Продажа подаренной квартиры через год и покупка жилья в Испании: какой налог платить и влияет ли покупка за границей на вычеты

Продавец (бабушка) получила квартиру в дар от внучки. Внучка, согласно Семейному кодексу, является близким родственником (внуки и бабушки относятся к прямой восходящей и нисходящей линии родства). В налогообложении доходов физических лиц доходы, полученные в порядке дарения от близких родственников, освобождаются от налога (НДФЛ) полностью. Соответственно, при получении квартиры по договору дарения у бабушки не возникло обязанности платить налог, и стоимость квартиры для неё считается равной рыночной на дату получения в собственность.

Далее, продажа квартиры. Доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ. Освобождение от налога при продаже наступает по общему правилу, если объект находился в собственности продавца минимальный предельный срок владения (3 или 5 лет). Для подаренной недвижимости, полученной от близкого родственника, срок владения исчисляется с момента государственной регистрации права собственности дарителя (внучки) — то есть срок владения самого дарителя не «переходит» к одаряемому. В представленной ситуации квартира зарегистрирована за бабушкой чуть более года (1 год и 2 месяца). Таким образом, срок владения для целей освобождения от налога не истёк (3 года не прошло). Следовательно, при продаже квартиры у бабушки возникает обязанность уплатить НДФЛ с дохода от продажи.

Юридически значимое обстоятельство: в ситуации участвуют двое несовершеннолетних детей. Законодательство предусматривает специальный механизм освобождения от налога при продаже жилого помещения (или доли в нём) независимо от срока нахождения в собственности, если взамен приобретается другое жильё для улучшения жилищных условий семьи с детьми. Это правило применяется, если семья (налогоплательщик вместе с детьми) приобретает жильё, при этом совокупная кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей, а проданное жильё является единственным (или заменяемое). Однако это освобождение действует только при условии, что новое жильё приобретается на территории Российской Федерации. Покупка квартиры в Испании под это исключение не подпадает — оно распространяется исключительно на объекты, расположенные в России. Следовательно, применение данной льготы в ситуации невозможно.

Также необходимо оценить возможность применения имущественных налоговых вычетов. При продаже недвижимости налогоплательщик вправе уменьшить облагаемый доход на имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн рублей (фиксированный) либо на сумму фактических расходов, связанных с приобретением проданного имущества. Однако договор дарения не предполагает несения расходов на приобретение (бабушка не платила за квартиру). Следовательно, налоговый вычет в размере расходов неприменим. Остаётся только фиксированный вычет в 1 млн рублей, который может быть заявлен к доходу от продажи.

Покупка квартиры за пределами РФ (в Испании) не даёт права на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение жилья, предусмотренный Налоговым кодексом РФ — такой вычет предоставляется только если квартира находится на территории России. Однако покупка испанской недвижимости не отменяет и не уменьшает обязанность по уплате НДФЛ с продажи московской квартиры: доход от продажи облагается в России независимо от того, на что налогоплательщик потратит вырученные средства. Также это не влияет на исчисление срока владения проданной квартирой — срок считается с момента регистрации права собственности на одаряемого (бабушку).

Дополнительно важно проверить, является ли проданная квартира единственным жильём продавца и членов его семьи (включая детей). Если квартира была единственным жильём, то минимальный предельный срок владения сокращается до 3 лет, но это не поможет, так как и 3 года не прошло. Ситуации, когда срок владения для единственного жилья может быть нулевым, законодательством не предусмотрено — освобождение от налога при продаже единственного жилья до истечения 3 лет не применяется (исключение — переезд, вступление в наследство или получение в дар от близкого родственника, но в данной ситуации срок владения менее 3 лет, значит, налог всё равно придётся платить, если не применить иные льготы).

