Ситуация представляет собой отношения, связанные с получением физическим лицом дохода от реализации недвижимого имущества и возникновением обязательств по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Ключевым фактором является тот факт, что квартира находилась в собственности продавца менее трёх лет (один год), что не позволяет освободить полученный доход от налогообложения на основании истечения минимального предельного срока владения объектом недвижимости.
Юридически значимым событием является продажа квартиры, в результате которой продавец получает доход в размере 3 млн рублей. Поскольку на момент продажи право собственности на квартиру длилось менее установленного законом минимального срока, весь полученный доход (вся сумма, вырученная от продажи) признаётся объектом налогообложения по НДФЛ. Однако налогом облагается не вся полученная сумма в полном объёме, а лишь налоговая база, которая может быть уменьшена на определённые суммы.
Правовая квалификация ситуации затрагивает правоотношения по исчислению налоговой базы. Для определения суммы, с которой будет удержан налог, Налоговый кодекс РФ предоставляет налогоплательщику право на уменьшение полученного дохода. Существует два основных механизма: во-первых, использование имущественного налогового вычета в фиксированном размере (до определённого лимита), который применяется к сумме дохода. Во-вторых, уменьшение дохода на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этой квартиры (в данном случае — на фактическую цену покупки в 2 млн рублей). Важно понимать, что эти два способа являются альтернативными и налогоплательщик может выбрать наиболее выгодный для себя.
Отдельным значимым обстоятельством является одновременная покупка другой квартиры. Это порождает самостоятельное правоотношение, связанное с правом на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилья. Данный вычет предоставляется по расходам на новую покупку, и он не может быть напрямую «зачтён» в счёт налога от продажи старой квартиры. Налоговый кодекс регулирует эти два вычета (при продаже и при покупке) как независимые друг от друга, хотя в рамках одного налогового периода (календарного года) их применение имеет свои особенности и ограничения по сумме и остатку, переносимому на будущие периоды.
Таким образом, юридически значимыми для налогообложения являются: сумма дохода от продажи (3 млн руб.), сумма расходов на приобретение (2 млн руб.), факт нахождения квартиры в собственности менее минимального срока (3 года) и факт одновременного приобретения другого жилья, который может повлиять на общий объём налоговых обязательств продавца в данном налоговом периоде.
На основании анализа норм Налогового кодекса РФ, применимых к фактам ситуации (продажа единственной квартиры, находившейся в собственности 1 год, за 3 млн руб. при цене приобретения 2 млн руб., с одновременной покупкой другой квартиры), устанавливается следующий порядок налогообложения.
Прежде всего, поскольку срок владения квартирой составляет менее трёх лет, доход от её продажи не освобождается от налогообложения. Это прямо следует из нормы, устанавливающей минимальный предельный срок владения объектом недвижимости:
Статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости. Пункт 2: доходы освобождаются от налога при условии, что объект находился в собственности в течение минимального предельного срока владения (3 года для жилья, приобретенного до 01.01.2016 или по особым основаниям, иначе 5 лет). В данной ситуации срок владения 1 год, поэтому освобождение не применяется. Статья не регулирует порядок исчисления налога, вычеты или влияние покупки другой квартиры.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Таким образом, доход от продажи подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), и налогоплательщик обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог. Это следует из общей нормы, обязывающей физических лиц декларировать полученные от продажи имущества суммы:
- физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228
Следовательно, заявитель обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог с полученного дохода.
Для уменьшения налоговой базы ключевое значение имеют правила об имущественных налоговых вычетах. В отношении дохода от продажи квартиры налогоплательщик вправе воспользоваться вычетом, предусмотренным для продавцов имущества:
- имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем...; 3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них...
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220
В данной ситуации применяется подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, который предоставляет право на вычет при продаже имущества. Согласно общему правилу, при продаже недвижимости налогоплательщик может уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Альтернативно можно применить фиксированный вычет в размере 1 000 000 рублей (детализация размера фиксированного вычета не содержится в приведённом контексте, но является общеизвестным положением ст. 220 НК РФ). Поскольку заявитель приобрёл квартиру за 2 000 000 рублей, наиболее выгодным является использование вычета в размере фактических расходов на приобретение. Таким образом, налоговая база составит: 3 000 000 руб. (доход) – 2 000 000 руб. (расходы на покупку) = 1 000 000 руб. Следовательно, налог уплачивается не со всей суммы продажи, а только с прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки). Сумма налога по ставке 13% (если налогоплательщик является налоговым резидентом РФ) составит 130 000 руб.
Что касается одновременной покупки другой квартиры, то это обстоятельство не оказывает прямого влияния на расчёт налога с продажи. Вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ (при приобретении жилья), предоставляется отдельно и может быть заявлен в том же налоговом периоде. Однако он не уменьшает налоговую базу от продажи; его механизм иной — он позволяет вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц из бюджета. В частности, при покупке квартиры заявитель сможет получить имущественный вычет в размере до 2 000 000 рублей (при условии, что ранее он его не использовал), что даст право на возврат до 260 000 руб. НДФЛ. Но этот вычет никак не снижает сумму налога, исчисленного с дохода от продажи, а лишь может быть зачтён в счёт других доходов, облагаемых по ставке 13%, или возвращён из бюджета. Следовательно, налог с продажи необходимо уплатить в полном объёме (130 000 руб.), а затем отдельно заявить вычет при покупке для возврата налога из бюджета.
