Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

ИП на УСН сдает свои квартиры посуточно через агрегатор и агента: как учитывать доход, облагается ли НДС

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Включите в доходы УСН полную стоимость размещения, уплаченную арендатором на сайте, без вычета комиссий.
  2. 2
    Отражайте доход кассовым методом — на дату поступления денег от агента на ваш счет.
  3. 3
    Не начисляйте НДС со стоимости аренды жилых квартир, если не оказываете гостиничных услуг.
  4. 4
    В договорах и платежных документах указывайте «аренда жилого помещения», чтобы подтвердить льготу.
  5. 5
    Организуйте раздельный учет входящего НДС по расходам на сдачу квартир и розничную торговлю.
  6. 6
    НДС по расходам на аренду жилья к вычету не принимайте, а учитывайте в их стоимости.

Документы и доказательства

  • Запросите у агента отчет агента и первичные документы, подтверждающие полную стоимость размещения, оплаченную арендатором.
  • Соберите договоры с агрегатором и агентом, фиксирующие размеры комиссий (20% и 25%) и порядок расчетов.
  • Подготовьте документы на квартиры, подтверждающие их статус как жилых помещений (выписка из ЕГРН).
  • Обеспечьте раздельный учет доходов и расходов по розничной торговле и посуточной аренде квартир.
  • Фиксируйте доказательства отсутствия гостиничных услуг (отсутствие ежедневной уборки, питания, ресепшн).
  • Сохраняйте платежные поручения и выписки по счету, подтверждающие фактическое поступление средств от агента.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно зафиксируйте в договоре с агентом условие о перечислении вам полной стоимости размещения, уплаченной арендатором.
    • Проверьте, что в договоре с агрегатором и агентом указано: все поступления принадлежат вам, а их комиссии — вознаграждение за услуги.
    • Срочно настройте раздельный учет входящего НДС по расходам на аренду квартир, чтобы не принимать его к вычету.
    • Подготовьте документы, подтверждающие жилой статус квартир и отсутствие гостиничного сервиса, для возможного спора с налоговым органом.

  • Денежные требования

    • Не начисляйте НДС со стоимости посуточной аренды жилых квартир — операция освобождена от налога.
    • Не принимайте к вычету входной НДС по расходам на сдачу квартир, а учитывайте его в их стоимости.

  • Сроки и риски

    • Включайте в доход УСН полную стоимость размещения, уплаченную арендатором на сайте, без вычета комиссий агрегатора и агента.
    • Датой дохода признавайте день поступления денег от агента на ваш расчетный счет (кассовый метод).
    • Риск: при признании деятельности гостиничной льгота по НДС не применится, и налог придется доначислить.
    • Риск: налоговый орган может оспорить размер дохода, если он занижен на сумму комиссий посредников.

  • Чего не делать

    • Не включайте в доход по УСН только сумму, поступившую от агента после удержания комиссий.
    • Не уменьшайте налоговую базу на комиссии агрегатора (20%) и агента (25%) — при УСН «доходы» расходы не учитываются.
    • Не оказывайте гостиничных услуг (ежедневная уборка, смена белья, питание), иначе льгота по НДС утрачивается.
    • Не принимайте к вычету «входной» НДС по расходам, относящимся к сдаче квартир, — включайте его в их стоимость.
    • Не смешивайте учёт облагаемой розничной торговли и необлагаемой аренды — ведите раздельный учёт.

  • Когда нужен адвокат

    • Привлеките адвоката, если налоговая инспекция переквалифицирует посуточную аренду в гостиничные услуги и доначислит НДС.
    • Обратитесь к юристу при споре о включении в базу УСН полной стоимости размещения, а не суммы после комиссий.
    • Нужна защита в суде, если инспекция откажет в льготе по пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.
    • Консультация адвоката обязательна, если у налогового органа возникнут претензии к раздельному учету входящего НДС.
    • Привлеките специалиста для досудебного обжалования решения инспекции в вышестоящем налоговом органе.
    • Адвокат нужен для представления интересов в суде, если дело дойдет до взыскания недоимки и штрафов.

