В 2007 году гражданин получил в дар от бабушки жилой дом. В 2025 году он продает этот дом по договору купли-продажи за 3,5 млн рублей. Кадастровая стоимость дома составляет 3,2 млн рублей. Других сделок по продаже имущества в текущем году не было.
Юридически значимым обстоятельством является то, что дом находился в собственности продавца с 2007 года по 2025 год, то есть более 18 лет. В данном случае затронуты правоотношения, связанные с налогообложением доходов физических лиц при продаже недвижимого имущества, а именно — определение момента возникновения права собственности и применение правила о минимальном сроке владения.
Согласно общему принципу налогообложения, доход от продажи недвижимости освобождается от налога, если объект находился в собственности в течение установленного минимального срока. Поскольку дом был получен в дар от близкого родственника (бабушки), и срок владения к моменту продажи значительно превышает 3 года, основным юридически значимым фактом является длительность владения. При дарении срок владения у одаряемого исчисляется с момента государственной регистрации его права собственности, то есть с 2007 года. Тот факт, что дом был не куплен, а подарен, не влияет на подсчет срока владения — он идет с момента регистрации права, а не с момента приобретения за плату.
Дополнительным значимым обстоятельством является цена продажи (3,5 млн руб.) и кадастровая стоимость (3,2 млн руб.). Если бы срок владения был недостаточным для освобождения от налога, налоговую базу следовало бы сравнивать с кадастровой стоимостью, умноженной на понижающий коэффициент, чтобы исключить занижение цены в договоре. В данном случае цена продажи выше кадастровой стоимости, но это обстоятельство становится второстепенным, если срок владения уже позволяет не платить налог. Отсутствие других сделок по продаже имущества в текущем году также упрощает ситуацию, так как не возникает вопроса о суммировании доходов от разных продаж.
Основной нормой, регулирующей освобождение дохода от продажи недвижимости, является статья 217.1 НК РФ. В силу пункта 1 этой статьи освобождение от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимости осуществляется с учетом особенностей, установленных данной статьей. Этот пункт отсылает к доходам, указанным в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, — то есть к доходам от продажи недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика более минимального предельного срока владения. В вашем случае дом был получен в дар от бабушки в 2007 году и продан в 2025 году, то есть находился в вашей собственности 18 лет, что значительно превышает минимальный срок. Для имущества, полученного в порядке дарения от члена семьи (а бабушка признается близким родственником согласно Семейному кодексу), минимальный срок владения составляет три года (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ — его текст в представленном контексте отсутствует, но данное правило широко известно и следует из общего регулирования). Поскольку ваш срок владения превышает три года, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ. Ниже приведен дословный текст доступного фрагмента статьи 217.1:
"Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей редак"
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217.1
Поскольку доход освобожден от налогообложения, то и обязанности подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не возникает. Статья 229 НК РФ устанавливает, что декларация представляется налогоплательщиками, обязанными уплачивать налог (в частности, лицами, получившими доход от продажи имущества, если он не освобожден). Для иллюстрации приведу начало этой нормы:
"Статья 229. Налоговая декларация 1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227 , 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (в ред. Федеральных законов от 19.05.2010 N 86-ФЗ , от 28.11.2015 N 327-ФЗ ) (см. текст в предыдущей редакции ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. (в ред. Федерального закона от 19.05.2010 N 86-ФЗ)"
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 229
Так как вы не относитесь к налогоплательщикам, обязанным подавать декларацию (доход освобожден), вы не должны ее сдавать. Дополнительно отмечу, что правила статьи 214.10 НК РФ об особенностях определения налоговой базы в данной ситуации не применяются, потому что сама налоговая база не возникает ввиду освобождения дохода. Нормы о кадастровой стоимости (правило о расчете дохода исходя из 0,7 кадастровой стоимости при цене продажи ниже кадастра) также не имеют значения, так как обязанность по уплате налога отсутствует. Таким образом, оснований для уплаты НДФЛ, применения вычетов или подачи декларации в вашем случае нет.
