В центре ситуации находится жилой дом, зарегистрированный в 2011 году площадью 29 кв.м. В 2023 году кадастровый инженер, основываясь на декларации, изменил в ЕГРН сведения о характеристиках объекта, в результате чего площадь была увеличена до 96 кв.м. При подготовке к продаже в 2026 году в выписке из ЕГРН была отражена дата регистрации права на объект недвижимости с увеличенной площадью — 2011 год, а не 2023.
Юридически значимым является вопрос, привело ли изменение площади к созданию нового объекта недвижимости (новой вещи) либо это лишь техническая корректировка характеристик ранее учтённого объекта. Если внесённые изменения (увеличение площади) расценивать как реконструкцию (изменение параметров объекта капитального строительства), которая требует разрешения на строительство и влечёт за собой постановку на кадастровый учёт изменённого объекта с новой датой регистрации — возникнет новый объект права. Если же изменение площади произведено на основании декларации в рамках уточнения характеристик (например, при исправлении ошибок в первичной документации или уточнении ранее неучтённых помещений) — объект остаётся прежним, меняются лишь его описательные характеристики.
Для целей налогообложения НДФЛ (в частности, для освобождения от налога при продаже) существенное значение имеет дата регистрации права собственности на объект недвижимости. Минимальный срок владения отсчитывается от этой даты. Если объект не считается вновь образованным, а внесённые изменения носили лишь уточняющий характер, то дата регистрации права (2011 год) должна учитываться как дата начала отсчёта срока владения.
Ключевой спорной точкой является правовая природа действий кадастрового инженера в 2023 году: были ли это технические корректировки (исправление реестровой ошибки, уточнение данных на основании декларации) или фактическое создание нового объекта путём реконструкции, не оформленной надлежащим образом. От ответа на этот вопрос зависит, изменился ли объект недвижимости как юридическая вещь и, соответственно, начался ли заново срок владения им для целей налогообложения.
Правоотношения в данном случае затрагивают: порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (кадастровый учёт и регистрация прав), обязательства по уплате налога на доходы физических лиц при продаже имущества, а также вопросы квалификации изменений объекта недвижимости (реконструкция или техническая корректировка).
Срок владения объектом недвижимости для целей налогообложения определяется датой первоначальной государственной регистрации права собственности на этот объект. Изменение площади дома не приводит к прекращению права на ранее учтённый объект и не создаёт новый объект недвижимости, поскольку в ЕГРН сохраняется первоначальная дата регистрации 2011 года. Соответственно, минимальный предельный срок владения (пять или три года) на момент продажи в 2026 году истёк, и доход от продажи не подлежит обложению НДФЛ.
Рассмотрим ключевые нормы применительно к обстоятельствам. Во-первых, необходимо определить, что именно произошло с объектом в 2023 году: образован ли новый объект или уточнены характеристики существующего. В силу ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для учёта изменений является не сам по себе факт увеличения площади, а внесение в реестр сведений об объекте на основании заявления и соответствующих документов (в данном случае декларации кадастрового инженера). Поскольку дата регистрации права (2011 год) не изменилась, это свидетельствует о том, что произведён именно государственный кадастровый учёт изменений характеристик объекта, а не регистрация нового объекта. Правовой режим объекта как единого целого сохранился.
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Из этого следует, что для целей налогообложения дом считается приобретённым в 2011 году, и все последующие изменения (в том числе площади) не меняют момент возникновения права собственности.
Во-вторых, особенности освобождения от налога при продаже недвижимости регулируются ст. 217.1 НК РФ. Данная норма устанавливает, что освобождение от НДФЛ доходов от продажи объекта недвижимости, а также порядок определения налоговой базы применяются с учётом особенностей, установленных этой статьёй. Ключевым условием является истечение минимального предельного срока владения. Применительно к вашему случаю срок владения домом следует исчислять с 2011 года, так как в ЕГРН зафиксирована именно эта дата регистрации права. Поскольку продажа планируется в 2026 году (то есть спустя 15 лет), срок владения значительно превышает пять лет, что полностью исключает обязанность по уплате налога.
- Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Дополнительным аргументом является то, что законодатель, устанавливая в ст. 220 НК РФ правила предоставления имущественных налоговых вычетов при продаже имущества, увязывает их с правом собственности на объект, а не с его техническими характеристиками. Увеличение площади не является продажей «иного» объекта. Таким образом, вы имеете право на освобождение от налога в полном объёме независимо от того, что в 2023 году были внесены изменения в кадастровый учёт.
- В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой: (в ред. Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220
Обратите внимание: Статья 40 Федерального закона № 218-ФЗ, которая регламентирует кадастровый учёт и регистрацию прав на созданные, реконструированные объекты, не применима в вашей ситуации. Она регулирует порядок регистрации новых объектов (построенных или реконструированных), тогда как в вашем случае объект уже существовал и был зарегистрирован в 2011 году, а увеличение площади оформлялось не как реконструкция, ведущая к созданию нового объекта, а как уточнение характеристик существующего. Поскольку ЕГРН не содержит записи о регистрации «нового» объекта в 2023 году, основания для применения ст. 40 218-ФЗ отсутствуют.
Вывод: Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи дома платить не придётся, так как срок владения домом исчисляется с даты его первоначальной регистрации (2011 год), и на момент продажи (2026 год) он превышает минимальный предельный срок владения. Увеличение площади в 2023 году не создаёт новый объект недвижимости и не обнуляет срок владения.
