Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
- Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 651
Поскольку ваше помещение является нежилым зданием (или сооружением) площадью 60 кв.м, на него распространяется специальная норма ст. 651, а не общее правило ст. 609 ГК РФ. Следовательно, если вы заключите договор аренды на срок менее одного года, регистрация договора в Росреестре не требуется, и договор вступает в силу с момента подписания (при условии письменной формы). Обязательность письменной формы прямо установлена п. 1 ст. 651 – несоблюдение влечет недействительность, поэтому договор необходимо составить как единый документ, подписанный сторонами. Если же планируется аренда на год и более, придется регистрировать договор в порядке ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Далее, налоговые последствия. Доходы от сдачи в аренду нежилого помещения, согласно Налоговому кодексу, являются объектом налогообложения. В силу ст. 208 НК РФ:
- доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 208
Для физических лиц – налоговых резидентов РФ такие доходы облагаются налогом на доходы физических лиц. Статья 224 НК РФ устанавливает ставки:
Статья 224. Налоговые ставки
- Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за на
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 224
Как видно, базовая ставка НДФЛ для дохода до 2,4 млн руб. в год – 13%. Если вы сдаете помещение как обычное физическое лицо (без регистрации ИП), вы обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ по итогам года (подавать декларацию 3-НДФЛ). Однако следует учитывать, что систематическая сдача в аренду коммерческой недвижимости, особенно на земельном участке под коммерческую застройку, с высокой вероятностью будет расценена как предпринимательская деятельность. Кодекс об административных правонарушениях предусматривает ответственность за отсутствие регистрации:
- Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 14.1
Штраф небольшой, но при доначислении налогов налоговый орган может переквалифицировать доходы в предпринимательские, доначислить НДФЛ уже со статусом ИП и штрафные санкции. Поэтому регистрация в качестве ИП является более безопасным и часто более выгодным вариантом.
Вместе с тем, вы можете применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД), не регистрируясь как ИП. Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ позволяет физическим лицам сдавать в аренду нежилые помещения, если соблюдены ограничения. Статья 1 определяет сферу применения:
Статья 1 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ устанавливает территорию и срок проведения эксперимента по специальному налоговому режиму «Налог на профессиональный доход» (НПД). Эксперимент проводится до 31 декабря 2028 года включительно. В субъектах РФ, не указанных в пунктах 1 и 2 части 1, НПД вводится законами субъектов РФ. Данная статья определяет возможность применения НПД физическими лицами, в том числе при сдаче в аренду нежилых помещений, если это не запрещено законом.
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ст. 1
Статья 2 уточняет, кто вправе применять НПД:
- Применять специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" вправе физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент...
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ст. 2
Ключевые ограничения для применения НПД установлены ст. 4 – в частности, нельзя иметь работников (п. 4) и доход за год не должен превышать 2,4 млн руб. (п. 8):
Статья 4. Налогоплательщики налога на профессиональный доход
2. Не вправе применять специальный налоговый режим:
...
4) лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях;
...
8) налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей;
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ст. 4
Если вы сдаете помещение физическому лицу – ставка НПД 4%, если юридическому лицу или ИП – 6%. При этом не нужно платить страховые взносы (кроме минимального взноса на ОМС в фиксированном размере, который не предусмотрен в приведенном контексте; этот вопрос регулируется отдельно, в ст. 430 НК РФ, которая не включена в предоставленный блок). Также при НПД не требуется регистрация ИП – достаточно встать на учет как самозанятый. Однако если ваша арендная плата превысит 2,4 млн руб. в год или вы решите привлекать наемных работников (например, уборщика или управляющего), НПД будет недоступен, и вам придется регистрировать ИП.
Режим УСН (упрощенная система налогообложения) доступен только для индивидуальных предпринимателей и организаций. Конкретные нормы УСН (гл. 26.2 НК РФ) в представленном контексте отсутствуют, поэтому при выборе этого режима следует дополнительно изучить НК РФ. УСН для ИП со ставкой 6% с доходов (или 15% с разницы «доходы минус расходы») может быть выгоднее, чем НДФЛ 13% при арендной плате выше определенного порога, но налагает обязанность платить страховые взносы (фиксированный платеж, который не приведен в вашем блоке). Если вы решите стать ИП, то обязаны уплачивать страховые взносы на ОПС и ОМС в фиксированном размере (ст. 430 НК РФ – не указана в контексте; рекомендуется ознакомиться с ней отдельно). При ведении деятельности без регистрации ИП и без применения НПД страховые взносы не начисляются, но риски переквалификации остаются.
Таким образом, выбор оптимального варианта зависит от размера арендной платы и планов по привлечению работников. При доходе до 2,4 млн руб. в год и отсутствии наемных работников наиболее простым и выгодным вариантом является применение НПД как физическое лицо без регистрации ИП – вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ (взамен платите налог по ставке 4–6%) и от страховых взносов (кроме небольшого отчисления в ФОМС). При более высоком доходе или необходимости нанимать персонал следует зарегистрироваться как ИП и выбрать УСН 6%. Регистрация договора аренды при сроке менее года не требуется, но письменная форма обязательна во избежание признания договора недействительным.