Таким образом, юридически значимые обстоятельства: сделка совершена между близкими родственниками, срок владения у продавца — 1 год 2 месяца (менее 3 лет), продаваемая квартира находится в России, приобретаемое жильё — в Испании, у продавца есть двое несовершеннолетних детей. Налоговая льгота для семей с детьми при продаже жилья с одновременной покупкой другого жилья в указанной ситуации не применима, так как новое жильё приобретается за границей. Вычет по расходам на покупку проданной квартиры отсутствует, возможен только стандартный вычет в 1 млн рублей. Вычет на покупку жилья в Испании не предоставляется.

Согласно п. 1 ст. 217.1 НК РФ освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости и определение налоговой базы осуществляются с учётом особенностей, установленных этой статьёй. В рассматриваемой ситуации бабушка продаёт квартиру, полученную в дар от внучки 1 год и 2 месяца назад, то есть срок владения на дату продажи составляет менее трёх лет. Сама по себе норма п. 1 носит отсылочный характер и не устанавливает конкретного минимального срока владения или исключений. Для ответа на вопрос о налоге необходимо обратиться к другим положениям ст. 217.1, а также к ст. 217 и 220 НК РФ, которые не приведены в предоставленном контексте. В частности, в силу п. 2 ст. 217.1 минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если имущество получено в дар от члена семьи или близкого родственника. Внучка и бабушка являются близкими родственниками (ст. 14 Семейного кодекса РФ), поэтому для освобождения от налога требовалось бы владение квартирой не менее трёх лет. Поскольку прошло только 1 год и 2 месяца, доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ) с суммы, превышающей 1 000 000 рублей (имущественный вычет при продаже по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), или с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение (которых при дарении нет, если только даритель не нёс затрат, не перешедших к одаряемому). Однако для семьи с двумя детьми существует специальная льгота: п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (не приведён в контексте) позволяет продать жильё без налога независимо от срока владения, если в том же году семья приобретает другое жильё (с улучшением жилищных условий). Эта норма не зависит от места покупки – она применяется к доходам от продажи в РФ. Но покупка квартиры в Испании не даёт права на имущественный вычет по расходам на покупку (ст. 220 НК РФ), поскольку такой вычет предоставляется только для объектов, расположенных на территории России. Тем не менее сама по себе покупка за границей не лишает права на освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 при соблюдении прочих условий (наличие двух детей, приобретение жилья в том же году, улучшение условий). Поскольку в контексте отсутствует полный текст ст. 217.1, а также ст. 217 и 220, для точного расчёта налога и проверки права на льготу необходимо изучить указанные нормы в актуальной редакции НК РФ.

При продаже квартиры, подаренной внучкой и находящейся в собственности 1 год и 2 месяца, бабушка обязана уплатить НДФЛ, так как минимальный трёхлетний срок владения не истёк, а специальная семейная льгота при покупке жилья за границей (в Испании) не применяется. Доход от продажи (8 млн руб.) можно уменьшить на фиксированный вычет 1 млн руб., поэтому налоговая база составит 7 млн руб., а налог по ставке 13% для налоговых резидентов РФ — 910 000 руб. Покупка испанской недвижимости не даёт права на российские имущественные вычеты и не влияет на обязанность заплатить налог в России.

Рекомендуемые действия

• Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в котором получен доход от продажи, не позднее 30 апреля следующего года.
• Указать в декларации доход от продажи (8 млн руб.) и заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб., уменьшив облагаемую базу до 7 млн руб.
• Исчислить НДФЛ по ставке 13% (если продавец — налоговый резидент РФ) и уплатить его в бюджет не позднее 15 июля года подачи декларации.
• Приложить к декларации копии: договора дарения, подтверждающего родство (внучка — бабушка), договора купли-продажи квартиры, выписки из ЕГРН о регистрации права.
• Сохранить документы о наличии двух несовершеннолетних детей (свидетельства о рождении) — на случай, если в будущем изменятся условия применения семейной льготы или потребуются уточнения.
• Не заявлять вычет по расходам на приобретение квартиры в Испании — такой вычет НК РФ не предусмотрен для объектов за пределами России.
• При возникновении неясностей или риске доначислений до подачи декларации обратиться за письменным разъяснением в налоговый орган или к адвокату.