Платить ли НДФЛ 13% с продажи дома, если кадастровый инженер в 2023 году увеличил площадь с 29 до 96 кв.м, а в ЕГРН стоит дата регистрации 2011 года

В центре ситуации находится жилой дом, зарегистрированный в 2011 году площадью 29 кв.м. В 2023 году кадастровый инженер, основываясь на декларации, изменил в ЕГРН сведения о характеристиках объекта, в результате чего площадь была увеличена до 96 кв.м. При подготовке к продаже в 2026 году в выписке из ЕГРН была отражена дата регистрации права на объект недвижимости с увеличенной площадью — 2011 год, а не 2023.

Юридически значимым является вопрос, привело ли изменение площади к созданию нового объекта недвижимости (новой вещи) либо это лишь техническая корректировка характеристик ранее учтённого объекта. Если внесённые изменения (увеличение площади) расценивать как реконструкцию (изменение параметров объекта капитального строительства), которая требует разрешения на строительство и влечёт за собой постановку на кадастровый учёт изменённого объекта с новой датой регистрации — возникнет новый объект права. Если же изменение площади произведено на основании декларации в рамках уточнения характеристик (например, при исправлении ошибок в первичной документации или уточнении ранее неучтённых помещений) — объект остаётся прежним, меняются лишь его описательные характеристики.

Для целей налогообложения НДФЛ (в частности, для освобождения от налога при продаже) существенное значение имеет дата регистрации права собственности на объект недвижимости. Минимальный срок владения отсчитывается от этой даты. Если объект не считается вновь образованным, а внесённые изменения носили лишь уточняющий характер, то дата регистрации права (2011 год) должна учитываться как дата начала отсчёта срока владения.

Ключевой спорной точкой является правовая природа действий кадастрового инженера в 2023 году: были ли это технические корректировки (исправление реестровой ошибки, уточнение данных на основании декларации) или фактическое создание нового объекта путём реконструкции, не оформленной надлежащим образом. От ответа на этот вопрос зависит, изменился ли объект недвижимости как юридическая вещь и, соответственно, начался ли заново срок владения им для целей налогообложения.

Правоотношения в данном случае затрагивают: порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (кадастровый учёт и регистрация прав), обязательства по уплате налога на доходы физических лиц при продаже имущества, а также вопросы квалификации изменений объекта недвижимости (реконструкция или техническая корректировка).

Срок владения объектом недвижимости для целей налогообложения определяется датой первоначальной государственной регистрации права собственности на этот объект. Изменение площади дома не приводит к прекращению права на ранее учтённый объект и не создаёт новый объект недвижимости, поскольку в ЕГРН сохраняется первоначальная дата регистрации 2011 года. Соответственно, минимальный предельный срок владения (пять или три года) на момент продажи в 2026 году истёк, и доход от продажи не подлежит обложению НДФЛ.

Рассмотрим ключевые нормы применительно к обстоятельствам. Во-первых, необходимо определить, что именно произошло с объектом в 2023 году: образован ли новый объект или уточнены характеристики существующего. В силу ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для учёта изменений является не сам по себе факт увеличения площади, а внесение в реестр сведений об объекте на основании заявления и соответствующих документов (в данном случае декларации кадастрового инженера). Поскольку дата регистрации права (2011 год) не изменилась, это свидетельствует о том, что произведён именно государственный кадастровый учёт изменений характеристик объекта, а не регистрация нового объекта. Правовой режим объекта как единого целого сохранился.

Налог на доходы физических лиц при продаже дома платить не придётся. Увеличение площади в 2023 году являлось кадастровым учётом изменений характеристик ранее учтённого объекта, а не регистрацией нового права на вновь созданный объект. Поскольку дата регистрации права собственности в ЕГРН осталась неизменной (2011 год), минимальный предельный срок владения на момент продажи в 2026 году истёк.

Рекомендуемые действия

• Перед сделкой закажите официальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, чтобы документально подтвердить дату регистрации права — 2011 год.
• При подготовке договора купли-продажи или нотариальном удостоверении сделки контролируйте, чтобы в документах фигурировала именно эта дата регистрации права, а не дата кадастрового учёта изменений.
• В случае поступления запроса от налогового органа или при проведении камеральной проверки декларации (если вы решите её подать для получения вычета) представьте копии документов, подтверждающих дату первоначальной регистрации права и характер внесённых изменений как технического учёта, а не создания нового объекта.
• Дополнительно можете обратиться с запросом в орган регистрации прав о разъяснении правового статуса объекта, чтобы иметь на руках однозначное подтверждение того, что в 2023 году был произведён именно учёт изменений, а не регистрация нового объекта недвижимости.