Купил земельный участок у гражданина Узбекистана через доверенное лицо, налоговая требует валютный контроль — что делать

Является ли наличный расчёт с нерезидентом за земельный участок незаконной валютной операцией?

Да, с высокой вероятностью налоговый орган квалифицирует эту операцию как незаконную. Вы как гражданин РФ — резидент (п. 6 ч. 1 ст. 1 ФЗ № 173-ФЗ), а продавец — гражданин Узбекистана, не имеющий ВНЖ России — нерезидент (п. 7 ч. 1 ст. 1 ФЗ № 173-ФЗ).

физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 28.12.2017 № 427-ФЗ) б) постоянно проживающие в Российской Федерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства; в) юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением иностранных юридических лиц, зарегистрированных в соответствии с Федеральным законом "О международных компаниях" ; (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 293-ФЗ, от 02.12.2019 № 398-ФЗ, от 14.07.2022 № 353-ФЗ) г) находящиеся за пределами территории Российской Федерации филиалы, представительства и иные подразделения резидентов, указанных в подпункте "в" настоящего пункта; д) дипломатические представительства, консульские учреждения Российской Федерации, постоянные представительства Российской Федерации при международных (межгосударственных, межправительственных) организациях, иные официальные представительства Российской Федерации и представительства федеральных органов исполнительной власти, находящиеся за пределами территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 28.12.2017 № 427-ФЗ) е) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, которые выступают в отношениях, регулируемых настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами и другими нормативными правовыми актами;
— п. 6 ч. 1 ст. 1 ФЗ № 173-ФЗ (резиденты)

нерезиденты: а) физические лица, не являющиеся резидентами в соответствии с подпунктами "а" и "б" пункта 6 настоящей части; б) юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств и имеющие местонахождение за пределами территории Российской Федерации; в) организации, не являющиеся юридическими лицами, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств и имеющие местонахождение за пределами территории Российской Федерации; г) аккредитованные в Российской Федерации дипломатические представительства, консульские учреждения иностранных государств и постоянные представительства указанных государств при межгосударственных или межправительственных организациях; д) межгосударственные и межправительственные организации, их филиалы и постоянные представительства в Российской Федерации; е) находящиеся на территории Российской Федерации филиалы, постоянные представительства и другие обособленные или самостоятельные структурные подразделения нерезидентов, указанных в подпунктах "б" и "в" настоящего пункта; е 1 ) иностранные юридические лица, зарегистрированные в соответствии с Федеральным законом "О международных компаниях" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 293-ФЗ) ж) иные лица, не указанные в пункте 6 настоящей части;
— п. 7 ч. 1 ст. 1 ФЗ № 173-ФЗ (нерезиденты)

Расчёт наличными рублями за недвижимость между резидентом и нерезидентом является валютной операцией. По общему правилу, валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений (ч. 1 ст. 6 ФЗ № 173-ФЗ), однако порядок их проведения установлен ч. 3 ст. 14 ФЗ № 173-ФЗ:

Расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами - резидентами через банковские счета в уполномоченных банках, счета цифрового рубля, открытые оператором платформы цифрового рубля, порядок открытия и ведения которых устанавливается Центральным банком Российской Федерации, за исключением следующих валютных операций, осуществляемых в соответствии с настоящим Федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 1) передачи физическим лицом - резидентом валютных ценностей в дар Российской Федерации, субъекту Российской Федерации и (или) муниципальному образованию; 2) дарения валютных ценностей супругу и близким родственникам; 3) завещания валютных ценностей или получения их по праву наследования либо в качестве выгодоприобретателя личного фонда ; (В редакции федеральных законов от 23.05.2018 № 117-ФЗ, от 08.08.2024 № 251-ФЗ) 4) приобретения и отчуждения физическим лицом - резидентом в целях коллекционирования единичных денежных знаков и монет; 5) перевода физическим лицом - резидентом из Российской Федерации и получения в Российской Федерации физическим лицом - резидентом перевода без открытия банковских счетов, осуществляемых в установленном Центральным банком Российской Федерации порядке, который может предусматривать только ограничение суммы перевода, а также почтового перевода;
— ч. 3 ст. 14 ФЗ № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»

Законодатель перечислил закрытый перечень исключений, при которых физлицо-резидент может проводить валютные операции, минуя банковский счёт:

за исключением следующих валютных операций, осуществляемых в соответствии с настоящим Федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 1) передачи физическим лицом - резидентом валютных ценностей в дар Российской Федерации, субъекту Российской Федерации и (или) муниципальному образованию; 2) дарения валютных ценностей супругу и близким родственникам; 3) завещания валютных ценностей или получения их по праву наследования либо в качестве выгодоприобретателя личного фонда ; (В редакции федеральных законов от 23.05.2018 № 117-ФЗ, от 08.08.2024 № 251-ФЗ) 4) приобретения и отчуждения физическим лицом - резидентом в целях коллекционирования единичных денежных знаков и монет; 5) перевода физическим лицом - резидентом из Российской Федерации и получения в Российской Федерации физическим лицом - резидентом перевода без открытия банковских счетов, осуществляемых в установленном Центральным банком Российской Федерации порядке, который может предусматривать только ограничение суммы перевода, а также почтового перевода; (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 90-ФЗ) 6) покупки у уполномоченного банка или продажи уполномоченному банку физическим лицом - резидентом наличной иностранной валюты, обмена, замены денежных знаков иностранного государства (группы иностранных государств), а также приема для направления на инкассо в банки за пределами территории Российской Федерации наличной иностранной валюты; 7) расчетов физических лиц - резидентов в иностранной валюте в магазинах беспошлинной торговли, а также при реализации товаров и оказании услуг физическим лицам - резидентам в пути следования транспортных средств при международных перевозках; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.07.2005 № 90-ФЗ) 8) расчетов, осуществляемых физическими лицами - резидентами в соответствии с частью 6 1 статьи 12 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2006 № 267-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 150-ФЗ) 9) перевода без открытия банковского счета физическим лицом - резидентом в пользу нерезидента на территории Российской Федерации, получения физическим лицом - резидентом перевода без открытия банковского счета на территории Российской Федерации от нерезидента, осуществляемых в установленном Центральным банком Российской Федерации порядке, который может предусматривать соответственно только ограничение суммы перевода и суммы получения перевода; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.06.2011 № 162-ФЗ) 10) получения физическими лицами - резидентами наличной иностранной валюты при оплате и (или) возмещении им юридическими лицами - резидентами расходов, связанных со служебными командировками за пределы территории Российской Федерации, а также погашения такими физическими лицами - резидентами юридическим лицам - резидентам неизрасходованных авансов
— ч. 3 ст. 14 ФЗ № 173-ФЗ (исключения для физлиц)

Оплата по договору купли-продажи недвижимости не входит ни в одно из перечисленных исключений. Пункт 9 (перевод без открытия счёта) ограничен суммами и установленным ЦБ порядком, который не распространяется на расчёты за недвижимость между физлицами, совершённые наличными через банковскую ячейку.

Верховный Суд РФ ещё в Обзоре от 05.02.2014 прямо и недвусмысленно указал, что расчёты по оплате недвижимости должны производиться через банковский счёт в уполномоченном банке, а исключение для розничной купли-продажи на недвижимость не распространяется:

расчеты при осуществлении валютной операции в виде оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества должны были производиться через банковский счет в уполномоченном банке. Предусмотренное абзацем третьим части 2 статьи 14 Закона о валютном регулировании правило распространяется на случаи заключения юридическими лицами – резидентами с физическими лицами – нерезидентами договоров розничной купли-продажи. В данном случае стороны заключили договор купли-продажи недвижимости (параграф 7 главы 30 ГК РФ), а не договор розничной купли- продажи (параграф 2 главы 30 ГК РФ). С учетом этого общество совершило незаконную валютную операцию, в связи с чем было обоснованно привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 15.25 КоАП РФ. 2. Получение юридическим лицом (резидентом) от гражданина- нерезидента валюты Российской Федерации в качестве исполнения обязательства по возврату займа, минуя счет в уполномоченном банке, подлежит квалификации как незаконная валютная операция, совершение которой образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Общество (резидент) обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления административного органа, которым общество привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 15.25 КоАП РФ. 5 Отказывая в удовлетворении требования общества, суд первой инстанции исходил из следующего.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 05.02.2014 (п. 1, пример 2)

Хотя в примере ВС речь шла о юрлице-резиденте, логика остаётся той же: договор купли-продажи недвижимости — не розничная купля-продажа, исключения ч. 2 ст. 14 на него не распространяются. А ч. 3 ст. 14 (для физлиц) не содержит исключения для недвижимости.

