Продажа квартиры после наследства и покупки долей в 2020 году: нужно ли платить налог пенсионеру в 2023 году

Применение освобождения от НДФЛ: срок владения по каждой доле

Доход от продажи недвижимости освобождается от налога, если объект непрерывно находился в собственности в течение минимального предельного срока владения (ст. 217.1 НК РФ). Поскольку квартира приобреталась вашими долями в разное время и по разным основаниям, срок владения оценивается отдельно по каждой доле: наследственная часть исчисляет срок с 2012 года, купленные доли — с 06.05.2020.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Наследственная доля 2/6 находится в собственности с 2012 года, то есть на дату продажи (август 2023) — более 11 лет. Это безусловно превышает и трёхлетний срок (наследование — подп. 1 п. 3 ст. 217.1), и даже пятилетний общий срок, поэтому доход от продажи именно этой доли освобождается от налога независимо от наличия другого жилья.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Купленные 06.05.2020 доли на дату продажи владелись лишь около 3 лет 3 месяцев — меньше пяти лет. По общему правилу п. 4 ст. 217.1 к ним применяется пятилетний срок.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Однако к приобретённым долям применяется сокращённый трёхлетний срок, если продаваемая квартира является вашим единственным жилым помещением (подп. 4 п. 3 ст. 217.1). Тогда на 3 года 3 месяца владения — срок пройден и освобождение действует.

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (пп. 4 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ) 4.
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Вывод по вопросу: Если продаваемая квартира — ваше единственное жильё (и вашего супруга), вся квартира освобождается от НДФЛ, налог платить не нужно и декларацию подавать не требуется. Если в собственности (включая супруга) есть иное жилое помещение, освобождение применяется только к наследственной доле 2/6 (срок с 2012), а купленные доли 4/6 (менее 5 лет) под налогообложение попадают — расчёт налога приведён в следующем блоке. Проверьте: продаёте ли вы квартиру целиком и является ли она единственным жильём.

Расчёт налоговой базы и вычетов, если освобождение к купленным долям не применяется

Если квартира не является единственным жильём, налогом облагается только доход от продажи купленных долей 4/6, поскольку наследственная доля 2/6 владелась более 5 лет и освобождена. Доход от продажи распределяется пропорционально долям в праве (п. 4 ст. 214.10 НК РФ — для долевой собственности). При продаже квартиры за 2 900 000 руб. доля купленных частей — 2/3 суммы, то есть около 1 933 333 руб.

Расчёт ведётся с учётом того, что налоговая база не может быть ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, если цена сделки её меньше.

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов (по выбору налогоплательщика): фиксированным вычетом 1 000 000 руб. (абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо на сумму фактически уплаченных при покупке долей расходов (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) — у вас это 384 000 руб.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Для ваших цифр: (1) при вычете 1 000 000 руб. налоговая база ≈ 1 933 333 − 1 000 000 = 933 333 руб., НДФЛ 13% ≈ 121 333 руб.; (2) при вычете расходов ≈ 1 933 333 − 384 000 = 1 549 333 руб., НДФЛ ≈ 201 413 руб. — выгоднее фиксированный вычет в 1 000 000 руб.

Вывод по вопросу об обязанности платить налог: Если квартира — единственное жильё, налог не возникает вовсе (освобождение). Если же есть иное жильё, налог на доход от купленных долей 4/6 уплачивается; минимальный НДФЛ при применяемом вычете — около 121 000 руб. При расчёте учтите, что налоговая база не должна оказаться ниже кадастровой стоимости доли × 0,7 (п. 2 ст. 214.10), что может повысить облагаемую сумму.

Обязанности по декларированию, сроки и последствия

Доход от продажи физическим лицом принадлежащего ему имущества декларируется самостоятельно, если он не освобождён от налогообложения (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если же в силу п. 2—3 ст. 217.1 НК РФ применяется освобождение (единственное жильё более 3 лет, либо доли более 5 лет), обязанности подавать декларацию нет, и в ней можно не указывать такие доходы (ст. 229 п. 4).

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

В случае возникновения налога декларация 3-НДФЛ за 2023 год подаётся не позднее 30 апреля 2024 года.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Сам налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ), то есть до 15 июля 2024 года.

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

Вывод по процедуре: Если квартиру освободила от налога (единственное жильё) — декларацию подавать и налог платить не требуется. Если налог возникает (купить доли 4/6 владелись менее 5 лет и имеется иное жильё) — необходимо до 30.04.2024 подать декларацию 3-НДФЛ за 2023 год и до 15.07.2024 уплатить налог; непредставление декларации и неуплата влекут штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ и пени по ст. 75 НК РФ.