Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Как сдать квартиру в аренду двум собственникам: с физлицом, юрлицом или через самозанятость, чтобы сэкономить на налогах

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Если в регионе клиента действует эксперимент по НПД (самозанятость): Зарегистрируйтесь с сыном как самозанятые через приложение «Мой налог» для уплаты 4% с доходов от физлиц.
  2. 2
    Укажите в договоре или допсоглашении, что арендная плата распределяется между вами и сыном пропорционально долям.
  3. 3
    Получайте арендную плату на личные счета и формируйте чек в «Мой налог» при каждом поступлении.
  4. 4
    Контролируйте, чтобы годовой доход каждого из вас не превысил 2,4 млн рублей, иначе право на НПД утрачивается.
  5. 5
    При сдаче квартиры юрлицу ставка налога для самозанятых составит 6%, что всё равно выгоднее НДФЛ 13%.

Документы и доказательства

  • Письменное согласие сына на сдачу квартиры в аренду (ст. 246 ГК РФ) — если договор подписываете только вы.
  • Договор найма жилого помещения (с физлицом) или договор аренды (с юрлицом) — в письменной форме.
  • Если регистрация в качестве самозанятых состоялась: Подтверждение регистрации вас и сына как самозанятых (справка из приложения «Мой налог»).
  • Чеки, сформированные в приложении «Мой налог» на каждое поступление арендной платы.
  • Документы о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН) — для подтверждения статуса совладельцев.
  • Платежные документы (выписки по счетам), подтверждающие зачисление арендной платы на счета каждого совладельца.

  • Сроки и риски

    • Зарегистрируйтесь с сыном как самозанятые через приложение «Мой налог» до первого получения арендной платы.
    • Контролируйте годовой доход каждого самозанятого — при превышении 2,4 млн рублей право на НПД утрачивается.
    • Риск: при сдаче юрлицу ставка налога для самозанятых составит 6%, а не 4% — учитывайте в цене договора.

  • Чего не делать

    • Не сдавайте квартиру без письменного согласия сына, иначе сделка может быть оспорена.
    • Не регистрируйте ИП или юрлицо — это увеличит расходы без налоговой выгоды.
    • Не заключайте договор аренды на срок более 11 месяцев, чтобы избежать регистрации в Росреестре.
    • Не получайте арендную плату на один счёт — каждый самозанятый формирует чек со своей доли.
    • Не превышайте лимит дохода в 2,4 млн рублей в год на каждого самозанятого.
    • Не скрывайте доход от аренды — формируйте чеки через приложение «Мой налог» при каждой оплате.

  • Альтернативные пути

    • Либо подпишите договор аренды совместно с сыном как два арендодателя — это законно по ст. 246 ГК РФ.
    • Пропишите в договоре, как распределяется арендная плата между вами, и получайте деньги на личные счета.
    • Формируйте чек в «Мой налог» при каждом платеже — налог рассчитается автоматически, декларация не нужна.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, введён ли в вашем регионе налог на профессиональный доход (НПД) — он действует не во всех субъектах РФ.
    • При сдаче квартиры юрлицу уточните ставку НПД 6% — она едина для всех регионов, где действует режим.
    • Если регион не участвует в эксперименте по НПД, вам остаётся только НДФЛ 13% или регистрация ИП на УСН.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация, описанная пользователем, представляет собой классический случай, когда несколько физических лиц — совладельцев объекта недвижимости (квартиры), находящегося в общей долевой собственности, — намерены передать этот объект в возмездное пользование (аренду) третьему лицу. Ключевые юридически значимые аспекты здесь связаны с правовым статусом сторон (физические лица, самозанятые, юридическое лицо) и порядком распоряжения общим имуществом.

Фактическая сторона: Пользователь и его совершеннолетний сын — два собственника одной квартиры. Волеизъявление обоих на сдачу жилья в аренду выражено: сын «тоже не против». Это крайне важно, так как для сделки по распоряжению общей долевой собственностью в отношении всей квартиры (например, заключение единого договора аренды с условием о передаче всей квартиры) требуется согласие всех участников долевой собственности. Отсутствие такого согласия делает сделку потенциально оспоримой.

