Приобретение жилья за счёт средств НИС и материнского капитала без ипотеки: правовой анализ
1. Можно ли приобрести жильё (дом или квартиру) за счёт НИС без ипотечного кредита?
Да, с 1 января 2025 года такая возможность прямо предусмотрена законом.
Федеральный закон от 23.11.2024 № 409-ФЗ внёс существенные изменения в Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Согласно новой редакции статьи 2 Закона № 117-ФЗ, целевой жилищный заём (ЦЖЗ) определяется как денежные средства, предоставляемые участнику НИС:
"в целях приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору купли-продажи, договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требований по указанному договору, договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, договору подряда на строительство индивидуального жилого дома..."
(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 2, абзац четырнадцатый в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)
Кроме того, статья 15 Закона № 117-ФЗ (в новой редакции) прямо перечисляет цели использования ЦЖЗ, среди которых:
"а) приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору купли-продажи;"
(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 15, пункт 1, подпункт "а" в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)
Также в подпункте "д" указано:
"строительства индивидуального жилого дома по договору подряда на строительство индивидуального жилого дома"
(Источник: тот же, подпункт "д")
Вывод: Да, вы можете приобрести как частный дом с земельным участком (по договору купли-продажи или договору подряда на строительство), так и квартиру (по договору купли-продажи) без привлечения ипотечного кредита, используя целевой жилищный заём. Однако важно учитывать, что данные изменения вступают в силу с 1 января 2025 года (статья 3 Закона № 409-ФЗ).
2. Можно ли одновременно использовать НИС и материнский капитал без ипотеки?
Да, закон прямо предусматривает такую возможность.
В статье 2 Закона № 117-ФЗ (в новой редакции) указано, что ЦЖЗ предоставляется в том числе:
"в целях приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору купли-продажи с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) собственных средств участника, в том числе средств материнского (семейного) капитала"
(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 2, абзац четырнадцатый в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)
Аналогичная формулировка содержится и в статье 15 (подпункт "з"):
"приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору купли-продажи с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) собственных средств участника, в том числе средств материнского (семейного) капитала"
(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 15, пункт 1, подпункт "з" в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)
Важно: союз "и (или)" означает, что вы можете использовать ЦЖЗ только с собственными средствами (включая маткапитал), без обязательного привлечения ипотечного кредита. Комбинирование допускается в любом варианте.
Дополнительное требование: При одновременном использовании ЦЖЗ и маткапитала приобретаемое жильё должно быть оформлено в общую собственность:
"При приобретении жилого помещения (жилых помещений) с использованием целевого жилищного займа и средств материнского (семейного) капитала жилое помещение (жилые помещения) оформляется в общую собственность участника и членов его семьи..."
(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 16, пункт 4 в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)
Это корреспондирует с требованием статьи 10 Закона № 256-ФЗ:
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей с определением размера долей по соглашению"
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, часть 4)
3. Ограничения по сумме и срокам
Ограничения по сумме ЦЖЗ
Предельный размер целевого жилищного займа ограничен:
"Предельный размер целевого жилищного займа не может превышать общую сумму расчетного суммарного взноса и учтенных на именном накопительном счете доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения на день предоставления целевого жилищного займа, а также средств накоплений для жилищного обеспечения, подлежащих учету на именном накопительном счете участника до окончания срока нового контракта о прохождении военной службы..."
(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 14, часть 4)
То есть сумма ЦЖЗ рассчитывается индивидуально исходя из:
- накопленных на вашем счёте средств;
- будущих накопительных взносов до окончания контракта.
Размер материнского капитала составляет:
"1) 466 617 рублей... 2)... 616 617 рублей... 3)... 616 617 рублей... 4)... 616 617 рублей"
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 6, часть 1)
С 1 февраля размер индексируется.
Ограничения по сроку
"Целевой жилищный заем предоставляется на срок, не превышающий срока, на который участник включен в реестр участников, за исключением случая, установленного пунктом 3 настоящей статьи"
(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 14, часть 2 в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)
При использовании маткапитала действует дополнительное правило:
"При приобретении жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала срок целевого жилищного займа не может превышать срока, на который участник включен в реестр участников, или срока, на который участнику предоставлена отсрочка (рассрочка)..."
