Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Самозанятости хватит для сдачи квартиры в аренду или нужно ИП: подводные камни и налоги

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого через приложение «Мой налог» или сайт ФНС — это займет несколько минут.
  2. 2
    Заключите с арендатором письменный договор найма квартиры, указав размер платы и срок.descriptionДоговор найма жилого помещения
  3. 3
    При каждом получении арендной платы формируйте чек в приложении «Мой налог» и передавайте его арендатору.
  4. 4
    Контролируйте в приложении «Мой налог» совокупный доход за год, чтобы он не превысил 2,4 млн рублей.
  5. 5
    При желании добровольно вступите в правоотношения по пенсионному страхованию через СФР для формирования стажа.
  6. 6
    Если превышение лимита дохода в 2,4 млн рублей за календарный год: При превышении лимита дохода в 2,4 млн рублей за год зарегистрируйтесь как ИП, так как право на НПД утрачивается.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на квартиру.
  • Договор найма (аренды) с физическим лицом в простой письменной форме.
  • Платёжные документы (расписки, выписки по счёту), подтверждающие получение арендной платы.
  • Чеки, сформированные в приложении «Мой налог», подтверждающие уплату налога на профессиональный доход.

  • Сроки и риски

    • Зарегистрируйтесь самозанятым через приложение «Мой налог» — это займёт несколько минут.
    • Уплачивайте налог 4% от дохода ежемесячно до 28-го числа следующего месяца.
    • Контролируйте совокупный годовой доход — при превышении 2,4 млн рублей право на НПД утрачивается.
    • Если превышение лимита дохода в 2,4 млн рублей за календарный год: При превышении лимита дохода зарегистрируйтесь как ИП, иначе последуют доначисления налогов.
    • Отсутствие добровольных пенсионных взносов не засчитывает период в страховой стаж и снижает будущую пенсию.

  • Расходы и госпошлина

    • Зарегистрируйтесь как самозанятый через приложение «Мой налог» — это бесплатно и занимает несколько минут.
    • Платите налог 4% от арендной платы — страховые взносы для вас необязательны.
    • Формируйте чек в приложении при каждом получении оплаты от арендатора.
    • При желании добровольно уплачивайте пенсионные взносы в СФР для формирования страхового стажа.
    • Расходы на коммунальные платежи и ремонт квартиры налоговую базу по НПД не уменьшают.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите сдачу квартиры через посредника (агентство недвижимости) — это может упростить поиск арендаторов и оформление документов.
    • Если доход от аренды приблизится к 2,4 млн руб. в год, заранее зарегистрируйтесь как ИП на УСН 6%.
    • Для формирования пенсионных прав добровольно уплачивайте страховые взносы в СФР как самозанятый.
    • При сдаче квартиры юрлицу (например, для проживания сотрудников) ставка НПД составит 6% — сравните с УСН для ИП.
    • Если планируете сдавать несколько квартир, оцените целесообразность регистрации ИП — это даст право нанимать работников.
    • При возникновении спора с арендатором используйте досудебное урегулирование через переговоры или медиацию.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, не превышает ли ваш годовой доход от аренды 2,4 млн рублей — это лимит для самозанятых.
    • Убедитесь, что арендаторы — только физические лица, иначе ставка налога вырастет до 6%.
    • Уплачивайте налог до 28-го числа месяца, следующего за отчётным, по данным из приложения.
    • При превышении лимита дохода в 2,4 млн рублей зарегистрируйте ИП, иначе потеряете право на НПД.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В данной ситуации рассматривается гражданско-правовая сделка по передаче жилого помещения (квартиры 45 кв.м. в Москве) во временное владение и пользование физическим лицам за плату. Это классические арендные (имущественные) отношения, регулируемые нормами гражданского кодекса.

Юридически значимым является выбор налогового режима для легализации получаемого дохода. Пользователь стоит перед выбором между применением специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (НПД, или «самозанятость») и регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) с упрощенной системой налогообложения (УСН).

Ключевые обстоятельства для правовой квалификации:

  • объект – квартира в собственности физического лица (нежилое помещение исключено);
  • характер деятельности – систематическое извлечение дохода от сдачи имущества внаем, что по своей сути является предпринимательской деятельностью, но для физических лиц допускается легализация через НПД без регистрации ИП при соблюдении ряда условий;
  • контрагенты – исключительно физические лица (не юридические лица и не ИП), поскольку для самозанятых установлен запрет на оказание услуг организациям, если доход получен от них напрямую (с исключениями);
  • площадь квартиры (45 кв.м.) и её нахождение в Москве влияют только на рыночную стоимость аренды, но не на правовой режим налогообложения — ограничений по площади для применения НПД законодательство не содержит;
  • при выборе НПД отсутствует обязанность уплачивать фиксированные страховые взносы на обязательное пенсионное страхование (ОПС) — это добровольный платеж, однако за его неуплату не формируются пенсионные права в виде страхового стажа и пенсионных баллов;
  • при НПД налоговая база определяется как «доходы минус ноль», то есть никакие расходы (коммунальные платежи, ремонт, налог на имущество) не уменьшают налог к уплате, а ставка составляет 4% от суммы дохода при сделках с физическими лицами;
  • для ИП на УСН (объект «доходы») ставка в Москве составляет 6% (или 1% при определенных условиях) плюс обязательные страховые взносы (фиксированный платеж и 1% с дохода свыше 300 тыс. руб.), которые увеличивают налоговую нагрузку, но при этом такие взносы формируют обязательное пенсионное и медицинское страхование, а также дают право на уменьшение исчисленного налога на сумму уплаченных взносов.

Суть выбора для пользователя: НПД проще и дешевле при текущих ставках, но не дает пенсионных прав и не позволяет учитывать фактические расходы на содержание квартиры. ИП на УСН дороже из-за обязательных взносов, но дает право на пенсионный стаж и возможность минимизировать налог за счет взносов.

Для сдачи квартиры физическим лицам на 4% самозанятости (НПД) вполне достаточно — ИП не требуется. Основное преимущество самозанятого перед ИП на УСН (6%) — отсутствие обязательных страховых взносов и более низкая налоговая ставка, но есть нюансы.

Налоговая ставка для самозанятого при сдаче жилья физлицам (в том числе в Москве) составляет 4%, что прямо предусмотрено статьей 10 Федерального закона № 422-ФЗ:

"Статья 10. Налоговые ставки Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам"
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход", ст. 10

Эта ставка применяется к вашей ситуации, так как вы сдаете квартиру именно физическим лицам, а не юридическим или ИП. Если бы арендатором было юрлицо, ставка составила бы 6% — и тогда разница с УСН (6%) почти исчезает, но страховые взносы у ИП всё равно остаются. Для вас же 4% — это минимальная ставка.

Что касается ограничений по помещению: статья 4 того же закона не содержит никаких ограничений по площади или назначению жилья. Ваша квартира 45 кв.м. не является препятствием. Главное — уложиться в лимит годового дохода (2,4 млн руб.) и не иметь наемных работников:

"Статья 4 определяет, кто может быть налогоплательщиком НПД, включая физических лиц и ИП. Пункт 2 устанавливает ограничения: не вправе применять режим лица, имеющие работников (пп.4), лица с доходом более 2,4 млн руб. в год (пп.8), а также лица, применяющие иные спецрежимы (пп.7). Для сдачи квартиры в аренду самозанятым важно, что нет ограничений по площади, но есть ограничение по доходу и запрет на наемных работников."
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход", ст. 4

Вы сдаете квартиру самостоятельно (не через агента с работниками), поэтому ограничение по наемным работникам вас не касается. Доход от аренды типовой московской квартиры площадью 45 кв.м. обычно не превышает 2,4 млн руб. в год (200 тыс. руб. в месяц), так что лимит вы, скорее всего, не превысите. Если доход станет выше — придется регистрировать ИП.

Ключевой подводный камень — страховые взносы. Самозанятый не обязан платить взносы на обязательное пенсионное страхование (ОПС), это его добровольное решение:

"Статья 430 НК РФ устанавливает размер страховых взносов для ИП (плательщиков, не производящих выплат физлицам). Для самозанятых (НПД) страховые взносы на ОПС не являются обязательными, они уплачиваются добровольно."
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 430

В отличие от ИП на УСН, который обязан платить фиксированные взносы (в 2022 году: 34 445 руб. на ОПС при доходах до 300 тыс. руб. + 1% с превышения; 8 766 руб. на ОМС), самозанятый экономит эти суммы. Для вас это означает: при арендной плате, например, 100 000 руб./мес. самозанятый заплатит налог 4 000 руб. в месяц (48 000 руб. в год), а ИП на УСН «доходы» — 6 000 руб. налога (72 000 руб.) плюс около 50 000 руб. взносов, итого 122 000 руб. в год. Разница существенная.

Однако отсутствие обязательных пенсионных взносов — минус для будущей пенсии. Вы можете уплачивать их добровольно в размерах, установленных статьей 28 Федерального закона № 167-ФЗ:

"Статья 28. Размер страховых взносов, уплачиваемых страхователями, не производящими выплаты физическим лицам. 1. Страхователи, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 6 настоящего Федерального закона, уплачивают страховые взносы в фиксированном размере в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 2. Фиксированный размер страхового взноса определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах и настоящим Федеральным законом."
— Федеральный закон от 15.12.2001 № 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации", ст. 28

Если вы планируете сдавать квартиру длительно и хотите формировать пенсионные права, вы можете добровольно уплачивать взносы — это всё равно будет выгоднее, чем обязательные взносы ИП. Но если вы уже имеете достаточный стаж или не рассчитываете на пенсию, можно не платить.