Правовая квалификация отношений:

  1. Отношения собственности (гражданское право): Пользователь и сын являются участниками общей долевой собственности на квартиру (ст. 244, 246 ГК РФ). Распоряжение имуществом (сдача в аренду всей квартиры) должно производиться по соглашению всех сособственников. Это согласие может быть выражено в разных формах: от совместного подписания договора аренды до выдачи письменного согласия (доверенности) одним сособственником другому на заключение сделки. Отсутствие должного оформления правомочий — юридически значимый риск.
  2. Арендные отношения (обязательственное право): Планируется заключение договора аренды (найма) жилого помещения. Сторонами договора (арендодателем) могут выступать либо оба собственника совместно, либо один из них, действующий на основании согласия второго. Договор с юридическим лицом (арендатором) регулируется общими нормами об аренде (гл. 34 ГК РФ), с физическим — нормами о договоре найма (гл. 35 ГК РФ), что влечёт разные правовые последствия для сторон (например, невозможность выселения нанимателя-физлица без судебного решения при отсутствии существенных нарушений).
  3. Налоговые отношения (публичное право):
    • Доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, является объектом налогообложения для физических лиц (НДФЛ), для самозанятых (налог на профессиональный доход — НПД) или для юридических лиц (налог на прибыль / УСН).
    • Если сдача осуществляется как физическое лицо без регистрации в качестве ИП или самозанятого, доход облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% свыше лимита), при этом декларировать доход (подавать 3-НДФЛ) и платить налог обязан сам гражданин.
    • Режим самозанятости (НПД) доступен для физических лиц, не имеющих наёмных работников, и предполагает пониженные ставки налога (4% при работе с физлицами, 6% с юрлицами и ИП) и освобождение от уплаты страховых взносов. Однако есть существенное ограничение: самозанятый не может получать доход от сдачи в аренду недвижимости, принадлежащей ему или его близким родственникам (супругам, детям, родителям), если такая сделка используется для уклонения от налогообложения. В данной ситуации квартира принадлежит пользователю и его сыну (который не является близким родственником в смысле НК РФ для целей НПД?).
    • Регистрация юридического лица (ООО) или ИП на общей или упрощённой системе налогообложения создаёт полноценный бизнес, но сопряжена с необходимостью ведения бухгалтерского учёта, уплаты страховых взносов, сдачи отчётности и потенциально — с двойным налогообложением (налог на прибыль/УСН + дивиденды/НДФЛ с зарплаты) или включением в кадровый учёт самого себя.

Что юридически значимо:

  • Форма согласия совладельца: Необходимо чётко определить, кто именно будет стороной договора аренды — оба собственника или только один (получающий от другого письменное согласие на распоряжение квартирой). Это влияет на порядок уплаты налогов (каждый платит налог со своей доли дохода или один платит со всего дохода, а затем распределяет).
  • Самостоятельность выбора режима: Каждый собственник (пользователь и сын) может самостоятельно выбрать, в каком качестве он будет получать доход от своей доли: как обычное физическое лицо (с НДФЛ 13%) или как самозанятый (с НПД). Для применения режима НПД каждому из них необходимо зарегистрироваться в качестве налогоплательщика налога на профессиональный доход. При этом закон не разрешает одному самозанятому «покрывать» доходы другого. Если оба — сособственники, то каждый обязан самостоятельно декларировать и уплачивать налог со своей части арендной платы, полученной от её сдачи.
  • Географический фактор: Нахождение квартиры в области, а не в Москве, влияет на то, применяются ли в этом регионе какие-либо местные особенности (например, пониженные ставки для физлиц или для самозанятых, а также правила по уплате налога на имущество и НДФЛ с аренды). Однако в целом, ставки НДФЛ и НПД являются федеральными, но местные власти могут корректировать их для самозанятых (например, вводить дополнительные льготы). Кроме того, фактор «не Москва» может косвенно влиять на рыночную стоимость аренды и, соответственно, на сумму налога.
  • Юридические риски незаконной сдачи: Если договор аренды заключён, но ни один из собственников не зарегистрирован как налогоплательщик (не подаётся 3-НДФЛ, не уведомлена налоговая, не уплачивается НПД), то имеет место сокрытие дохода. Санкции включают доначисление налога (13%), пени за просрочку (1/300 ставки ЦБ за каждый день) и штраф в размере 20% или 40% от суммы неуплаченного налога (в зависимости от наличия умысла). Также возможно привлечение к налоговой ответственности за непредставление декларации (штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30%).

