Налог с продажи унаследованной квартиры на четверых двоюродных братьев и сестер: не прямые родственники, есть другое жилье, наследство менее 5 лет

В рассматриваемой ситуации основное событие — продажа квартиры, полученной четырьмя двоюродными братьями и сестрами в порядке наследования после смерти наследодателя в 2021 году. С момента открытия наследства (смерти наследодателя) до планируемой продажи прошло менее пяти лет. Право собственности на квартиру у наследников возникло с даты открытия наследства, независимо от момента государственной регистрации права. Таким образом, каждый из наследников является собственником своей доли в квартире менее установленного законом минимального срока владения.

Ключевой юридически значимый факт — статус наследников по отношению к наследодателю. Двоюродные братья и сестры (двоюродное родство) не относятся к категории членов семьи или близких родственников (родители, дети, супруги, родные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки) для целей освобождения от налога на доходы физических лиц при продаже унаследованного имущества. Это различие в степени родства напрямую влияет на порядок налогообложения дохода от продажи.

Кроме того, юридическое значение имеет наличие у каждого наследника в собственности иного жилого помещения (квартиры). Этот факт не влияет на обязанность по уплате налога при продаже унаследованной квартиры, но может быть учтён при исчислении налоговой базы (например, при применении имущественного налогового вычета).

Таким образом, правоотношения, подлежащие анализу, связаны с возникновением у наследников дохода от реализации имущества, находившегося в их собственности менее минимального срока владения, и определением налоговых последствий с учётом их родственной связи с наследодателем и наличия иного жилья. Ситуация требует проверки возможности применения специальных правил налогообложения доходов от продажи имущества, полученного по наследству, и условий освобождения от уплаты налога.

Согласно ст. 224 НК РФ, доходы от продажи имущества облагаются по налоговой ставке 13 процентов, если сумма налоговых баз за налоговый период не превышает 2,4 миллиона рублей, с прогрессивным повышением при превышении этой суммы. Поскольку каждый из четырёх наследников получает доход от продажи своей доли в квартире, их личный доход, скорее всего, не превысит 2,4 млн рублей (если стоимость квартиры не аномально высока), поэтому базовая ставка составит 13%. Это означает, что при отсутствии освобождения каждый наследник будет обязан уплатить 13% от полученной суммы за вычетом возможных налоговых вычетов.

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей;
   — Статья 224 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая)

Для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже наследники вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ. Вычет предоставляется при продаже долей в имуществе, и каждый наследник может уменьшить свой доход от продажи доли на сумму вычета в размере 1 млн рублей (пропорционально доле, но с учётом особенности — при продаже долей по одному договору вычет делится между всеми собственниками). В данной ситуации у наследников отсутствуют документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры (она получена по наследству), поэтому применение вычета — единственный способ снизить налог.

Доход от продажи унаследованной квартиры подлежит налогообложению. Двоюродные братья и сёстры не относятся к близким родственникам наследодателя, поэтому льготный трёхлетний срок владения, освобождающий от НДФЛ, для них не действует. Поскольку с момента открытия наследства до продажи прошло менее пяти лет, каждый наследник обязан уплатить НДФЛ по ставке 13% с полученной от продажи своей доли суммы за вычетом имущественного налогового вычета. Наличие другого жилья на эту обязанность не влияет.

Рекомендуемые действия

• До сделки оцените рыночную стоимость квартиры и рассчитайте налог для каждого наследника: из суммы, приходящейся на долю, вычтите пропорциональную ей часть вычета в 1 млн рублей (при продаже квартиры как единого объекта по одному договору вычет делится между продавцами соразмерно долям).
• Оформите продажу квартиры единым договором купли-продажи, чтобы минимизировать налоговые риски, связанные с раздельной продажей долей, и упростить администрирование вычета.
• В договоре чётко укажите общую цену и распределение дохода между всеми четырьмя наследниками в соответствии с их долями.
• Сохраните все документы, подтверждающие получение денежных средств: расписки, выписки со счетов, платёжные поручения.
• По окончании календарного года, в котором получен доход, подайте налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, заявив в ней имущественный вычет.
• Уплатите исчисленный в декларации налог не позднее 15 июля того же года.

Документы и доказательства

• Свидетельства о праве на наследство по закону — подтверждают дату возникновения права собственности и отсутствие расходов на приобретение.
• Единый договор купли-продажи квартиры со всеми наследниками на стороне продавца.
• Документы, подтверждающие фактическое получение денег каждым наследником (расписки, банковские выписки, платёжные поручения).
• Справка о кадастровой стоимости объекта — может потребоваться, если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости, в этом случае налоговая база будет рассчитана от кадастровой стоимости.
• Нотариально заверенные копии паспортов и свидетельства о постановке на налоговый учёт.

Сроки и риски

• Декларацию 3-НДФЛ за 2024 год (если продажа происходит в 2024 году) необходимо подать до 30 апреля 2025 года. За нарушение срока грозит штраф — 5% от не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей.
• Налог следует уплатить до 15 июля 2025 года. Просрочка влечёт начисление пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день задержки.
• Налоговый орган вправе проверить рыночность цены сделки. Если цена окажется существенно заниженной по сравнению с кадастровой стоимостью (ниже 70%), налоговая база будет пересчитана от кадастровой стоимости, что увеличит сумму налога.
• При продаже долей по отдельным договорам высок риск признания таких сделок единой сделкой по продаже целого объекта, что приводит к общему вычету в 1 млн рублей на всех. Рекомендуется изначально заключать единый договор.

Когда нужен адвокат

• При общей цене квартиры, превышающей 4 млн рублей, для оценки возможности попадания под прогрессивную ставку НДФЛ и поиска законных способов оптимизации.
• Если между наследниками возникает спор о распределении налогового вычета или бремени уплаты налога.
• В случае получения акта налоговой проверки или требования о доначислении налога, пеней, штрафов.
• Для сопровождения сделки, если возникают сомнения в оформлении договора с учётом всех налоговых последствий и правил применения вычета.