Продажа приватизированной квартиры до истечения 5 лет: налог и льготы для собственника с двумя детьми

Минимальный предельный срок владения приватизированным жильём — 3 года, а не 5

Ключевой ответ на ваш вопрос: для жилья, полученного в результате приватизации, минимальный срок владения, дающий освобождение от НДФЛ, составляет три года, а не общие пять. Это прямо вытекает из п. 3 ст. 217.1 НК РФ:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
— пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Это означает: с момента государственной регистрации вашего права собственности на приватизированную квартиру (начало 2021 г.) отсчитывается 3-летний срок. Если продажа состоится по истечении трёх лет с даты регистрации — налог с дохода от продажи не возникнет вовсе, и декларацию подавать не нужно (это освобождение по п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Поскольку регистрация была в начале 2021 года, трёхлетний срок истекает в начале 2024 года — если вы продаёте после этой даты, налога нет. Подп. 4 п. 3 ст. 217.1 (сокращение до 3 лет при отсутствии иного жилья) в вашем случае дополнительной роли не играет, так как у вас уже есть доля в квартире от приватизации 90-х, — но и не мешает, потому что вы подпадаете под самостоятельный подп. 2 (приватизация).

Вывод: для приватизированного вами в начале 2021 года жилья минимальный предельный срок владения составляет 3 года; по истечении трёх лет с даты регистрации права собственности доход от продажи освобождается от НДФЛ, и декларация не подаётся.

Льгота для семей с двумя детьми — освобождение независимо от срока владения (если до 3 лет)

Если вы планируете продать квартиру до истечения трёх лет с даты регистрации права, то у вас как у матери двоих детей (4 и 6 лет, то есть обоим менее 18 лет) есть специальная льгота: доходы от продажи жилого помещения освобождаются от налога независимо от срока владения. Основание — п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ:

Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, а детей, родившихся после даты осуществления указанной государственной регистрации, на 30 апреля следующего календарного года, после календарного года, в котором осуществлена указанная государственная регистрация;
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

При этом для применения льготы должны одновременно соблюдаться условия (абз. 4–6 п. 2.1):

в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи, указанным в абзаце втором настоящего пункта) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства; общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта; кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей
— абз. 4-5 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Основных условий пять: (1) вы — родитель не менее чем двух детей, не достигших 18 лет, на дату госрегистрации перехода права к покупателю; (2) в том же календарном году либо не позднее 30 апреля следующего года вы (или семья) должны приобрести иное жилое помещение и зарегистрировать на него право (либо полностью оплатить ДДУ/ЖСК); (3) площадь/кадастровая стоимость приобретаемого жилья должна превышать площадь/кадастровую стоимость проданного; (4) кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.; (5) вам, супругу, детям и родителям на дату продажи не должно принадлежать в совокупности более 50% в праве на иное жилое помещение, чья площадь/кадастровая стоимость превышает приобретаемое жильё.

Здесь — ключевой нюанс именно вашей ситуации из-за наличия доли в квартире, приватизированной в 90-х с родителями:

налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими общую площадь или кадастровую стоимость в приобретенном жилом помещении
— абз. 6 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

То есть условие (5) оценивается по всей вашей семье (включая супруга, детей и родителей). Если та квартира от приватизации 90-х, где у вас есть доля, имеет площадь или кадастровую стоимость больше, чем новая приобретаемая квартира, — льгота по п. 2.1 не сработает. Поэтому для принятия решения о льготной продаже до истечения 3 лет нужно сверить площади: новая покупаемая квартира должна быть больше и проданной, и той долевой квартиры 90-х.

Вывод: если продажа до наступления 3-летнего срока → НДФЛ не возникнет только при выполнении всех условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (наличие двух детей до 18 лет, покупка большей по площади квартиры в том же году или до 30 апреля следующего, кадастровая стоимость продаваемой ≤50 млн, и отсутствие у семьи права более чем на 50% в ином жилье с площадью больше приобретаемого). Наличие доли в приватизированной в 90-х квартире требует отдельной проверки условия (5).

