Продажа подаренной квартиры через год и покупка жилья в Испании: какой налог платить и влияет ли покупка за границей на вычеты

Продавец (бабушка) получила квартиру в дар от внучки. Внучка, согласно Семейному кодексу, является близким родственником (внуки и бабушки относятся к прямой восходящей и нисходящей линии родства). В налогообложении доходов физических лиц доходы, полученные в порядке дарения от близких родственников, освобождаются от налога (НДФЛ) полностью. Соответственно, при получении квартиры по договору дарения у бабушки не возникло обязанности платить налог, и стоимость квартиры для неё считается равной рыночной на дату получения в собственность.

Далее, продажа квартиры. Доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ. Освобождение от налога при продаже наступает по общему правилу, если объект находился в собственности продавца минимальный предельный срок владения (3 или 5 лет). Для подаренной недвижимости, полученной от близкого родственника, срок владения исчисляется с момента государственной регистрации права собственности дарителя (внучки) — то есть срок владения самого дарителя не «переходит» к одаряемому. В представленной ситуации квартира зарегистрирована за бабушкой чуть более года (1 год и 2 месяца). Таким образом, срок владения для целей освобождения от налога не истёк (3 года не прошло). Следовательно, при продаже квартиры у бабушки возникает обязанность уплатить НДФЛ с дохода от продажи.

Юридически значимое обстоятельство: в ситуации участвуют двое несовершеннолетних детей. Законодательство предусматривает специальный механизм освобождения от налога при продаже жилого помещения (или доли в нём) независимо от срока нахождения в собственности, если взамен приобретается другое жильё для улучшения жилищных условий семьи с детьми. Это правило применяется, если семья (налогоплательщик вместе с детьми) приобретает жильё, при этом совокупная кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей, а проданное жильё является единственным (или заменяемое). Однако это освобождение действует только при условии, что новое жильё приобретается на территории Российской Федерации. Покупка квартиры в Испании под это исключение не подпадает — оно распространяется исключительно на объекты, расположенные в России. Следовательно, применение данной льготы в ситуации невозможно.

Также необходимо оценить возможность применения имущественных налоговых вычетов. При продаже недвижимости налогоплательщик вправе уменьшить облагаемый доход на имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн рублей (фиксированный) либо на сумму фактических расходов, связанных с приобретением проданного имущества. Однако договор дарения не предполагает несения расходов на приобретение (бабушка не платила за квартиру). Следовательно, налоговый вычет в размере расходов неприменим. Остаётся только фиксированный вычет в 1 млн рублей, который может быть заявлен к доходу от продажи.

Покупка квартиры за пределами РФ (в Испании) не даёт права на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение жилья, предусмотренный Налоговым кодексом РФ — такой вычет предоставляется только если квартира находится на территории России. Однако покупка испанской недвижимости не отменяет и не уменьшает обязанность по уплате НДФЛ с продажи московской квартиры: доход от продажи облагается в России независимо от того, на что налогоплательщик потратит вырученные средства. Также это не влияет на исчисление срока владения проданной квартирой — срок считается с момента регистрации права собственности на одаряемого (бабушку).

Дополнительно важно проверить, является ли проданная квартира единственным жильём продавца и членов его семьи (включая детей). Если квартира была единственным жильём, то минимальный предельный срок владения сокращается до 3 лет, но это не поможет, так как и 3 года не прошло. Ситуации, когда срок владения для единственного жилья может быть нулевым, законодательством не предусмотрено — освобождение от налога при продаже единственного жилья до истечения 3 лет не применяется (исключение — переезд, вступление в наследство или получение в дар от близкого родственника, но в данной ситуации срок владения менее 3 лет, значит, налог всё равно придётся платить, если не применить иные льготы).

Таким образом, юридически значимые обстоятельства: сделка совершена между близкими родственниками, срок владения у продавца — 1 год 2 месяца (менее 3 лет), продаваемая квартира находится в России, приобретаемое жильё — в Испании, у продавца есть двое несовершеннолетних детей. Налоговая льгота для семей с детьми при продаже жилья с одновременной покупкой другого жилья в указанной ситуации не применима, так как новое жильё приобретается за границей. Вычет по расходам на покупку проданной квартиры отсутствует, возможен только стандартный вычет в 1 млн рублей. Вычет на покупку жилья в Испании не предоставляется.