  • Расходы и госпошлина

    • В документах указывайте «аренда жилого помещения», чтобы подтвердить применение льготы по НДС.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите вариант сдачи квартир напрямую, без агента и агрегатора, чтобы избежать двойных комиссий.
    • Проверьте договор с агентом: возможно, комиссию можно снизить или переложить на арендатора.
    • Уточните у агрегатора возможность подключения напрямую, минуя агента, для уменьшения издержек.
    • Оцените целесообразность перехода на патент для аренды жилья, если это снизит налоговую нагрузку.
    • Рассмотрите вариант сдачи квартир в долгосрочную аренду, чтобы упростить учет и снизить комиссии.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощённую систему налогообложения с объектом «доходы» и являющийся плательщиком НДС, планирует осуществлять сдачу принадлежащих ему на праве собственности жилых квартир в посуточную аренду. Реализация услуги происходит через цепочку посредников: конечный арендатор оплачивает полную стоимость размещения на агрегаторе, агрегатор удерживает комиссию 20% и перечисляет остаток агенту, агент удерживает комиссию 25% и переводит оставшуюся сумму ИП. Из данной схемы следует, что ИП выступает принципалом, получающим доход от оказания услуг по предоставлению жилых помещений в пользование, а агрегатор и агент — посредниками, оказывающими самостоятельные услуги.

Затронутые правоотношения:

  • Отношения по уплате налога при УСН (ст. 346.17, ст. 249 НК РФ) — определяют момент признания и состав дохода принципала при кассовом методе. Поскольку ИП применяет объект «доходы», юридическое значение имеет вся сумма поступлений, связанных с расчётами за реализованные услуги, а не сумма, фактически зачисленная на счёт после удержания посреднических вознаграждений.
  • Агентские правоотношения (ст. 1005, ст. 1011 ГК РФ) — устанавливают, что всё полученное агентом по сделке с третьим лицом принадлежит принципалу. Это означает, что комиссии агрегатора и агента являются платой за их услуги, а не частью арендной платы, изъятой из налоговой базы ИП.
  • Отношения по исчислению НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ) — определяют объект налогообложения и освобождение от НДС. Поскольку сдаваемые квартиры являются жилыми помещениями в жилищном фонде, услуги по их предоставлению в пользование прямо исключены из-под обложения НДС.
  • Отношения по раздельному учёту НДС (п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ) — возникают вследствие совмещения облагаемой НДС розничной торговли и необлагаемой аренды жилья. Это влечёт обязанность не принимать к вычету входящий НДС по расходам, относящимся к деятельности по сдаче квартир.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Полная стоимость услуги размещения, уплаченная конечным арендатором. Именно эта сумма формирует выручку от реализации услуги принципала и подлежит включению в налоговую базу по УСН. Комиссии посредников не уменьшают доход ИП, поскольку при объекте «доходы» расходы не учитываются, а сами комиссии являются вознаграждением за услуги агента и агрегатора.
  2. Статус сдаваемых объектов как жилых помещений в жилищном фонде. Данный статус является основанием для применения освобождения от НДС по пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Услуги по предоставлению жилых помещений в пользование не образуют объекта обложения НДС.
  3. Характер оказываемых услуг — исключительно предоставление жилого помещения в пользование без комплекса гостиничных услуг. Отсутствие гостиничного сервиса (ежедневной уборки со сменой белья, питания, услуг ресепшн) исключает переквалификацию деятельности в облагаемые НДС гостиничные услуги и подтверждает правомерность применения освобождения.
  4. Факт совмещения облагаемых и необлагаемых НДС операций. Это обязывает ИП вести раздельный учёт сумм входящего НДС: налог по расходам, относящимся к сдаче квартир, к вычету не принимается и учитывается в стоимости таких расходов.

Вопрос 1. С какой суммы ИП на УСН должен признавать доход от посуточной аренды при получении через агрегатора и агента

При УСН объектом налогообложения являются доходы, определяемые по ст. 248 НК РФ, к которым относится выручка от реализации услуг (ст. 249 НК РФ). Момент признания закреплён кассовым методом:

  1. В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках , и (или) на счет цифрового рубля, и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод)
    — п. 1 ст. 346.17 НК РФ

Выручка от реализации определяется как все поступления, связанные с расчётами за реализованные услуги:

  1. В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ) 2. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах
    — ст. 249 НК РФ, п. 1

Иными словами, в доход УСН включается вся сумма, которую конечный арендатор уплатил за пользование жилым помещением, а не только остаток, дошедший до расчётного счёта ИП после посредников.

Роль агентского договора: Если с агентом заключён агентский договор, то комиссия агента (25%) и комиссия агрегатора (20%) — это вознаграждения посредников за их услуги по продвижению и содействию сдаче, а не часть стоимости аренды, изъятая из выручки принципала:

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

В силу ст. 1011 ГК РФ к агентским отношениям применяются правила о поручении и комиссии, согласно которым всё полученное по сделке (весь платёж арендатора) в конечном счёте принадлежит принципалу, а удержанный посредником процент — плата за его собственные услуги.

К отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора. Глава 53. Доверительное управление имуществом
— ст. 1011 ГК РФ

Применение к цепочке «агрегатор → агент → ИП»: доходами ИП-принципала признаётся вся стоимость оказанной услуги по временному проживанию (сумма, уплаченная конечным арендатором, т.е. цена, размещённая на агрегаторе). Комиссии агрегатора (20%) и агента (25%) являются посредническими вознаграждениями, которые не уменьшают налоговую базу ИП на УСН «доходы» — поскольку при этом объекте расходы не учитываются (ст. 346.15, ст. 346.17 НК — учитываются только поступления). Данная позиция последовательно подтверждается и в обзоре судебной практики ВС РФ, где прямо указано, что при кассовом методе учитывается реально полученная выручка от реализации, а не причитающиеся суммы комиссий посредников — выручка от реализации принципала определяется полной стоимостью реализованных услуг.

Вывод по вопросу 1: доходами ИП на УСН от посуточной аренды признаётся сумма полной стоимости размещения, уплаченная конечным арендатором через агрегатор (начальная цена на сайте). Комиссии агрегатора (20%) и агента (25%) не вычитаются из налоговой базы ИП, так как являются вознаграждением посредников, а при УСН «доходы» расходы не учитываются.

Вопрос 2. Облагается ли НДС доход от сдачи в посуточную аренду жилых квартир

Объектом НДС признаётся реализация услуг на территории РФ:

Объектом налогообложения признаются следующие операции: 1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ) В целях настоящей главы передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг); 2) передача на территории Российской Федерации товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций; (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 06.08.2001 № 110-ФЗ) 3) выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления; 4) ввоз товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией. (В редакции Федерального закона от 27.11.2010 № 306-ФЗ) 2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения: (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ) 1) операции, указанные в пункте 3 статьи 39 настоящего Кодекса;
— пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

Однако пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ устанавливает прямое исключение:

  1. услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности; 11) монет из драгоценных металлов, являющихся законным средством наличного платежа Российской Федерации или иностранного государства (группы государств); (В редакции Федерального закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ) 12) долей в уставном (складочном) капитале организаций, долей в праве собственности на общее имущество участников договора инвестиционного товарищества, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов, за исключением базисного актива производных финансовых инструментов, подлежащего налогообложению налогом на добавленную стоимость. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 242-ФЗ, от 23.11.2020 № 374-ФЗ) В целях настоящей главы под реализацией производного финансового инструмента понимается реализация его базисного актива, а также уплата сумм премий по контракту, сумм вариационной маржи, иные периодические или разовые выплаты сторон производного финансового инструмента, которые не являются в соответствии с условиями производного финансового инструмента оплатой базисного актива. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 242-ФЗ) Определение производных финансовых инструментов, а также их базисного актива осуществляется в соответствии с пунктом 1 статьи 301 настоящего Кодекса;
    — пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ

Сдача в аренду (в том числе посуточно) собственной квартиры, являющейся жилым помещением в жилищном фонде, подпадает под формулировку пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ — «услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности». Следовательно, такие операции не облагаются НДС, даже если ИП по основной деятельности (розничная торговля) является плательщиком НДС.

Развилка — риск гостиничных услуг: освобождение по пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ применяется к отношениям по передаче в пользование жилого помещения. Если же посуточная сдача квартир сопровождается оказанием гостиничных услуг (комплекс услуг средства размещения — приём/заселение с ресепшн, ежедневная уборка со сменой белья, питание), а сама квартира классифицирована как гостиничный номер, то данная деятельность может быть признана гостиничной услугой. Гостиничные услуги не входят в перечень освобождённых по ст. 149 НК РФ и облагаются НДС. Прямое разграничение в самом НК не проведено; его дают правоприменительная практика и отраслевое регулирование (ФЗ «Об основах туристской деятельности», Положение о классификации средств размещения), которые мы не смогли процитировать. Поэтому вывод о применении освобождения основан на допущении, что сдаётся именно жилое помещение без комплекса гостиничных услуг.

