Это означает, что именно доход продавца, а не расходы покупателя, формируют налоговую базу. У вас как у покупателя дохода от этой сделки не возникает — вы приобретаете квартиру, а не продаёте её, поэтому ваши денежные средства, переданные в счёт оплаты цены договора, не являются вашим доходом и, следовательно, не облагаются НДФЛ.
Более конкретная норма, прямо регулирующая порядок уплаты налога при продаже имущества, содержится в ст. 228 НК РФ. Она устанавливает, что физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с доходов от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности.
Статья 228 НК РФ устанавливает, что физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с доходов от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности (пп. 2 п. 1). Это означает, что обязанность по уплате НДФЛ лежит на продавце, а не на покупателе.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228
Из этого следует, что требование продавца разделить с вами сумму налога или доплатить половину налога сверх цены договора является незаконным. Закон прямо называет продавца тем лицом, которое обязано самостоятельно исчислить и уплатить налог. Вы не обязаны нести эти расходы, и продавец не вправе перекладывать на вас свою публично-правовую обязанность. Если вы добровольно передадите ему деньги в счёт уплаты налога, это не изменит налоговую обязанность: налоговая инспекция всё равно будет требовать его от продавца как налогоплательщика. Для вас такая передача будет просто дополнительным расходом, не имеющим налоговых последствий (вы не сможете учесть её при исчислении своих налогов, так как это не ваш доход).
Что касается возможности изменения условий договора купли-продажи по требованию продавца, здесь применимы нормы ГК РФ. В силу ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, и его условия определяются по усмотрению сторон.
- Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 421
Эта свобода означает, что вы по обоюдному согласию можете изменить договор, вплоть до включения условия о компенсации налога. Однако продавец не может навязывать вам такое изменение, если вы против. Вы уже подписали договор с фиксированной ценой, и продавец не вправе в одностороннем порядке требовать доплаты. Цена договора, согласно ст. 424 ГК РФ, устанавливается соглашением сторон.
- Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 424
Если договор уже подписан, изменение цены (в том числе включение обязанности покупателя доплатить налог) возможно только по вашему взаимному согласию. Продавец не может ссылаться на свой налоговый долг как на основание для одностороннего повышения цены — это не предусмотрено ни законом, ни вашим договором. При отсутствии вашего согласия продавец не вправе требовать доплаты, а тем более удерживать квартиру или отказываться от регистрации перехода права собственности.
Статья 450 ГК РФ, регулирующая основания изменения и расторжения договора, в данной ситуации не даёт продавцу права на изменение договора без вашего согласия.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
- По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450
Продавец не может ссылаться на свою обязанность уплатить налог как на существенное нарушение с вашей стороны — вы свои обязательства по оплате цены договора выполняете в полном объёме. Его налоговые проблемы не являются законным основанием для изменения или расторжения договора по иску в суд, если только сам договор не содержит условия, обязывающего вас компенсировать налог. Поскольку в вашем договоре такого условия нет, продавец не вправе в одностороннем порядке ни изменять цену, ни требовать доплаты, ни отказываться от сделки.
Таким образом, требование продавца является незаконным. Вы не обязаны платить налог за продавца. Если вы всё же согласитесь на доплату или изменение договора, никаких негативных налоговых последствий для вас это не повлечёт (вы не станете налоговым агентом по НДФЛ продавца), но вы добровольно понесёте дополнительные расходы, которые не сможете взыскать обратно. Для защиты своих прав вы можете отказать продавцу в доплате, сославшись на ст. 228 НК РФ и то, что договор уже подписан. Если продавец откажется исполнять сделку (не подаст документы на регистрацию или будет уклоняться), вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении к исполнению договора и о регистрации перехода права собственности. Дополнительно можно подать жалобу в налоговую инспекцию на действия продавца, если он пытается переложить на вас налоговую нагрузку, но это скорее дисциплинарная мера, не влияющая на гражданско-правовой спор.