Если льгота не применима — налоговая база, вычет 1 млн руб. и кадастровая стоимость

Если продажа происходит до истечения 3 лет и условия льготы для семей с детьми по какой-то причине не выполняются (не куплено большее жильё, кадастровая стоимость свыше 50 млн, условие об «ином жилье»), налог возникает. Однако налог уплачивается не со всей цены продажи: вы вправе применить имущественный налоговый вычет при продаже жилья в размере до 1 000 000 рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Альтернативно вместо вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы по приобретению этой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), однако при приватизации таких расходов у вас не было (имущество получено бесплатно), поэтому выгоднее использовать фиксированный вычет 1 млн руб. Кроме того, база не может быть искусственно занижена: если цена продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости с учётом понижающего коэффициента 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ):

если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

То есть при продаже приватизированной квартиры до истечения 3 лет облагаемый доход = (цена продажи или 0,7 × кадастровая стоимость — что выше) − 1 000 000 руб. вычета. С полученной разницы — НДФЛ (13%, 15% при превышении лимита по прогрессии п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Вывод: при продаже до истечения 3 лет без применения льготы п. 2.1 облагаемой будет разница между доходом (не ниже 0,7 кадастровой стоимости) и вычетом 1 млн руб.; с этой базы уплачивается НДФЛ.

Процедура: декларация 3-НДФЛ и срок уплаты налога

Если налоговая обязанность всё же возникнет (продажа до 3 лет без применения льготы и не покрытая вычетом 1 млн руб.), вы обязаны самостоятельно подать налоговую декларацию и уплатить налог (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ — физические лица исчисляют налог с сумм, полученных от продажи имущества). Сроки установлены ст. 228 и 229 НК РФ:

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

То есть декларация 3-НДФЛ за год продажи подаётся не позднее 30 апреля следующего года, а налог уплачивается не позднее 15 июля того же следующего года. Если же вы продаёте после истечения 3 лет (или льгота применима) — налоговая база равна нулю, и, как вытекает из п. 4 ст. 229 НК РФ, доходы, освобождаемые от налогообложения по ст. 217 НК РФ, в декларации не указываются — то есть декларацию подавать не нужно.

Вывод: при возникновении налога декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а сам налог уплачивается до 15 июля этого же года; при освобождении (3 года по приватизации либо льгота для семей с детьми) декларировать доход не требуется.

Риски доначисления и штрафы при продаже до истечения 3 лет без соблюдения условий освобождения

Если продажа состоится до истечения трёхлетнего срока владения и ни одна из льгот (п. 3 или п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) не будет соблюдена, вы обязаны самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог. Неисполнение этой обязанности влечёт налоговую ответственность:

Непредставление декларации — ст. 119 НК РФ:

влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Это означает: если вы не подадите декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля, штраф составит 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей. Например, при неполной уплате налога в 200 000 руб. и просрочке на 6 месяцев штраф может составить 60 000 руб. (30% от суммы).

Неуплата или неполная уплата налога — ст. 122 НК РФ:

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Это означает: помимо штрафа по ст. 119, за саму недоплату налога взыскивается штраф 20% от неуплаченной суммы (40% — при умышленном нарушении). Кроме того, на сумму недоимки начисляется пеня за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).

При этом если вы всё же подали декларацию (даже при отсутствии налога к уплате, но отразив освобождение) и приложили подтверждающие документы, риск доначисления минимизируется, а при спорности ситуации санкции по ст. 122 не применяются при доказанной добросовестности.

Вывод: главный риск — совокупность штрафа по ст. 119 (до 30% от налога) и по ст. 122 (20-40% от налога) плюс пеня при продаже до 3 лет без соблюдения условий какой-либо из льгот и неподаче декларации. Если же продажа после 3 лет — налог не возникает и рисков доначисления нет.