Какой способ передачи квартиры предпочтительнее: дарение или купля-продажа?
Дарение — оптимальный способ. Мать и дочь являются близкими родственниками по смыслу Семейного кодекса РФ. При дарении между близкими родственниками одаряемая (дочь) полностью освобождается от НДФЛ:
18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными). Мать и дочь — прямо поименованы в этой норме, значит, дочь не платит НДФЛ при получении квартиры в дар.
Более того, дарение от близкого родственника даёт дочери сокращённый трёхлетний минимальный срок владения для последующей продажи:
- В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Подпункт 1 пункта 3 прямо устанавливает: если право собственности получено по договору дарения от близкого родственника — минимальный предельный срок владения составляет три года. Это значит, что после получения квартиры в дар дочь должна выждать 3 года, чтобы продать квартиру без НДФЛ.
При купле-продаже, напротив, минимальный срок владения составит 5 лет (общее правило п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Кроме того, при купле-продаже мать (собственница менее 3 лет) будет обязана уплатить НДФЛ с полученного дохода, уменьшенного на расходы по ДДУ (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Это создаёт дополнительную налоговую нагрузку на семью без какой-либо выгоды.
Вывод: дарение очевидно предпочтительнее купли-продажи: для дочери — нулевой НДФЛ при получении квартиры плюс 3-летний (а не 5-летний) срок для безналоговой последующей продажи; для матери — отсутствие налогового события. Рекомендуется оформить договор дарения в простой письменной форме с последующей государственной регистрацией перехода права собственности в Росреестре.
Как исчисляется минимальный предельный срок владения у дочери и применима ли льгота «семьи с детьми»?
Общее правило: 3 года с момента получения в дар. Срок владения дочери исчисляется с даты государственной регистрации перехода права собственности по договору дарения. Через 3 года дочь сможет продать квартиру без НДФЛ.
Однако дочь хочет продать квартиру, не дожидаясь 3 лет. Здесь нужно проверить два возможных пути освобождения:
Путь 1: льгота при единственном жилье (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) — НЕ ПРИМЕНИМ. Эта норма освобождает от налога при продаже единственного жилья, находившегося в собственности менее 3 лет, при условии, что у налогоплательщика нет иного жилого помещения (доли). У дочери есть доля в другой квартире — следовательно, продаваемая квартира не является её единственным жильём. Это основание освобождения не работает.
Путь 2: льгота для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) — ТРЕБУЕТ СТРОГИХ УСЛОВИЙ. Данная норма (введена Федеральным законом от 29.11.2021 № 382-ФЗ) освобождает доходы от продажи жилья независимо от срока владения, если совокупно соблюдаются следующие условия:
- у налогоплательщика (и/или его супруга) двое и более несовершеннолетних детей (у дочери — двое, условие выполняется);
- в том же календарном году (до 30 апреля следующего года) налогоплательщик приобрёл иное жилое помещение — большее по площади или кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн рублей.
Ключевой неизвестный факт: планирует ли дочь в том же или следующем (до 30 апреля) году приобрести другое жильё? Если нет — льгота п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ не применяется, и дочери придётся либо ждать 3 года, либо платить НДФЛ. Если да и все условия соблюдены — НДФЛ платить не нужно.
Вывод: поскольку у дочери есть доля в другой квартире, пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (3-летний срок при единственном жилье) неприменим. Дочь может либо выждать 3 года с момента получения в дар (безналоговая продажа по пп. 1 п. 3 ст. 217.1), либо продать ранее и воспользоваться льготой п. 2.1 ст. 217.1 при условии приобретения в том же налоговом периоде иного жилья.
Расчёт НДФЛ, если дочь продаст квартиру до истечения минимального срока и без льготы
Если дочь продаст квартиру, не дожидаясь 3 лет, и не выполнит условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, придётся уплатить НДФЛ. Применимы два способа уменьшения налоговой базы.
Правило 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Если цена продажи меньше, чем кадастровая стоимость × 0,7, налоговая база принимается равной кадастровой стоимости × 0,7 (а не фактической цене). Это исключает занижение цены сделки для ухода от налога.
Способ 1: имущественный налоговый вычет 1 000 000 руб. Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить доход на 1 млн руб. при продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока. Налог (13%) уплачивается с суммы превышения.
Способ 2: уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы дарителя (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
Это крайне важная норма для дочери. При продаже подаренной квартиры дочь вправе уменьшить облагаемый доход не на 1 млн руб., а на сумму документально подтверждённых расходов дарителя (матери) на приобретение этой квартиры — то есть на полную стоимость квартиры по договору ДДУ, если у матери сохранились платёжные документы. Данная позиция подтверждена п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3/2026 от 25.03.2026: налогоплательщик вправе уменьшить сумму дохода, полученную от реализации объекта недвижимого имущества, на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением данного имущества.
Таким образом, если цена по ДДУ сопоставима с текущей рыночной ценой (или выше, чем кадастровая × 0,7), налоговая база может быть сведена к нулю и НДФЛ платить не придётся. Дочь должна сохранить документы матери (договор ДДУ, платёжные документы об оплате).
Вывод: если дочь продаст квартиру до истечения 3 лет, она обязана подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 228-229 НК РФ), и вправе заявить вычет в размере расходов матери по ДДУ (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо фиксированный вычет 1 млн руб. При подтверждённых расходах матери, сопоставимых с ценой продажи, фактический НДФЛ может быть равен нулю.
