрено настоящим пунктом, источники выплаты таких доходов, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или зачету (возврату) по итогам налогового периода.
   — п. 4 ст. 229 НК РФ

В декларации за каждый год указываются полученные доходы, налоговые вычеты, удержанные налоговыми агентами суммы налога и суммы к возврату. Для целей вычета подаются отдельные декларации 3-НДФЛ за каждый из годов 2022, 2023, 2024, а также за 2025 год (по его окончании).

для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган: договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем - при приобретении жилого дома или доли (долей) в нем; договор о строительстве жилого дома или доли (долей) в нем - при привлечении в целях строительства жилого дома или доли (долей) в нем сторонних лиц; договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность; договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме; договор о приобретении земельного участка или доли (долей) в нем - при приобретении земельного участка или доли (долей) в нем, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, и земельного участка, на котором расположены приобретаемые жилой дом или доля (доли) в нем; свидетельство о рождении ребенка - при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет;
— подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ

Для подтверждения права на вычет при покупке жилого дома представляются: договор о приобретении жилого дома, документы об оплате (платёжные документы, подтверждающие расходы), а также документы, подтверждающие регистрацию права собственности (выписка из ЕГРН). Поскольку дом приобретён на вторичном рынке у физлица, «свидетельство о рождении ребёнка» и документы о долевом строительстве к вашему случаю не относятся.

Отдельно отмечу упрощённый порядок: в отношении вычета по подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (жильё) может применяться упрощённый порядок получения вычета через личный кабинет налогоплательщика по ст. 221.1 НК РФ — на основании сведений, имеющихся у налогового органа. Однако для переноса вычета на 2022–2024 годы как пенсионеру и для отражения именно остатка вычета, переносимого на предшествующие периоды, корректнее подавать декларации 3-НДФЛ, где расчёт и перенос остатка отражаются в приложении 7 декларации.

Вывод по вопросу 3: вычет заявляется путём подачи деклараций 3-НДФЛ (по месту жительства) за каждый из периодов 2022, 2023, 2024 и за 2025 год; перенос остатка на предшествующие годы отражается в декларации. Возможен также упрощённый порядок через личный кабинет, но для переноса остатка на 2022–2024 годы декларация надёжнее.

Размер возврата и необходимое условие — наличие облагаемого дохода

Возврат налога ограничен суммой фактически удержанного НДФЛ за каждый год, в который переносится вычет.

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Для налогового резидента РФ доходы (зарплата) облагаются по ставке 13 % (при доходах до 2,4 млн руб. в год) с повышением до 15 % сверх порога. Поскольку в 2022–2024 годах применялась двухступенчатая шкала (13 % до 5 млн руб., затем 15 % — в редакции, действовавшей до ФЗ № 176-ФЗ), возврат производится в размере фактически удержанного налога, исчисленного по действовавшим в соответствующий год ставкам.

Применение к вашей ситуации: сумма к возврату за каждый из годов 2022–2024 ограничена тем НДФЛ, который фактически удержан работодателем с вашей зарплаты в этом году. Если за все три года (2022–2024) сумма удержанного налога меньше 260 000 рублей (13 % от 2 млн), остаток вычета переносится на 2025 год и далее. Если же удержанного налога за 2022–2024 годы достаточно, вы можете вернуть всю сумму вычета уже сейчас, не «растягивая» на будущее.

Предельный порог в 2 млн рублей применяется к размеру расходов (самого вычета), а не к сумме возврата. Максимальная сумма фактического возврата НДФЛ по жилищной части вычета — 260 000 рублей; для её полного использования необходимо, чтобы совокупный уплаченный НДФЛ за все заявляемые годы достигал этой суммы.

Вывод по вопросу 4: возврат по каждому году ограничен фактически удержанным НДФЛ за этот год; суммарно по всем заявленным годам вы вправе вернуть до 13 % от 2 млн рублей расходов (до 260 000 рублей), а неиспользованный остаток переносится на следующие годы.

Ограничения и риски отказа

Помимо уже отмеченных условий, для успешного получения вычета за 2022–2024 годы должны одновременно соблюдаться следующие обстоятельства, которые следует проверить по своим документам.

Во-первых, источник средств и статус продавца: вычет не предоставляется при сделке между взаимозависимыми лицами и в части расходов, покрытых бюджетными выплатами или материнским капиталом (п. 5 ст. 220 НК РФ — процитировано выше). Покупка дома «за свои деньги» у постороннего продавца этому требованию отвечает.

Во-вторых, повторность вычета: поскольку вы ранее имущественный вычет не получали, запрет повторного предоставления (абзац второй п. 7 ст. 220 НК РФ) на вас не распространяется. Если же вычет ранее получал ваш супруг по другому объекту — на ваше персональное право это не влияет: каждый супруг вправе использовать собственный лимит 2 млн рублей (имущественный вычет предоставляется каждому налогоплательщику).

В-третьих, наличие облагаемого дохода в 2022–2024 годах: если в какой-то из этих годов вы не получали доход, облагаемый НДФЛ (например, год полностью без работы и без налогооблагаемых выплат), за этот год возврат невозможен — переносить нечего, и этот год не «используется», а вычет в соответствующей части переносится на 2025 год и последующие.

В-четвёртых, дата возникновения права: право на вычет по жилому дому возникает с даты регистрации права собственности (выписка из ЕГРН). Поскольку дом оформлен на вас в 2025 году, именно 2025 год является налоговым периодом, в котором образовался переносимый остаток, а 2022–2024 — тремя непосредственно предшествующими налоговыми периодами для переноса.

Вывод по вопросу 5: при соблюдении перечисленных условий (сторонний продавец, собственные средства, ранее вычет не использован, в 2022–2024 годах был облагаемый НДФЛ) оснований для отказа нет; каждый из невыполненных пунктов ограничивает лишь соответствующую часть вычета, а не лишает права на вычет в целом.