Вывод: наличный расчёт рублями между гражданином РФ и гражданином Узбекистана через банковскую ячейку за земельный участок, минуя банковский счёт в уполномоченном банке, является незаконной валютной операцией. Налоговый орган правомерно усматривает нарушение, и привлечение к административной ответственности по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ возможно.

Ответственность: размер штрафа, срок давности, субъект

Нарушение валютного порядка расчётов квалифицируется по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ как осуществление незаконной валютной операции, расчёты по которой произведены минуя счета в уполномоченных банках:

Осуществление незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещенных валютным законодательством Российской Федерации или осуществленных с нарушением валютного законодательства Российской Федерации, включая куплю-продажу иностранной валюты и чеков (в том числе дорожных чеков), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, минуя уполномоченные банки, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены, минуя счета в уполномоченных банках или счета (вклады) в банках и иных организациях финансового рынка , расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены за счет средств, зачисленных на счета (вклады) в банках и иных организациях финансового рынка , расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление перевода денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, - (В редакции федеральных законов от 20.07.2020 № 218-ФЗ, от 11.06.2021 № 200-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан, лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридических лиц в
— ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ

Размер штрафа для гражданина установлен в процентах от суммы незаконной валютной операции:

от 20 до 40 процентов суммы незаконной валютной операции либо суммы денежных средств, переведенных без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг; на должностных лиц - от 20 до 40 процентов суммы незаконной валютной операции либо суммы денежных средств, переведенных без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, но не более тридцати тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 13.07.2022 № 235-ФЗ) (Часть в редакции Федерального закона от 12.11.2012 № 194-ФЗ) 1 1 . Непредставление резидентом в налоговый орган отчета о переводах денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, если представление такого отчета является обязательным, - влечет наложение административного штрафа на граждан, должностных лиц и юридических лиц в размере от 20 до 40 процентов суммы средств, зачисленных на электронное средство платежа, предоставленное иностранным поставщиком платежных услуг, за отчетный период. (Дополнение частью - Федеральный закон от 11.06.2021 № 200-ФЗ)
— ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ (размер штрафа)

Таким образом, штраф для физического лица составит от 20% до 40% от суммы сделки (цены земельного участка). Чем выше цена участка, тем значительнее штраф. Конкретный размер в этом диапазоне определяется налоговым органом или судом с учётом обстоятельств дела, наличия смягчающих и отягчающих обстоятельств (ст. 4.1–4.2 КоАП РФ).

Срок давности привлечения к ответственности по делам о нарушении валютного законодательства — 2 года со дня совершения правонарушения (ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ):

за нарушение валютного законодательства Российской Федерации и актов органов валютного регулирования, законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете, законодательства о государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр (в части административных правонарушений, предусмотренных статьей 14.1 1 настоящего Кодекса) , за нарушение законодательства о негосударственных пенсионных фондах (в части административных правонарушений, предусмотренных частями 10 1 , 10 2 статьи 15.29 настоящего Кодекса), об участии в деятельности иностранной или международной организации, в отношении которой принято решение о признании нежелательной на территории Российской Федерации ее деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации (в части административного правонарушения, предусмотренного статьей 20.33 настоящего Кодекса) по истечении двух лет со дня совершения административного правонарушения, за нарушение законодательства Российской Федерации о политических партиях (в части административных правонарушений, предусмотренных статьями 5.64 - 5.68 настоящего Кодекса), о несостоятельности (банкротстве), об аккредитации в национальной системе аккредитации , за нарушение в области охраны окружающей среды и природопользования (в части административного правонарушения, предусмотренного статьей 8.28 2 настоящего Кодекса), за нарушение в области воинского учета, за нарушение законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов,
— ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ (срок давности — 2 года)

Сделка совершена примерно 1,5 года назад. Срок давности не истёк — у налогового органа остаётся около полугода для вынесения постановления. Истечение 2-летнего срока (п. 6 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ) будет безусловным основанием для прекращения производства по делу.

Кто субъект ответственности? Субъектом по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ является любое лицо, осуществившее незаконную валютную операцию. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 09.07.2021 № 34-П подтвердил конституционность привлечения именно граждан-физлиц к ответственности по данной норме. Поскольку оплату произвели вы (резидент), именно вы потенциально являетесь субъектом правонарушения.

