В центре ситуации — завершение строительства жилого дома на земельном участке, который принадлежит супруге. Несмотря на то, что участок оформлен только на неё, строительство велось на совместные средства супругов, полученные по ипотечному договору, где оба выступают созаёмщиками. Это означает, что вложенные в строительство деньги относятся к общему имуществу супругов, так как приобретены в браке.
Юридически значимым является вопрос о возникновении права собственности на построенный дом. По действующему законодательству, всё имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из них оно приобретено или кем из них внесены деньги. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом или брачным договором. Поскольку дом строится на общие средства, он по умолчанию должен считаться совместно нажитым, даже если участок принадлежит одному из супругов — при условии, что строительство велось не за счёт личных средств владельца участка, а за счёт общего бюджета или общих кредитов.
Проблема в том, что в договоре купли-продажи (или предварительном договоре) указано, что после сдачи дома он будет оформлен сначала на застройщика, а затем — на супругу. Такая формулировка создаёт риск, что право собственности на дом будет зарегистрировано только за ней, что не соответствует реальному объёму вложений и намерениям супругов. При этом супруга уже исчерпала своё право на имущественный налоговый вычет по другому объекту, а супруг таким правом не пользовался.
Таким образом, затронуты следующие правоотношения: отношения собственности супругов (режим совместной собственности), отношения по долевому участию в строительстве, ипотечные отношения (созаёмщичество), а также налоговые отношения по поводу предоставления имущественного налогового вычета. Ключевой юридический вопрос — можно ли изменить порядок регистрации права на дом, чтобы он был оформлен в общую совместную собственность обоих супругов, и не помешает ли этому тот факт, что земельный участок является личной собственностью супруги. Второй важный вопрос — будет ли такое оформление основанием для получения налогового вычета супругом, учитывая, что средства на строительство были общими, а вычет по данному объекту ещё не использовался.
Согласно семейному законодательству, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Построенный жилой дом возведён в период брака на общие денежные средства (в том числе за счет ипотечного кредита, где оба являются созаёмщиками), поэтому независимо от того, на чьё имя он будет первоначально оформлен, в силу закона он признаётся общим имуществом супругов. Это следует из ст. 34 СК РФ:
Статья 34. Совместная собственность супругов
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов ... недвижимые вещи ... и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— Семейный кодекс РФ, ст. 34
Аналогичная норма закреплена и в гражданском законодательстве. ГК РФ ст. 256 также устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрено иное. Учитывая, что дом создан за счет общих доходов (в том числе ипотечных средств) и оба супруга являются созаёмщиками, эта норма прямо подтверждает возникновение совместной собственности на дом:
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 256
При этом земельный участок принадлежит супруге на праве личной собственности, так как, предположительно, был приобретён до брака или получен по безвозмездным сделкам (ст. 36 СК РФ). Однако сам по себе факт, что участок является личным имуществом одного из супругов, не препятствует признанию построенного на нём дома объектом их совместной собственности. Дом и участок — разные объекты недвижимости, и законный режим совместной собственности на жилой дом возникает в силу общих затрат супругов на его строительство независимо от того, на чьём участке он возведён. Статья 36 СК РФ закрепляет:
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— Семейный кодекс РФ, ст. 36
Поскольку участок остаётся личной собственностью супруги, режим совместной собственности на него автоматически не распространяется. Но дом, как вновь созданная вещь, подчиняется общему правилу о совместной собственности супругов.
Возможность оформления дома именно в режиме общей совместной собственности (без определения долей) прямо предусмотрена законом. Гражданский кодекс РФ в ст. 244 устанавливает, что общая собственность может быть как долевой, так и совместной. Совместная собственность супругов (без определения долей) прямо установлена Семейным кодексом, поэтому такое оформление допустимо:
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 244
В данном случае жилой дом является неделимой вещью, и закон (СК РФ) прямо предусматривает совместную собственность супругов на такое имущество, нажитое в браке.
Что касается права супруга на имущественный налоговый вычет, то Налоговый кодекс РФ в ст. 220 предоставляет вычет налогоплательщику, фактически понесшему расходы на строительство (приобретение) жилья, а также на погашение процентов по целевым кредитам. Поскольку дом будет зарегистрирован как общая совместная собственность, супруг признаётся собственником (наряду с супругой). Он является созаёмщиком по ипотеке, то есть несёт расходы на строительство и уплату процентов. Следовательно, он имеет право на вычет, даже если супруга уже реализовала своё право по другому объекту. При общей совместной собственности вычет может быть распределён между супругами по их заявлению; в данном случае супруг может заявить вычет полностью (до достижения лимита). Цитата из НК РФ:
Статья 220 НК РФ устанавливает имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, а также на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на эти цели. Вычет предоставляется налогоплательщику, то есть лицу, понесшему расходы. При общей совместной собственности супруги могут распределить вычет по своему усмотрению, но каждый из них имеет право на вычет только по объектам, в отношении которых он понес расходы и является собственником (или долевым собственником).
— Налоговый кодекс РФ (часть вторая), ст. 220
Применительно к факту: супруг понёс расходы как созаёмщик и станет собственником дома (совместным). Поэтому он может получить вычет, а супруга, уже использовавшая вычет по другому объекту, на этот дом вычет заявить не сможет, но это не препятствует праву мужа.
Чтобы изменить условие договора купли-продажи с застройщиком и оформить дом сразу на обоих супругов в общую совместную собственность, необходимо внести соответствующие изменения в договор (подписать дополнительное соглашение) либо при первичной регистрации права подать заявление о регистрации права общей совместной собственности. Порядок регистрации определён Федеральным законом № 218-ФЗ, ст. 15 которого устанавливает, кто может обратиться за регистрацией:
Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав 1. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: 1) собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного исполь
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 15
Из этой нормы следует, что заявление о регистрации права на построенный дом может подать как собственник земельного участка (супруга), так и иное лицо, которому такое право предоставлено договором. Если в договоре с застройщиком указано, что после завершения строительства дом передаётся супруге, необходимо согласовать с застройщиком включение в число приобретателей также и супруга. Это можно сделать путём заключения дополнительного соглашения к договору (например, договору участия в долевом строительстве или договору купли-продажи будущей недвижимости). Если застройщик отказывается, то после регистрации права на супругу можно на основании соглашения супругов о разделе общего имущества или на основании решения суда о признании права общей совместной собственности зарегистрировать переход права на обоих. Однако закон позволяет сразу подать заявление о регистрации права общей совместной собственности на основании закона (статьи 34 СК РФ), представив в Росреестр документы, подтверждающие факт строительства за счёт общих средств и статус созаёмщиков. При этом регистрация права общей совместной собственности на дом возможна и при условии, что земельный участок остаётся в личной собственности супруги: дом не сливается с участком в единый объект права, и режим совместной собственности на строение не противоречит закону.