Налог матери при дарении и риск признания сделки притворной
НДФЛ матери при дарении — отсутствует. При дарении мать не получает дохода — она безвозмездно передаёт имущество. Налогоплательщиком по НДФЛ является получатель дохода (ст. 207 НК РФ). Мать ничего не платит.
Риск признания дарения притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ). Притворная сделка — сделка, совершённая с целью прикрыть другую сделку. Если налоговый орган установит, что дарение от матери к дочери было совершено исключительно с целью последующей немедленной продажи дочерью и ухода от налогов (поскольку у дочери при дарении — 3-летний срок вместо 5-летнего, а при купле-продаже мать уплатила бы НДФЛ), теоретически может возникнуть риск переквалификации. Однако:
- Дарение между близкими родственниками — законная и распространённая гражданско-правовая сделка, прямо разрешённая ГК РФ (ст. 572);
- Факт наличия у дочери реального намерения продать квартиру после её получения не делает само дарение притворным — притворность предполагает, что стороны изначально имели в виду иную сделку (например, замаскированную куплю-продажу);
- Для признания сделки притворной налоговому органу необходимо доказать, что дарение прикрывало фактическую куплю-продажу (например, наличие встречного предоставления — передачи денег от дочери матери). Если же никакой оплаты не было и квартира действительно передана безвозмездно — дарение реально, и оснований для переквалификации нет.
Вывод: дарение между матерью и дочерью не создаёт налоговых обязательств ни для одной из сторон. Риск признания дарения притворной сделкой минимален при отсутствии встречного предоставления от дочери к матери. Для дополнительной защиты рекомендуется, чтобы между датой дарения и датой последующей продажи прошёл разумный промежуток времени, однако каких-либо законодательно установленных минимальных сроков такого «выдерживания» не существует.
Переоформление квартиры с матери на дочь оптимально провести по договору дарения, а при последующей продаже вы сможете законно не платить налог, даже если не прошло трёх лет, — за счёт учёта расходов матери на покупку этой квартиры.
Дарение или купля-продажа: что выбрать
Вам однозначно выгоднее дарение. Мать и дочь — близкие родственники по Семейному кодексу РФ, поэтому при получении квартиры в дар вы полностью освобождаетесь от уплаты НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Никаких налоговых обязательств у матери при дарении также не возникает — она не получает дохода.
Кроме того, дарение от близкого родственника даёт вам сокращённый минимальный срок владения — 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Это значит, что через 3 года после регистрации права собственности вы сможете продать квартиру без НДФЛ в любом случае. При купле-продаже этот срок составил бы 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а матери пришлось бы заплатить НДФЛ с продажи, поскольку она владела квартирой менее 3 лет.
Будете ли вы платить налог при продаже
Если продадите квартиру, не дожидаясь 3 лет, налог платить, скорее всего, не придётся, но это зависит от применения судебной практики. Вы вправе уменьшить доход от продажи на документально подтверждённые расходы дарителя — то есть вашей матери — на приобретение этой квартиры по договору долевого участия. Однако из текста пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ прямо не следует, что учитываются расходы дарителя, а не самого налогоплательщика; такая возможность подтверждается судебной практикой (Обзор ВС РФ № 3/2026). Если цена продажи не превысит сумму расходов матери по ДДУ, налоговая база может быть сведена к нулю и НДФЛ платить не придётся.
Если расходы матери по каким-то причинам подтвердить не удастся, вы вправе воспользоваться фиксированным имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Налог 13% будет исчислен только с суммы превышения.
Обратите внимание на правило 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ): если вы укажете в договоре цену ниже, чем кадастровая стоимость × 0,7, налоговая база будет рассчитана именно от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, а не от договорной цены.
Льгота для семей с двумя детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) в вашей ситуации применима, только если в том же календарном году или до 30 апреля следующего года вы приобретёте иное жильё — большее по площади или кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей. Если покупка нового жилья не планируется, эта льгота не работает.
Льгота при единственном жилье (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) вам недоступна, поскольку у вас уже есть доля в другой квартире — продаваемая квартира не является вашим единственным жильём.
Даже если налог окажется нулевым, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 228–229 НК РФ).
Пошаговые действия
- Оформите договор дарения квартиры между матерью (даритель) и вами (одаряемая). Договор составляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется, если дарится целая квартира (не доля).
- Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. Подать заявление можно через МФЦ или онлайн. После регистрации вы станете собственником, и с этой даты начнёт течь 3-летний срок владения.
- Получите от матери и сохраните все документы по приобретению квартиры: договор долевого участия, платёжные документы об оплате (квитанции, выписки со счёта). Именно эти документы вы приложите к декларации 3-НДФЛ для подтверждения расходов.
- При продаже квартиры до истечения 3 лет:
- проверьте кадастровую стоимость объекта и сопоставьте цену продажи с правилом 0,7;
- в договоре купли-продажи укажите фактическую цену сделки.
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте в налоговый орган по месту жительства декларацию 3-НДФЛ. В декларации заявите имущественный вычет в размере расходов матери по ДДУ (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо фиксированный вычет 1 млн рублей. К декларации приложите копии договора дарения, договора ДДУ, платёжных документов матери и договора продажи.
- Если налоговый орган откажет в учёте расходов матери, вы вправе обжаловать решение в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд. Судебная практика подтверждает ваше право на такой вычет.