(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 14, часть 2, абзац третий в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)
Право на получение ЦЖЗ возникает не ранее чем через три года участия в НИС:
"Каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение... договора целевого жилищного займа"
(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 14, часть 1)
По маткапиталу: по общему правилу распоряжаться средствами можно через три года после рождения ребёнка, но для погашения кредитов/займов — в любое время. Однако при покупке без кредита трёхлетний срок применяется:
"Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка..."
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 7, часть 6)
4. Правовой режим использования маткапитала: первоначальный взнос или доплата?
Материнский капитал может использоваться как для доплаты к цене договора, так и для оплаты части стоимости приобретаемого жилья.
Согласно статье 10 Закона № 256-ФЗ, средства маткапитала направляются:
"на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах..."
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, часть 1, пункт 1)
Перечисление средств осуществляется:
"путем безналичного перечисления указанных средств организации... либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения"
(Источник: тот же)
Важно: В вашей ситуации (без ипотеки) маткапитал не может использоваться как "первоначальный взнос" в классическом смысле (этот термин применим к кредитным договорам). Однако он может быть использован как часть платежа по договору купли-продажи:
- Вы оплачиваете часть стоимости жилья за счёт ЦЖЗ;
- Оставшуюся часть — за счёт маткапитала и (или) собственных средств.
Закон прямо не запрещает использовать маткапитал в качестве первоначального взноса при отсутствии ипотечного договора. В контексте сделки без ипотеки маткапитал служит источником финансирования части цены договора, а не "первоначальным взносом", поскольку последний — это специальный термин для кредитных правоотношений.
5. Имеет ли значение местонахождение объекта (сельская местность vs областной центр)?
Для НИС
Федеральный закон № 117-ФЗ не устанавливает ограничений по местонахождению приобретаемого жилья. Единственное требование — объект должен находиться на территории Российской Федерации:
"Накопления для жилищного обеспечения могут быть использованы участником накопительно-ипотечной системы на приобретение жилого помещения, расположенного на территории Российской Федерации"
(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 5, часть 4)
Для материнского капитала
Закон № 256-ФЗ также не содержит ограничений по типу населённого пункта:
"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, находящегося на территории Российской Федерации"
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, часть 2)
Однако есть важный нюанс для сельской местности: при покупке жилья в сельском поселении допускается приобретение жилого помещения, не соответствующего определённым требованиям:
"В случае направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения, расположенного на территории сельского поселения, допускается приобретение жилого помещения, не соответствующего требованиям, установленным пунктом 1 части 1 настоящей статьи, при условии, что такое жилое помещение является единственным местом жительства лица, получившего сертификат, и членов его семьи"
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, часть 1.1)
Также учтите, что при использовании маткапитала на приобретение жилого дома требуется заключение о его пригодности для проживания:
"отсутствия заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома)... требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания... является основанием для отказа"
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 8, часть 2, пункт 8.1)
Вывод: Местонахождение объекта (сельская местность или областной центр) не является ограничением ни для НИС, ни для маткапитала. Сельская местность даже даёт некоторые послабления по требованиям к жилью (для маткапитала), но при этом дом должен быть признан пригодным для проживания.
Итоговые рекомендации
-
Сроки: Планируйте сделку с 1 января 2025 года, когда новые нормы вступят в силу. До этой даты возможность приобретения жилья по договору купли-продажи без ипотеки за счёт ЦЖЗ была законодательно не урегулирована.
-
Комбинирование: Вы вправе одновременно использовать целевой жилищный заём и материнский капитал для покупки жилья без ипотеки. Средства маткапитала перечисляются продавцу безналичным переводом.
-
Доли: При использовании маткапитала (даже совместно с ЦЖЗ) вы обязаны оформить жильё в общую собственность на всех членов семьи (супруга, детей) с определением долей по соглашению.
-
Сумма: Размер ЦЖЗ ограничен суммой накоплений на вашем именном счёте; маткапитал добавляется сверху. Рекомендую предварительно запросить в уполномоченном органе справку о состоянии вашего именного накопительного счёта.
-
Место: Вы можете купить как дом в сельской местности, так и квартиру в областном центре — закон не устанавливает ограничений. Для дома потребуется заключение о его пригодности для проживания.
-
Рекомендация: Для корректного оформления сделки (особенно при комбинировании двух источников финансирования без ипотеки) настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных вопросах военнослужащих, для составления договора купли-продажи с учётом особенностей перечисления средств из двух источников.