Применимое право

Поскольку вы и ваш сын являетесь совладельцами квартиры, распоряжение имуществом, включая его сдачу в аренду, должно осуществляться совместно. Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Это означает, что договор аренды должен быть подписан обоими собственниками или от их имени одним из них на основании письменного согласия другого. Аналогично, владение и пользование (ст. 247 ГК РФ) также требуют согласия всех участников. Таким образом, если вы планируете выступать в качестве арендодателя единолично, необходимо оформить письменное согласие сына на передачу квартиры в аренду, иначе договор может быть оспорен. При этом само право сдачи имущества в аренду, по ст. 608 ГК РФ, принадлежит его собственнику, а значит, и вы, и сын как собственники вправе быть арендодателями.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 608

Если вы решите оформить сделку как физические лица без специального режима, вы обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог с полученного дохода. В силу ст. 228 НК РФ, физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с доходов, полученных по договорам аренды любого имущества (пп. 1 п. 1). Это означает, что при сдаче квартиры в аренду вы как физическое лицо обязаны задекларировать доход (подать 3-НДФЛ) и уплатить НДФЛ, если не применяете специальные режимы, такие как самозанятость или ИП. Доходы от аренды имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ (ст. 208 НК РФ). Налоговая ставка для физических лиц, не являющихся самозанятыми, установлена ст. 224 НК РФ: 13% при доходах до 2,4 млн руб., 15% при превышении 5 млн руб. (п. 1). Примечательно, что для самозанятых в предоставленной цитате ставки указаны ошибочно (13% и 15%) — это, вероятно, техническая неточность, так как по общему правилу для плательщиков налога на профессиональный доход ставки составляют 4% и 6% (эти ставки следует искать в ст. 10 Федерального закона № 422-ФЗ, который не вошёл в приведённый контекст, но именно они применимы на практике). Тем не менее, для вас, как для обычного физического лица, ставка НДФЛ составит именно 13% (или 15% при превышении).

Статья 228 НК РФ устанавливает, что физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с доходов, полученных по договорам аренды любого имущества (пп. 1 п. 1). Это означает, что при сдаче квартиры в аренду физическое лицо обязано задекларировать доход и уплатить НДФЛ, если не применяет специальные режимы (самозанятость, ИП).
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228

  1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;
    — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 208

Статья 224 НК РФ устанавливает налоговые ставки для физических лиц: 13% при доходах до 2,4 млн руб., 15% при превышении до 5 млн руб., и т.д. (п. 1). Для самозанятых (п. 1.1) ставки: 13% при доходах до 2,4 млн руб., 15% при превышении. Для доходов от продажи имущества (п. 1.2) ставки: 13% при доходах до 2,4 млн руб., 15% при превышении.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 224

Чтобы сэкономить на налогах, вы (и, возможно, сын) можете зарегистрироваться в качестве самозанятых (плательщиков налога на профессиональный доход). Этот эксперимент, установленный Федеральным законом № 422-ФЗ, проводится в том числе в Московской области (ст. 1). Поскольку квартира находится в области, а не в Москве, но при этом Московская область входит в перечень субъектов, где действует данный режим, вы можете применять его. Если оба совладельца получают доход от сдачи квартиры, то для применения пониженной ставки налога (4% при работе с физическими лицами и 6% с юрлицами) каждому из вас следует зарегистрироваться как самозанятому. Если самозанятым станете только вы, то со своей доли дохода вы уплатите 4–6%, а сын, не перешедший на этот режим, будет обязан платить НДФЛ 13–15% со своей части арендной платы. Что касается регистрации юридического лица, то оно может применять упрощённую систему налогообложения (УСН). Согласно ст. 346.20 НК РФ, ставки при УСН составляют 6% при объекте «доходы» (п. 1) и 15% при объекте «доходы минус расходы» (п. 2). Законами субъектов РФ ставки могут быть понижены (например, до 1% на объекте «доходы»). Для вас это может быть менее выгодно, чем самозанятость, поскольку потребует больше формальностей и отчетности, а также уплаты страховых взносов (чего нет у самозанятых).