Вывод: вам грозит административный штраф в размере от 20% до 40% от цены земельного участка. Срок давности (2 года) ещё не истёк, но если с момента расчёта прошло более двух лет к моменту вынесения постановления — производство подлежит прекращению.

Влияет ли нарушение порядка расчётов на действительность сделки и право собственности?

Нет, нарушение валютного законодательства при проведении расчётов не влечёт недействительности договора купли-продажи и не аннулирует зарегистрированное право собственности на земельный участок. Валютное и гражданское законодательство — разные правовые плоскости.

Ст. 168 ГК РФ определяет последствия сделки, нарушающей требования закона:

сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Нарушение порядка расчётов (налично-денежные расчёты вместо безналичных через банковский счёт) относится не к самой сделке купли-продажи (её существу, субъектному составу или содержанию), а к способу исполнения денежного обязательства покупателя. ФЗ № 173-ФЗ не содержит нормы, которая прямо предусматривала бы недействительность гражданско-правовой сделки при нарушении порядка валютных расчётов. Санкция за такое нарушение — административный штраф (ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ), а не гражданско-правовая недействительность.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано в Росреестре. Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Госрегистрация перехода права собственности была проведена, и для её аннулирования потребовалось бы отдельное судебное решение о недействительности сделки по основаниям, затрагивающим её существо (а не порядок расчётов). Факт наличного расчёта таким основанием не является.

Вывод: сделка купли-продажи действительна, ваше право собственности на земельный участок сохраняется. Риск утраты права собственности из-за наличного расчёта отсутствует. Административная ответственность за валютное нарушение не затрагивает гражданско-правовой действительности сделки.

Стратегия защиты и возможные доводы

1. Процессуальные гарантии. На данный момент вас вызвали в налоговый орган для дачи пояснений. Протокол об административном правонарушении ещё не составлен. Вы имеете право:

• Давать пояснения либо отказаться от дачи пояснений (ст. 51 Конституции РФ, ст. 1.5 КоАП РФ о презумпции невиновности).
• Явиться с адвокатом или иным защитником.
• Знакомиться с материалами дела после составления протокола и представлять возражения.

2. Довод о малозначительности (ст. 2.9 КоАП РФ). Если производство по делу будет возбуждено и дойдёт до рассмотрения, вы вправе ходатайствовать о применении малозначительности. В пользу малозначительности могут свидетельствовать:

• однократность нарушения (разовая сделка, не связанная с предпринимательской деятельностью);
• отсутствие вреда публичным интересам и экономической безопасности (сделка исполнена, право зарегистрировано, налоги уплачены продавцом);
• добросовестное заблуждение относительно порядка расчётов (обычный гражданин, не занимающийся ВЭД, мог не знать о специфике валютного регулирования при сделках с нерезидентами).

При малозначительности производство прекращается с вынесением устного замечания, штраф не назначается.

3. Довод об отсутствии вины (ст. 1.5 КоАП РФ). Если вы не знали и не могли (с учётом вашего статуса обычного гражданина) знать, что продавец — иностранец без ВНЖ является нерезидентом и что наличные расчёты с ним требуют банковского счёта, можно ссылаться на отсутствие вины в форме умысла. При этом риск признания вины в форме неосторожности сохраняется.

4. Истечение срока давности. Если к моменту вынесения постановления пройдёт более 2 лет со дня расчёта, производство подлежит прекращению (п. 6 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ). Отслеживайте этот срок — до его истечения осталось около полугода.

5. Обжалование. Постановление налогового органа по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ обжалуется:

• вышестоящему должностному лицу налогового органа или в районный суд по месту рассмотрения дела (п. 3 ч. 1 ст. 30.1 КоАП РФ) — в течение 10 суток со дня вручения копии постановления (ч. 1 ст. 30.3 КоАП РФ);
• далее — в вышестоящий суд.

Вывод: активная защита возможна. Если вы находитесь на стадии вызова в налоговый орган для дачи пояснений — возьмите с собой адвоката. Если дело уже есть — выстраивайте защиту через доводы о малозначительности, отсутствии вины и контролируйте истечение 2-летнего срока давности. Риск наложения штрафа от 20% до 40% от цены участка реален, но не предрешён.