С какой даты считать 5 лет владения недвижимостью при продаже: с решения суда о наследстве или с даты регистрации в ЕГРН?

Какой минимальный срок владения применяется к унаследованному недвижимому имуществу — 3 или 5 лет?

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

При наследовании минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет три года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Именно этот льготный срок применяется к садовому дому и земельному участку, полученным в порядке наследования. Формулировка «пять лет» в вашем вопросе ошибочна — это общий срок по п. 4 ст. 217.1 НК РФ, который применяется к случаям, не подпадающим под исключения п. 3:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.";
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Ваша ситуация прямо подпадает под исключение («право собственности получено в порядке наследования»), поэтому применяется трёхлетний срок. Это подтверждено и ФНС:

При соблюдении ряда условий, установленных пунктом 3 статьи 217.1 Кодекса, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года. В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет ( пункт 4 статьи 217.1 Кодекса). Вместе с тем, подпунктом 1 пункта 6 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 статьи 217.1 Кодекса (пять лет), может быть уменьшен законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества. На практике встречаются случаи, когда физическое лицо, состоящее на учете в налоговом органе одного региона, продает объект недвижимого имущества, находившийся в его собственности от 3 до 5 лет и расположенный в другом регионе, в котором на основании подпункта 1 пункта 6 статьи 217.1 Кодекса принят соответствующий закон о снижении минимального предельного срока владения объектом недвижимости (к примеру, до 3 лет). В таких случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества необходимо исчислять с учетом нормативно-правовых актов, принятых во исполнение подпункта 1 пункта 6 статьи 217.1 Кодекса тем субъектом Российской Федерации, в котором физическое лицо состоит на учете по месту жительства, независимо от наличия (отсутствия) таких актов в регионе по месту нахождения проданного имущества.
— Письмо ФНС России от 25.10.2022 № БС-4-11/14345@

Вывод: для вашего садового дома и земельного участка минимальный срок владения составляет 3 года, а не 5 лет.

С какой даты исчисляется 3-летний срок владения для унаследованного имущества?

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 1115. Место открытия наследства Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части.
   — п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, право собственности на унаследованное недвижимое имущество возникает со дня открытия наследства — то есть с момента смерти наследодателя. Регистрация права в ЕГРН лишь подтверждает, но не создаёт право собственности наследника. Дата выдачи выписки из ЕГРН (02.05.2018) и дата вступления решения суда в законную силу (14.04.2018 — через месяц после 14.03.2018) не являются датами начала исчисления срока владения для целей ст. 217.1 НК РФ.

Решающая дата — день смерти наследодателя (дата открытия наследства), которая в вашем вопросе не названа, но именно от неё отсчитываются 3 года. Если смерть наступила, например, в конце 2017 года, трёхлетний срок истёк в конце 2020 года, и вы уже вправе продать объекты без НДФЛ. Если продажа планируется сейчас, в 2025 году, срок заведомо истёк.

Таким образом: ни дата решения суда (14.03.2018), ни дата регистрации в ЕГРН (02.05.2018), ни дата вступления решения в силу не являются началом срока владения. Начало срока — день смерти наследодателя.

Вывод: срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя. Трёхлетний срок с высокой вероятностью давно истёк; даже если брать самую позднюю из возможных дат в вашем деле, он истёк не позднее 2021 года. Продажа сейчас освобождена от НДФЛ.

Какие налоговые последствия при продаже до истечения минимального срока владения?

Если бы срок владения не истёк (гипотетическая ситуация), то доход от продажи облагался бы НДФЛ по ставке 13% (или 15% с превышения порога 2,4 млн руб.). Однако налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Для садового дома и земельного участка применяется вычет в размере до 1 000 000 рублей в совокупности. Альтернативно, согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, можно вместо вычета уменьшить доход на документально подтверждённые расходы наследодателя на приобретение имущества (например, если сохранился договор купли-продажи наследодателя). Также применяется правило о кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ): если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог считается от 70% кадастровой стоимости.

Однако в вашей ситуации эти правила неактуальны — срок владения истёк, НДФЛ не уплачивается, декларация 3-НДФЛ не подаётся.

Вывод: при продаже после истечения 3 лет с даты смерти наследодателя налог не уплачивается и декларация не требуется.

Практические рекомендации и варианты действий

Если дата смерти наследодателя неизвестна или вы не уверены в её точной дате:

• Запросите у нотариуса, ведшего наследственное дело, свидетельство о праве на наследство — в нём указана дата открытия наследства (дата смерти).
• Если свидетельство утрачено, получите дубликат у нотариуса или запросите копию решения суда от 14.03.2018, где, как правило, указываются и обстоятельства открытия наследства.

Если продажа осуществляется сейчас (2025):

• Трёхлетний срок с любого дня 2018 года истёк самое позднее в 2021 году, поэтому при продаже НДФЛ не уплачивается, декларация 3-НДФЛ в инспекцию не подаётся.
• Для покупателя и Росреестра достаточно представить выписку из ЕГРН от 02.05.2018 (или актуальную выписку) и решение суда о признании права на наследство.

Если налоговый орган ошибочно начислит налог:

• Предоставьте в ИФНС документы, подтверждающие наследование (свидетельство о праве на наследство с датой открытия наследства / решение суда) и выписку из ЕГРН.
• Сошлитесь на п. 4 ст. 1152 ГК РФ и пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ — право собственности возникло в день смерти наследодателя, трёхлетний срок истёк.
• При отказе ИФНС подайте жалобу в вышестоящий налоговый орган (ст. 138–139 НК РФ) или оспорьте решение в суде по месту нахождения налогового органа.

Вывод: при наличии подтверждения даты смерти наследодателя ваша позиция о безналоговой продаже абсолютно надёжна.