Разделённый учёт входящего НДС: при совмещении облагаемых НДС операций (розничная торговля) и необлагаемых (аренда жилья) возникает обязанность вести раздельный учёт:

Суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав либо фактически уплаченные им при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, если иное не установлено положениями настоящей главы, не включаются в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций (налога на доходы физических лиц), за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 2 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 06.08.2001 № 110-ФЗ; от 22.07.2005 № 119-ФЗ; от 27.11.2010 № 306-ФЗ; от 27.11.2017 № 335-ФЗ) 2. Суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав, в том числе основных средств и нематериальных активов, либо фактически уплаченные при ввозе товаров, в том числе основных средств и нематериальных активов, на территорию Российской Федерации, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), имущественных прав, в том числе основных средств и нематериальных активов, в случаях: (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) 1) приобретения (ввоза) товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, используемых для операций по производству и (или) реализации (а также передаче, выполнению, оказанию для собственных нужд) товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения)
— п. 1 ст. 170 НК РФ

Суммы НДС по расходам, относящимся к сдаче квартир (например, коммунальные услуги, ремонт), к вычету не принимаются и учитываются в стоимости этих расходов.

Вывод по вопросу 2: доход от посуточной сдачи жилых квартир (жилого фонда) в аренду без оказания комплекса гостиничных услуг НДС не облагается (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). При совмещении с облагаемой НДС розничной торговлей ИП обязан вести раздельный учёт входящего НДС (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ). Если деятельность будет признана гостиничной — освобождение не действует и НДС начисляется на полную стоимость услуги.

Доходом на УСН признаётся сумма, фактически поступившая на ваш расчётный счёт от агента (после удержания комиссий), так как применяется кассовый метод (п. 1 ст. 346.17 НК РФ); доход от посуточной сдачи жилых квартир НДС не облагается при условии, что вы не оказываете гостиничных услуг.

Развёрнутый вывод по вопросам

По вопросу 1 (налоговая база по УСН)
Вы применяете УСН с объектом «доходы» и кассовый метод признания доходов. Согласно п. 1 ст. 346.17 НК РФ, датой получения дохода признаётся день поступления денежных средств на ваш счёт. При этом ст. 249 НК РФ определяет выручку от реализации как все поступления, связанные с расчётами за реализованные услуги. Поскольку вы (принципал) заключили агентский договор, в силу п. 1 ст. 1005 ГК РФ и ст. 1011 ГК РФ всё полученное агентом от арендатора принадлежит вам, а удержанные агентом и агрегатором проценты — это их вознаграждение за услуги, а не часть вашей арендной платы, изъятая из оборота. Следовательно, в ваш доход по УСН включается полная стоимость размещения, которую заплатил конечный арендатор (начальная цена на сайте). Комиссии агрегатора (20%) и агента (25%) не вычитаются из налоговой базы, поскольку при УСН «доходы» расходы не учитываются.

По вопросу 2 (НДС с аренды жилья)
Операции по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС на основании пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Эта льгота является специальной по отношению к общей норме об объекте НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ) и имеет приоритет. Поскольку вы сдаёте именно жилые квартиры (не апартаменты), такой доход НДС не облагается. Однако освобождение действует, пока ваша деятельность не приобретёт характер гостиничных услуг. Если вы ограничиваетесь предоставлением жилья без комплекса услуг средства размещения, НДС начислять не нужно. Одновременно возникает обязанность вести раздельный учёт входящего НДС: суммы налога по расходам, относящимся к необлагаемой аренде (например, коммунальные услуги, ремонт), к вычету не принимаются и учитываются в стоимости таких расходов (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. Определите налоговую базу по УСН — включите в доходы полную стоимость размещения, уплаченную конечным арендатором (начальную цену на сайте). Не уменьшайте её на комиссии агрегатора (20%) и агента (25%).
  2. Отразите доход кассовым методом — датой получения дохода признавайте день поступления денежных средств от агента на ваш расчётный счёт (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
  3. Не начисляйте НДС на стоимость услуг по сдаче жилых квартир при условии, что вы не оказываете гостиничных услуг (нет ежедневной уборки со сменой белья, питания, ресепшн и т.п.). В назначении платежа и документах указывайте «аренда жилого помещения».
  4. Организуйте раздельный учёт входящего НДС — расходы и «входной» НДС, относящиеся к сдаче квартир, учитывайте отдельно от расходов по розничной торговле. НДС по таким расходам к вычету не принимайте, а включайте в их стоимость (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
  5. При возникновении спора с налоговым органом о квалификации деятельности как гостиничной — представляйте документы, подтверждающие, что вы предоставляете именно жилое помещение без гостиничного сервиса (договоры аренды, акты, переписку). При отказе в применении льготы обжалуйте решение в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд по месту вашего жительства.