Еще один подводный камень — невозможность вычета расходов. Самозанятый не может уменьшить налоговую базу на расходы, связанные с квартирой (коммунальные платежи, ремонт, налог на имущество). При УСН «доходы минус расходы» (15%) ИП такие расходы учесть может, но если доходы невелики, это невыгодно из-за высокой ставки. Для вас, как для арендодателя физического лица, расходы обычно не превышают 10-20% от дохода (например, коммуналка), и 4% от всей суммы без вычета всё равно выгоднее, чем 6% с вычетом только при высокой доле расходов.

Таким образом, самозанятость — оптимальный вариант для сдачи квартиры физическим лицам в Москве: ставка 4%, отсутствие обязательных взносов, нет ограничений по площади. Главное — не превышать доход 2,4 млн руб./год и не нанимать работников. Если эти условия соблюдены, ИП не нужно.

Для легальной сдачи квартиры площадью 45 кв.м. физическим лицам в Москве достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого и применять налог на профессиональный доход (НПД). Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не требуется. Применение НПД позволит платить налог по ставке 4% от дохода без обязательных страховых взносов, что значительно выгоднее любого режима для ИП – при условии, что годовой доход не превысит 2,4 млн рублей.

Рекомендуемые действия

  • Зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход через мобильное приложение «Мой налог», личный кабинет на сайте ФНС или через уполномоченный банк.
  • Заключить договор найма жилого помещения с арендатором в простой письменной форме. Указать в нем размер арендной платы, срок найма и реквизиты сторон.
  • При каждом поступлении арендной платы формировать чек в приложении «Мой налог» и передавать его арендатору. Декларацию подавать не нужно, налог рассчитывается налоговым органом автоматически.
  • Контролировать совокупный доход от аренды с начала календарного года по данным приложения «Мой налог», чтобы не превысить лимит в 2,4 млн рублей.
  • Для формирования пенсионных прав добровольно вступить в правоотношения по обязательному пенсионному страхованию через подачу заявления в территориальный орган СФР и уплачивать взносы в установленном минимальном размере (при желании).
  • При превышении лимита дохода в 2,4 млн рублей за календарный год незамедлительно зарегистрироваться в качестве ИП, так как право на применение НПД утрачивается с месяца превышения.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на квартиру — для подтверждения права сдавать жилье.
  • Договор найма (аренды) с физическим лицом — подтверждает гражданско-правовые отношения и размер дохода.
  • Платёжные документы (расписки, выписки по счёту), подтверждающие фактическое получение арендной платы и её размер.
  • Сформированные в приложении «Мой налог» чеки — служат доказательством уплаты НПД с полученного дохода.

Денежные требования

  • При ставке НПД 4% от сдачи физическим лицам налог с дохода в 100 000 рублей составит 4 000 рублей в месяц. Иные обязательные платежи (страховые взносы) отсутствуют.
  • Для сравнения: ИП на УСН с объектом «доходы» при том же доходе обязан уплатить 6% налога и фиксированные страховые взносы в сумме около 50 000 рублей в год, что делает его налоговую нагрузку существенно выше.
  • Коммунальные платежи, налог на имущество и расходы на ремонт квартиры не уменьшают налоговую базу по НПД.

Сроки и риски

  • Регистрация самозанятого занимает несколько минут в электронном виде и носит уведомительный характер.
  • Налог к уплате за месяц отображается в приложении «Мой налог» до 12-го числа следующего месяца, уплатить его необходимо не позднее 28-го числа.
  • Главный риск — превышение порога дохода в 2,4 млн рублей, после чего право на НПД теряется и возникает обязанность зарегистрировать ИП и уплатить налоги по общей или упрощенной системе.
  • Отсутствие обязательных пенсионных взносов ведёт к тому, что данный период не засчитывается в страховой стаж и не начисляются пенсионные баллы, что может снизить размер будущей пенсии.

Когда нужен адвокат

  • При получении требования от налогового органа о регистрации в качестве ИП и доначислении налогов по общей системе в связи с переквалификацией деятельности из НПД в предпринимательскую.
  • В случае спора с арендатором о неисполнении договора найма, причинении ущерба квартире или необходимости выселения.
  • При возникновении претензий со стороны контролирующих органов по вопросу неуплаты налогов в связи с неправильным или несвоевременным оформлением чеков.