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Налогового кодекса Российской Федерации начать проведение эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" (далее - эксперимент) в следующих субъектах Российской Федерации: 1) с 1 января 2019 года в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан); 2) с 1 января 2020 года в городе федерального значения Санкт-Петербурге, в Волгоградской, Воронежской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Самарской, Саратовской, Сахалинской, Свердловской, Томской, Тюменской, Челябинской областях, в Красноярском и Пермском краях, в Ненецком автономном округе, Ханты-Мансийском автономном
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“», ст. 1

Статья 346.20 НК РФ устанавливает налоговые ставки при УСН: 6% при объекте "доходы" (п.1) и 15% при объекте "доходы минус расходы" (п.2). Законами субъектов РФ могут быть установлены пониженные ставки от 1 до 6% (п.1) и от 5 до 15% (п.2) для отдельных видов деятельности. Для Крыма и Севастополя возможны ставки 0-3% (п.3).
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 346.20

Отдельно отметим, что договор аренды недвижимости, если он заключён на срок более года или если одной из сторон является юридическое лицо, требует государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Если вы сдаёте квартиру физическому лицу на срок менее года, регистрировать договор не нужно, но письменная форма обязательна.

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 609

Если вы будете сдавать квартиру без регистрации в качестве налогоплательщика и без уплаты налогов, вы рискуете быть привлеченным к налоговой ответственности. Нормы о штрафах за незаконную сдачу жилья в аренду (ст. 122 НК РФ — штраф 20% от неуплаченной суммы налога, ст. 119 НК РФ — штраф за непредставление декларации) не приведены в вашем контексте, но именно они подлежат применению. Их следует искать в части первой НК РФ. Кроме того, при систематическом получении дохода от аренды без регистрации есть риск квалификации незаконной предпринимательской деятельности (ст. 171 УК РФ или ст. 14.1 КоАП РФ). Налоговая ставка для самозанятых (4% и 6%) также не содержится в предоставленном тексте — она установлена ст. 10 Федерального закона № 422-ФЗ, которую я рекомендую изучить дополнительно.

С точки зрения минимизации налогов и административной нагрузки наиболее выгодным и законным вариантом является регистрация вас и вашего совершеннолетнего сына в качестве плательщиков налога на профессиональный доход (самозанятых). Это позволит каждому из вас уплачивать налог только со своей доли полученной арендной платы по ставке 4% при сдаче физическому лицу, избежав уплаты НДФЛ по ставке 13% и обязательных страховых взносов. Регистрация юридического лица или ИП нецелесообразна, так как повлечёт рост расходов на ведение учёта и отчётности без налоговой выгоды.

Рекомендуемые действия

  • Оформите письменное согласие сына на заключение вами договора аренды всей квартиры от своего имени либо подписывайте договор аренды совместно как два арендодателя, чтобы соблюсти требование ст. 246 ГК РФ о распоряжении общим долевым имуществом.
  • Вам и сыну необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятых через приложение «Мой налог» или уполномоченные банки, поскольку статус самозанятого применяется персонально к каждому гражданину, получающему доход от своей доли имущества.
  • Заключите с арендатором письменный договор найма жилого помещения на срок не более 11 месяцев, чтобы избежать обязательной государственной регистрации договора в Росреестре согласно ст. 609 ГК РФ.
  • В договоре или отдельном соглашении определите, в какой пропорции арендная плата распределяется между вами и сыном, и обеспечьте зачисление средств на ваши личные счета для корректного формирования чеков в приложении «Мой налог».
  • При каждом поступлении арендной платы каждый из вас обязан сформировать чек в приложении «Мой налог» и передать его арендатору, а налог будет исчислен налоговым органом автоматически по ставке 4% (при арендаторе — физическом лице).
  • Доход от аренды, полученный как самозанятым, не декларируется по форме 3-НДФЛ, однако контролируйте непревышение лимита дохода в 2,4 миллиона рублей в год на каждого — при его превышении право на применение НПД утрачивается, и доходы сверх лимита будут облагаться НДФЛ.
  • Для споров по оформлению долей или сложных договоров с юрлицами обратитесь к адвокату, чтобы минимизировать риск признания схемы уклонением от налогов.