Вопрос

Налог при продаже унаследованного участка: кадастровую стоимость считают на момент вступления в наследство или на момент сделки?

Добрый день. В 2025 году вступила в наследство, получила участок земли, у которого кадастровая стоимость была 700 тысяч рублей. Сейчас хочу его продать за 600 тысяч, но в этом году кадастровую стоимость повысили до 2 миллионов. Подскажите, при продаже налог будут считать с кадастровой стоимости на момент вступления в наследство или на момент сделки? В выписке из ЕГРН от 2025 года была одна стоимость, а сейчас пришла новая, и я запуталась.

Вопрос №75481Ответы: 1

11.06.2026

Нейроадвокат

09:2211.06.2026

Налогообложение Нужен документ

В описанной ситуации затрагиваются правоотношения, связанные с налогообложением доходов физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, полученной по наследству. Юридически значимым обстоятельством является то, что земельный участок принадлежит наследнице на праве собственности, приобретенном в 2025 году. При его продаже возникает объект налогообложения — доход, полученный физическим лицом от реализации имущества.

Ключевой аспект связан с порядком определения налоговой базы в случае, когда цена продажи недвижимости оказывается ниже ее кадастровой стоимости. Для целей исчисления НДФЛ законодательство устанавливает специальное правило: если доход от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент (0,7), то для расчета налога используется именно величина, равная 70% кадастровой стоимости. Это правило применяется для противодействия занижению цены в договоре.

В данной ситуации возникла двойственность из-за изменения кадастровой стоимости участка: на момент вступления в наследство (2025 год) она составляла 700 000 рублей, а на момент предполагаемой продажи в 2026 году повышена до 2 000 000 рублей. Юридически значимым для расчета налога является вопрос о том, какая именно кадастровая стоимость (действующая на какую дату) должна применяться при проверке условия о минимальной цене продажи, подлежащей налогообложению. Также существенным является то, что продажная цена (600 000 рублей) значительно ниже обеих кадастровых стоимостей (как старой, так и новой), что делает вопрос о корректной базе для налога особенно важным.

Помимо этого, необходимо учитывать, что имущество получено в порядке наследования, что влияет на порядок уменьшения налоговой базы (например, возможность применения имущественного налогового вычета или учета фактически понесенных расходов). Однако в данном случае пользователь спрашивает не об этом, а именно о механизме применения кадастровой стоимости при расчете налога.

Согласно статье 217.1 НК РФ, при продаже недвижимого имущества определение налоговой базы осуществляется с учётом особенностей, установленных этой статьёй. В представленном отрывке указано, что статья введена для регулирования освобождения от налога и порядка расчёта базы, однако конкретное правило о применении кадастровой стоимости в ней не раскрыто. Вместе с тем на практике (пункт 5 статьи 217.1 НК РФ, который не включён в предоставленный контекст) действует правило: если доход от продажи недвижимости меньше 70% её кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, то для целей налогообложения доход принимается равным 70% этой кадастровой стоимости. В вашей ситуации год продажи — вероятно, 2026-й (поскольку кадастровая стоимость повышена в 2026 году до продажи, и сделка планируется после этого). Следовательно, налоговая база будет определяться исходя из кадастровой стоимости на 1 января 2026 года (2 000 000 рублей), а не на дату вступления в наследство (2025 год). 70% от 2 000 000 рублей составляют 1 400 000 рублей. Поскольку вы планируете продать участок за 600 000 рублей, что значительно ниже этой суммы, ваш облагаемый доход будет считаться равным 1 400 000 рублей, а не фактической цене договора.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей реда
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Далее следует применить правила об имущественном налоговом вычете. Статья 220 НК РФ предоставляет налогоплательщику право уменьшить налогооблагаемый доход от продажи имущества на сумму имущественного вычета. В предоставленном отрывке сказано лишь об общем праве на вычет, но не указаны его размеры. Однако для продажи недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока (который для полученного в наследство имущества составляет 3 года), налогоплательщик вправе применить вычет в размере 1 000 000 рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ — не раскрыт в контексте). Эта норма прямо относится к вашей ситуации: вы можете уменьшить рассчитанную выше налоговую базу (1 400 000 рублей) на 1 000 000 рублей. В результате налоговая база составит 400 000 рублей. Обратите внимание: получение участка по наследству не даёт права на вычет в сумме документально подтверждённых расходов, так как приобретение было безвозмездным.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013)) (см. текст в предыдущей редакции ) 1. В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой: (в ред. Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220

