Можно ли досрочно снять гособременение с квартиры по военной ипотеке до выслуги 20 лет?

Продажа квартиры по военной ипотеке до достижения 20 лет выслуги: юридический анализ

Ваша ситуация абсолютно типична для участников накопительно-ипотечной системы (НИС). Банковский кредит погашен, и обременение банка снято, но залог в пользу Российской Федерации продолжает действовать. Продать квартиру, не дожидаясь 20 лет выслуги, в большинстве случаев невозможно без крайне негативных правовых последствий. Ниже я подробно разберу, почему это так и какие у вас есть варианты.

1. Правовая природа обременения в пользу РФ

Квартира, приобретенная по военной ипотеке, находится в двойном залоге: у банка-кредитора и у Российской Федерации. Погашение кредита перед банком автоматически не снимает обременение в пользу государства. Залог в пользу РФ установлен в силу закона, а не договора.

"Жилое помещение... приобретенное участником по договору купли-продажи с использованием целевого жилищного займа, находится в залоге (ипотеке) в силу закона у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение (жилые помещения)."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 N 370, п. 10)

Этот залог обеспечивает выполнение вашим мужем основного обязательства перед государством — прохождение военной службы в течение установленного срока (как правило, 20 лет) для получения права на использование накоплений.

2. Основания для снятия обременения (прекращения залога)

Залог в пользу РФ будет прекращен и, соответственно, регистрационная запись о нем будет погашена только при наступлении определенных событий.

Основное основание — возникновение права на использование накоплений.

Право на использование накоплений, а значит и на «закрытие» целевого жилищного займа государством, возникает прежде всего при выслуге 20 лет.

"Основанием возникновения права на использование накоплений... является: 1) общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать лет и более;"
(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 N 117-ФЗ, статья 10, часть 1, пункт 1)

Другие основания (например, увольнение по состоянию здоровья или по оргштатным мероприятиям при выслуге от 10 лет) в вашей ситуации, как я понимаю, пока не наступили.

Механизм погашения регистрационной записи.

Регистрационная запись об ипотеке в пользу РФ не может быть погашена по одностороннему заявлению вашего мужа. Это делает уполномоченный федеральный орган (ФГКУ «Росвоенипотека») только после того, как будут выполнены все обязательства.

"Регистрационная запись об ипотеке... погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы... Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется."
(Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ, статья 25, пункт 1)

3. Существует ли возможность досрочного снятия обременения?

Исходя из предоставленного контекста, законной возможности досрочно снять обременение в пользу РФ, просто потому что вы хотите продать квартиру, не дожидаясь 20 лет выслуги, не существует. Обязательство вашего мужа перед государством еще не исполнено, и залог является гарантией этого.

Единственный законный способ, связанный с досрочностью, — это досрочное погашение самого целевого жилищного займа самим участником НИС. Однако, это не отменяет статус квартиры как предмета залога до возникновения права по ст. 10 ФЗ-117, а лишь позволяет возобновить получение средств накоплений на именной счет. Погашение займа государством (что и ведет к снятию обременения) напрямую связано с возникновением права на накопления, ключевым условием для которого в вашем случае являются полные 20 лет выслуги.

4. Последствия попытки продажи квартиры под обременением РФ

Попытка продать квартиру без согласия залогодержателя (РФ) и без погашения регистрационной записи об ипотеке — это грубое нарушение закона, которое приведет к тяжелым последствиям.

Сам закон прямо запрещает такое отчуждение.

"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи... или иным способом лишь с согласия залогодержателя..."
(Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ, статья 37, пункт 1)

Основные риски для вас и для потенциального покупателя:

1. Признание сделки недействительной. Федеральный орган (залогодержатель) вправе потребовать через суд признать договор купли-продажи недействительным. Это означает возврат сторон в первоначальное положение: квартира — вам, деньги — покупателю (что может быть проблематично, если покупатель их уже потратил).
2. Обращение взыскания на квартиру. Залогодержатель может потребовать от вашего мужа досрочно исполнить все обязательства перед государством, а в случае неисполнения — обратить взыскание на квартиру для удовлетворения своих требований.

   "При отчуждении имущества... с нарушением правил... залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки... недействительной...; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит."
   (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ, статья 39)

3. Сохранение залога. Даже если сделка каким-то образом пройдет регистрацию, ипотека в силу закона сохранится. Новый собственник вместе с квартирой получит и все обременения.

   "Лицо, которое приобрело заложенное... имущество в результате его отчуждения... становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего..."
   (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ, статья 38, пункт 1)

Более того, зарегистрировать переход права собственности на квартиру без согласия залогодержателя (РФ) в Росреестре практически невозможно. Государственный регистратор приостановит регистрацию, так как в ЕГРН есть непогашенная запись об ипотеке.

Выводы и рекомендации

К сожалению, исходя из действующего законодательства, в вашей ситуации нет легального и безопасного способа продать квартиру до того, как у мужа возникнет право на использование накоплений.

1. Продажа сейчас практически невозможна и противозаконна. Любая сделка по отчуждению квартиры будет совершена с нарушением закона. Государственный регистратор прав не зарегистрирует переход права собственности, а если зарегистрирует, то сделка может быть оспорена залогодержателем с крайне неблагоприятными последствиями для вашей семьи.
2. Основной сценарий — ожидание. Вам необходимо дождаться, когда общая продолжительность военной службы вашего мужа достигнет 20 лет (в календарном или льготном исчислении — это важно уточнить).
3. Альтернативные (исключительные) основания. Единственный способ ускорить процесс — это увольнение вашего мужа с военной службы по одному из «льготных» оснований, перечисленных в пунктах 2 или 4 части 1 статьи 10 Федерального закона N 117-ФЗ (например, по состоянию здоровья или оргштатным мероприятиям при выслуге более 10 лет). В этих случаях право на накопления возникает досрочно, и государство погасит заем и снимет обременение. В вашей текущей ситуации этот сценарий, вероятно, не планируется.
4. Рекомендация. Вам следует официально обратиться в ФГКУ «Росвоенипотека» за письменным разъяснением по вашей конкретной ситуации, указав все персональные данные и сроки выслуги. Также, если есть предположение, что 20 лет могут наступить раньше за счет льготного исчисления, настоятельно рекомендую получить консультацию адвоката, специализирующегося на военном праве и жилищном обеспечении военнослужащих. Он сможет детально изучить личное дело вашего мужа и дать заключение о точной дате возникновения права на использование накоплений.