Самозанятости хватит для сдачи квартиры в аренду или нужно ИП: подводные камни и налоги

В данной ситуации рассматривается гражданско-правовая сделка по передаче жилого помещения (квартиры 45 кв.м. в Москве) во временное владение и пользование физическим лицам за плату. Это классические арендные (имущественные) отношения, регулируемые нормами гражданского кодекса.

Юридически значимым является выбор налогового режима для легализации получаемого дохода. Пользователь стоит перед выбором между применением специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (НПД, или «самозанятость») и регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) с упрощенной системой налогообложения (УСН).

Ключевые обстоятельства для правовой квалификации:

• объект – квартира в собственности физического лица (нежилое помещение исключено);
• характер деятельности – систематическое извлечение дохода от сдачи имущества внаем, что по своей сути является предпринимательской деятельностью, но для физических лиц допускается легализация через НПД без регистрации ИП при соблюдении ряда условий;
• контрагенты – исключительно физические лица (не юридические лица и не ИП), поскольку для самозанятых установлен запрет на оказание услуг организациям, если доход получен от них напрямую (с исключениями);
• площадь квартиры (45 кв.м.) и её нахождение в Москве влияют только на рыночную стоимость аренды, но не на правовой режим налогообложения — ограничений по площади для применения НПД законодательство не содержит;
• при выборе НПД отсутствует обязанность уплачивать фиксированные страховые взносы на обязательное пенсионное страхование (ОПС) — это добровольный платеж, однако за его неуплату не формируются пенсионные права в виде страхового стажа и пенсионных баллов;
• при НПД налоговая база определяется как «доходы минус ноль», то есть никакие расходы (коммунальные платежи, ремонт, налог на имущество) не уменьшают налог к уплате, а ставка составляет 4% от суммы дохода при сделках с физическими лицами;
• для ИП на УСН (объект «доходы») ставка в Москве составляет 6% (или 1% при определенных условиях) плюс обязательные страховые взносы (фиксированный платеж и 1% с дохода свыше 300 тыс. руб.), которые увеличивают налоговую нагрузку, но при этом такие взносы формируют обязательное пенсионное и медицинское страхование, а также дают право на уменьшение исчисленного налога на сумму уплаченных взносов.

Суть выбора для пользователя: НПД проще и дешевле при текущих ставках, но не дает пенсионных прав и не позволяет учитывать фактические расходы на содержание квартиры. ИП на УСН дороже из-за обязательных взносов, но дает право на пенсионный стаж и возможность минимизировать налог за счет взносов.

Для сдачи квартиры физическим лицам на 4% самозанятости (НПД) вполне достаточно — ИП не требуется. Основное преимущество самозанятого перед ИП на УСН (6%) — отсутствие обязательных страховых взносов и более низкая налоговая ставка, но есть нюансы.

Налоговая ставка для самозанятого при сдаче жилья физлицам (в том числе в Москве) составляет 4%, что прямо предусмотрено статьей 10 Федерального закона № 422-ФЗ:

Для легальной сдачи квартиры площадью 45 кв.м. физическим лицам в Москве достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого и применять налог на профессиональный доход (НПД). Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не требуется. Применение НПД позволит платить налог по ставке 4% от дохода без обязательных страховых взносов, что значительно выгоднее любого режима для ИП – при условии, что годовой доход не превысит 2,4 млн рублей.

Рекомендуемые действия

• Зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход через мобильное приложение «Мой налог», личный кабинет на сайте ФНС или через уполномоченный банк.
• Заключить договор найма жилого помещения с арендатором в простой письменной форме. Указать в нем размер арендной платы, срок найма и реквизиты сторон.
• При каждом поступлении арендной платы формировать чек в приложении «Мой налог» и передавать его арендатору. Декларацию подавать не нужно, налог рассчитывается налоговым органом автоматически.
• Контролировать совокупный доход от аренды с начала календарного года по данным приложения «Мой налог», чтобы не превысить лимит в 2,4 млн рублей.
• Для формирования пенсионных прав добровольно вступить в правоотношения по обязательному пенсионному страхованию через подачу заявления в территориальный орган СФР и уплачивать взносы в установленном минимальном размере (при желании).
• При превышении лимита дохода в 2,4 млн рублей за календарный год незамедлительно зарегистрироваться в качестве ИП, так как право на применение НПД утрачивается с месяца превышения.

Документы и доказательства

• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на квартиру — для подтверждения права сдавать жилье.
• Договор найма (аренды) с физическим лицом — подтверждает гражданско-правовые отношения и размер дохода.
• Платёжные документы (расписки, выписки по счёту), подтверждающие фактическое получение арендной платы и её размер.
• Сформированные в приложении «Мой налог» чеки — служат доказательством уплаты НПД с полученного дохода.

Денежные требования

• При ставке НПД 4% от сдачи физическим лицам налог с дохода в 100 000 рублей составит 4 000 рублей в месяц. Иные обязательные платежи (страховые взносы) отсутствуют.
• Для сравнения: ИП на УСН с объектом «доходы» при том же доходе обязан уплатить 6% налога и фиксированные страховые взносы в сумме около 50 000 рублей в год, что делает его налоговую нагрузку существенно выше.
• Коммунальные платежи, налог на имущество и расходы на ремонт квартиры не уменьшают налоговую базу по НПД.

Сроки и риски

• Регистрация самозанятого занимает несколько минут в электронном виде и носит уведомительный характер.
• Налог к уплате за месяц отображается в приложении «Мой налог» до 12-го числа следующего месяца, уплатить его необходимо не позднее 28-го числа.
• Главный риск — превышение порога дохода в 2,4 млн рублей, после чего право на НПД теряется и возникает обязанность зарегистрировать ИП и уплатить налоги по общей или упрощенной системе.
• Отсутствие обязательных пенсионных взносов ведёт к тому, что данный период не засчитывается в страховой стаж и не начисляются пенсионные баллы, что может снизить размер будущей пенсии.

Когда нужен адвокат

• При получении требования от налогового органа о регистрации в качестве ИП и доначислении налогов по общей системе в связи с переквалификацией деятельности из НПД в предпринимательскую.
• В случае спора с арендатором о неисполнении договора найма, причинении ущерба квартире или необходимости выселения.
• При возникновении претензий со стороны контролирующих органов по вопросу неуплаты налогов в связи с неправильным или несвоевременным оформлением чеков.