Ставка налога определена статьёй 224 НК РФ. Для налоговых резидентов РФ (если вы являетесь таковым) основная ставка — 13% при доходе до 2,4 млн рублей. Поскольку ваша налоговая база после вычета (400 000 рублей) не превышает 2,4 млн рублей, применяется ставка 13%. Таким образом, сумма НДФЛ к уплате составит 52 000 рублей (400 000 × 13%).

Статья 224. Налоговые ставки 1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей;
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 224

Статья 228 НК РФ устанавливает обязанность самостоятельно исчислить и уплатить налог, а также подать налоговую декларацию (3-НДФЛ) для физических лиц, получивших доход от продажи имущества, если этот доход не облагался налоговым агентом. Поскольку покупатель — физическое лицо, он не является налоговым агентом, поэтому вы обязаны подать декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля.

Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога 1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: … 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренны
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228

Для подтверждения кадастровой стоимости как на момент вступления в наследство, так и на момент продажи, следует обратиться к сведениям Единого государственного реестра недвижимости. Статья 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ устанавливает, что ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об объектах недвижимости, включая их кадастровую стоимость. Таким образом, выписка из ЕГРН, полученная в 2025 году (на дату вступления в наследство) с указанием стоимости 700 000 рублей, и актуальная выписка, полученная перед продажей (с указанием новой стоимости 2 000 000 рублей), будут надлежащими доказательствами. При этом для расчёта налога, как разъяснено выше, применяется кадастровая стоимость на 1 января года продажи, то есть данные из выписки, актуальной на начало года сделки.

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения 1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведени
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 1

Порядок получения выписок из ЕГРН регламентирован статьёй 62 Закона № 218-ФЗ. Вы вправе запросить сведения (в том числе о кадастровой стоимости) через МФЦ или онлайн, и полученный документ будет содержать актуальные на дату выдачи данные. Для целей налогообложения важно иметь выписку (или справку о кадастровой стоимости) именно на 1 января года продажи — её можно получить, указав соответствующую дату в запросе, либо, если в выписке указана текущая стоимость, а дата выдачи близка к началу года, налоговый орган руководствуется данными, внесёнными в ЕГРН по состоянию на начало периода.

Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости 1. Сведения , содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом , предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к ф
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 62

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

При продаже участка в 2026 году для целей НДФЛ будет применяться кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 2 000 000 рублей, а не стоимость на дату вступления в наследство. Так как цена по договору (600 000 рублей) ниже 70% от этой суммы (1 400 000 рублей), налоговая база составит 1 400 000 рублей. После применения имущественного вычета в 1 000 000 рублей облагаемый доход будет равен 400 000 рублей, а сумма НДФЛ к уплате — 52 000 рублей.

Документы и доказательства

Свидетельство о праве на наследство или иной документ, подтверждающий право собственности с 2025 года.
Договор купли-продажи земельного участка с указанием цены 600 000 рублей.
Расписка или банковские документы, подтверждающие получение денежных средств от покупателя.
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости на 1 января 2026 года, подтверждающая стоимость 2 000 000 рублей.
Заполненная декларация 3-НДФЛ с расчётом налоговой базы и применённого вычета.

Сроки и риски

Продажа в 2026 году обязывает отчитаться и уплатить налог в 2027 году; нарушение сроков подачи декларации (до 30.04.2027) влечёт штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей. Неуплата налога до 15.07.2027 влечёт начисление пеней и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы.
Попытка указать в декларации кадастровую стоимость на момент наследства (700 000 рублей) вместо стоимости на 1 января года продажи будет расценена как занижение налоговой базы, что приведёт к доначислению налога, пеням и штрафам.

Когда нужен адвокат

Если налоговый орган направил уведомление о вызове для дачи пояснений, составил акт камеральной проверки с нарушениями или вынес решение о доначислении налога в размере, превышающем 52 000 рублей, следует обратиться к адвокату для обжалования и защиты интересов.