В описываемой ситуации физическое лицо (даритель) намерено передать в собственность третьему лицу (одаряемому) 1/2 долю жилого дома. При этом даритель и одаряемый не состоят в близком родстве. Данное обстоятельство является юридически значимым, так как именно отсутствие родственной связи влияет на возникновение налоговых обязательств у одаряемого.
С точки зрения налогового права, получение имущества (в том числе доли в праве на недвижимость) в дар от физического лица, не являющегося близким родственником, признается экономической выгодой одаряемого, то есть его доходом. Следовательно, такая сделка затрагивает правоотношения, регулируемые законодательством о налогах и сборах, в части исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Ключевым вопросом, требующим квалификации, является определение налоговой базы — то есть стоимости, с которой одаряемый должен будет уплатить налог. В данном случае возникла спорная ситуация: имеется акт оценки, составленный БТИ (инвентаризационная стоимость), и одновременно высказывается мнение о необходимости применения рыночной стоимости.
С правовой точки зрения, юридически значимым обстоятельством является то, что инвентаризационная стоимость, определяемая БТИ, как правило, отражает затраты на строительство и износ объекта и часто существенно ниже его реальной (рыночной) цены. Однако для целей налогообложения НДФЛ при дарении недвижимости (в том числе доли) законодательство предписывает учитывать стоимость, которая соответствует рыночному уровню цен на аналогичные объекты. Наличие акта БТИ само по себе не является единственным и достаточным основанием для установления налоговой базы, так как его данные могут не соответствовать рыночным реалиям. Таким образом, основная коллизия заключается в расхождении между инвентаризационной и рыночной стоимостью для целей налогообложения.
В рассматриваемой ситуации дарение 1/2 доли жилого дома третьему лицу, не являющемуся близким родственником, порождает обязательство по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), поскольку полученное имущество признается доходом одаряемого. Ключевые нормы, регулирующие этот вопрос, содержатся в Налоговом кодексе РФ.
Для начала необходимо квалифицировать сам доход. Согласно ст. 208 НК РФ, доходы от источников в Российской Федерации включают, в частности, доходы, полученные от реализации или иного выбытия недвижимого имущества, находящегося в РФ. Размер доли не влияет на эту квалификацию — 1/2 доля дома является недвижимостью, а дарение — способом перехода права собственности, который образует экономическую выгоду для одаряемого.
Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... 5) доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации...
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 208
Поскольку одаряемый не является близким родственником (супругом, родителем, ребенком, дедушкой, бабушкой, внуком, братом или сестрой), применению не подлежит освобождение, предусмотренное п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Приведённый в контексте фрагмент ст. 217 НК РФ не содержит этого освобождения, однако из общего смысла и систематики кодекса следует, что доходы в виде дара от лиц, не состоящих в перечисленных родственных отношениях, облагаются налогом. Следовательно, доход подлежит налогообложению.
Следующий ключевой вопрос — как определить налоговую базу, то есть с какой стоимости исчислять налог. Здесь решающей является ст. 211 НК РФ, которая устанавливает особенности определения базы при получении дохода в натуральной форме (а дарение — это именно получение имущества безвозмездно).
- При получении налогоплательщиком дохода в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 настоящего Кодекса...
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 211
Статья 105.3 НК РФ (в контексте не приведена, но на неё прямо указано) закрепляет принцип определения цены для целей налогообложения по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной (БТИ) или кадастровой, если иное не установлено главой 23 НК РФ. Таким образом, налоговая база при дарении доли должна определяться как рыночная стоимость этой доли на дату дарения. Оценка БТИ (инвентаризационная стоимость) для целей НДФЛ не применяется, поскольку она не отражает действительную рыночную цену, по которой стороны оценивают передаваемое имущество. Следовательно, рекомендации риелторов о необходимости ориентироваться на рыночную стоимость являются верными.
Наконец, ставка налога определяется ст. 224 НК РФ. Поскольку речь идёт о доходе физического лица, не являющегося резидентом? (в вопросе статус не указан, но по умолчанию предполагаем резидента РФ), применяется ставка 13% (с учётом возможного прогрессивного повышения до 15% при превышении 2,4 млн рублей в год). Конкретный механизм расчёта ставки не влияет на принцип определения базы.
- Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей...
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 224
Одаряемый обязан самостоятельно задекларировать полученный доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом дарения, и уплатить налог до 15 июля (общие положения ст. 229 НК РФ, не приведённые в контексте, но вытекающие из главы 23). Из приведённых норм ст. 230 НК РФ касается обязанностей налоговых агентов, однако в дарении между физическими лицами налоговым агентом выступает только в редких случаях (например, если даритель — индивидуальный предприниматель, но по условиям вопроса не указано); в типичной ситуации одаряемый исполняет обязанность самостоятельно.
Таким образом, налог при дарении доли не родственнику взимается, а его база исчисляется исходя из рыночной стоимости переданной доли, а не из оценки БТИ.
