Как защитить денежные средства и обезопасить себя при обещании дарения квартиры, купленной по военной ипотеке будущим мужем матери
Ваша ситуация является юридически сложной и сопряжена с высокими финансовыми рисками для вас и вашей матери. Обещания будущего супруга не имеют юридической силы, а передача денег без оформления создаст реальную угрозу их потерять. Ниже приводится правовой анализ, основанный на нормах закона.
1. Кому будет принадлежать квартира, купленная по военной ипотеке, до и после брака
Ключевой момент, который необходимо понимать: квартира, приобретенная военнослужащим с использованием средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и банковского кредита, будет находиться в его единоличной собственности.
-
До брака: Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его личной собственностью.
"Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брака... является его собственностью." (Источник: СК РФ, Статья 36)
-
После регистрации брака: Поскольку право собственности на квартиру возникнет у военнослужащего до заключения брака, эта недвижимость не войдет в состав совместно нажитого имущества. На нее не будет распространяться законный режим совместной собственности супругов.
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: СК РФ, Статья 34)
Таким образом, ни ваша мама, ни вы не станете собственниками квартиры автоматически ни до, ни после свадьбы. Единственным хозяином будет военнослужащий.
2. Можно ли подарить квартиру до полного погашения ипотеки
Обещание подарить вам квартиру сразу после свадьбы, пока не погашена ипотека, практически невыполнимо и незаконно. Квартира находится под двойным обременением:
- В пользу банка: За банковский кредит.
- В пользу Российской Федерации: За целевой жилищный заем.
Закон прямо устанавливает, что собственник не может свободно распоряжаться таким имуществом. Любое отчуждение, включая дарение, возможно только с согласия залогодержателя.
"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 37)
Получить согласие банка и, особенно, государственного органа (уполномоченного федерального органа) на безвозмездную передачу квартиры третьему лицу практически невозможно. Любая сделка дарения, совершенная без такого согласия, может быть признана недействительной.
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта... ничтожна, если... посягает на... права и охраняемые законом интересы третьих лиц." (Источник: ГК РФ, Статья 168)
Более того, закон прямо запрещает залогодателю отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, и это правило распространяется в том числе на дарение.
"Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором...". (Источник: ГК РФ, Статья 346)
Вывод: Любые устные обещания подарить квартиру, пока она в ипотеке, — это пустые слова. Юридически он этого сделать не сможет.
3. Как оформить передачу денег, чтобы их не потерять
Это самый важный вопрос. Если вы просто передадите деньги будущему мужу матери, вы рискуете их полностью потерять. С точки зрения закона это будет выглядеть как безвозмездная передача денег постороннему человеку. Вам необходимо оформить долговой документ.
Самым надежным инструментом в вашей ситуации является договор целевого займа.
-
Заимодавцами должны выступить вы и ваша мама.
-
Заемщиком — будущий супруг.
-
В договоре необходимо четко прописать, что заем является целевым — на покупку конкретной квартиры.
"Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа." (Источник: ГК РФ, Статья 814)
-
Обязательно соблюдайте письменную форму! Если сумма займа превышает 10 000 рублей, договор должен быть заключен в письменной форме. Лучше всего составить один договор, где будут указаны все условия, и обязательно заверить его у нотариуса.
"Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей..." (Источник: ГК РФ, Статья 808)
В договоре займа необходимо указать:
- Паспортные данные сторон.
- Точную сумму займа.
- Цель займа (указать адрес будущей квартиры).
- Срок возврата займа.
- Условия возврата (единовременно или частями).
- Ответственность за нецелевое использование средств.
Этот договор подтвердит факт передачи денег и создаст для мужчины обязательство их вернуть. В противном случае, при разрыве отношений или возникновении спора, доказать факт передачи денег и обязательство их вернуть будет почти невозможно. Вы не сможете претендовать на долю в квартире, а сможете лишь требовать возврата суммы займа.
4. Кто станет хозяином после снятия обременения и какие есть риски
Обременение в пользу банка и РФ прекратится только после полного погашения кредита и выполнения условий по ЦЖЗ (обычно это достижение военнослужащим 20-летней выслуги лет, в том числе в льготном исчислении). Только после этого можно будет подать заявление о снятии обременения.
"Регистрационная запись об ипотеке... погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы...". (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 25)
После снятия обременения полноправным и единоличным собственником останется военнослужащий. И только с этого момента у него появится техническая и юридическая возможность подарить квартиру. Однако:
-
Он не обязан этого делать. Обещание подарить квартиру в будущем не является договором дарения и не обязывает его к чему-либо.
"Договор дарения недвижимого имущества... подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: ГК РФ, Статья 574). Обещание дарения также должно быть оформлено в письменной форме, иначе оно ничтожно.
-
Если он и захочет подарить квартиру вам, будучи в браке с вашей мамой, ему потребуется нотариально удостоверенное согласие вашей матери на совершение такой сделки.
"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: СК РФ, Статья 35)
-
Налоговый аспект. Поскольку будущий супруг вашей матери и вы являетесь свойственниками (падчерица и отчим), вы не входите в закрытый перечень лиц, освобожденных от уплаты налога при дарении. Вам придется заплатить НДФЛ в размере 13-22% от кадастровой стоимости подаренной квартиры, так как вы получите доход в натуральной форме. Данный налог вы должны будете задекларировать и уплатить самостоятельно.
"Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц... признаются физические лица...". (Источник: НК РФ, Статья 207)
"Исчисление и уплату налога... производят... физические лица, получающие от физических лиц... доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса...". (Источник: НК РФ, Статья 228)
Выводы и рекомендации
Ситуация крайне рискованная, а обещания мужчины юридически несостоятельны.
- Не верьте обещаниям о дарении до снятия обременения. Это невозможно.
- Ни в коем случае не передавайте деньги просто так. Единственный способ зафиксировать ваш вклад и создать обязанность его вернуть — это нотариально удостоверенный договор целевого займа между вами (и/или вашей мамой) и будущим супругом вашей матери.
- Осознайте, что даже договор займа не делает вас собственницей. Он дает лишь право требовать деньги назад, а не долю в квартире.
- Помните, что после снятия обременения он не будет обязан дарить вам квартиру. Дарение — это добровольный акт.
- Если дарение все-таки состоится, приготовьтесь платить налог в размере 13-22% от кадастровой стоимости квартиры.
В качестве дополнительной меры предосторожности вы и ваша мама можете предложить будущему супругу заключить брачный договор еще до регистрации брака.
"Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака." (Источник: СК РФ, Статья 41)
В этом договоре можно было бы прописать режим раздельной собственности на данную квартиру, чтобы в будущем избежать споров. Однако это не решит проблему возврата ваших средств.
Категорически рекомендую вам и вашей маме обратиться к адвокату для составления грамотного договора займа и оценки всех рисков. Это поможет избежать финансовых потерь и затяжных конфликтов в будущем.
