Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Сдаю кафе и территорию в аренду безвозмездно: возможные претензии государства

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Убедитесь, что в договоре ссуды прямо зафиксирована безвозмездность — это исключит претензии о скрытой аренде и доначислении НДФЛ.
  2. 2
    Продолжайте уплачивать налог на имущество и земельный налог как собственник — обязанность сохраняется независимо от передачи в ссуду.
  3. 3
    Проверьте, что ссудополучатель-ИП или организация учли внереализационный доход — иначе штраф 20% ляжет на него, а не на вас.
  4. 4
    Не получайте от ссудополучателя плату или иную выгоду — это переквалифицирует сделку в аренду с доначислением НДФЛ.
  5. 5
    Закрепите в договоре обязанность ссудополучателя нести расходы на содержание имущества по ст. 695 ГК РФ.descriptionДоговор безвозмездного пользования (ссуды)

Документы и доказательства

  • Договор безвозмездного пользования (ссуды) с четким указанием на отсутствие платы.
  • Документы, подтверждающие право собственности на кафе и земельный участок.
  • Документы об уплате налога на имущество и земельного налога за период.
  • Документы ссудополучателя, подтверждающие его статус (физлицо, ИП, организация).
  • Документы, подтверждающие несение расходов на содержание имущества (если применимо).
  • Переписка с ссудополучателем, подтверждающая фактическую безвозмездность пользования.

  • Сроки и риски

    • Проверьте договор ссуды: в нём должно быть прямо указано на безвозмездность, иначе есть риск переквалификации в аренду и доначисления НДФЛ.
    • Продолжайте платить налог на имущество и земельный налог как собственник — передача в ссуду от этой обязанности не освобождает.
    • Не получайте скрытую плату за пользование: при выявлении притворности сделки вам доначислят НДФЛ и возможен штраф по ст. 14.1 КоАП.
    • Зафиксируйте в договоре обязанность ссудополучателя нести расходы на содержание имущества, чтобы избежать споров.
    • При претензиях налогового органа обжалуйте их в вышестоящий орган в течение 1 года, затем в районный суд в течение 3 месяцев.

  • Чего не делать

    • Не скрывайте факт получения платы за пользование кафе и участком — это повлечёт переквалификацию сделки в аренду и доначисление НДФЛ.
    • Не оформляйте безвозмездный договор, если фактически получаете деньги или иное встречное предоставление.
    • Не прекращайте уплачивать налог на имущество и земельный налог — обязанность остаётся на вас как на собственнике.
    • Не регистрируйтесь как ИП и не платите НДФЛ с безвозмездной ссуды — дохода у вас не возникает.
    • Не перекладывайте на ссудополучателя обязанность по уплате ваших имущественных налогов — это не освободит вас от ответственности.
    • Не допускайте систематического извлечения прибыли от использования имущества без регистрации — это риск по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если налоговый орган начал проверку и намерен переквалифицировать ссуду в аренду.
    • Защита необходима при доначислении вам НДФЛ и штрафа в 20% от неуплаченной суммы.
    • Привлеките юриста для обжалования решения инспекции в вышестоящем органе в течение 1 года.
    • Судебное обжалование в районном суде требует адвоката, если пропущен срок досудебной жалобы.
    • Если клиент намерен оспаривать кадастровую стоимость: Адвокат нужен при споре о кадастровой стоимости, влияющей на размер ваших имущественных налогов.
    • Обратитесь за помощью, если ссудополучатель-ИП оспаривает свой внереализационный доход и втягивает вас в спор.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Физическое лицо — собственник нежилого здания (кафе) и земельного участка — передаёт эти объекты по договору безвозмездного пользования (ссуды) иному лицу. Встречное предоставление по договору отсутствует, плата за пользование не взимается. Собственник продолжает нести бремя уплаты налога на имущество физических лиц и земельного налога, поскольку право собственности остаётся за ним. Статус ссудополучателя (физическое лицо без статуса ИП, индивидуальный предприниматель или организация) прямо влияет на возникновение у последнего самостоятельной обязанности по уплате налога с внереализационного дохода, но не создаёт дохода у ссудодателя.

Затронутые правоотношения:

  • Гражданско-правовые отношения безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ). Передача кафе и участка без платы квалифицируется как договор ссуды, что исключает возникновение у собственника дохода от аренды либо иного использования имущества и определяет безвозмездный характер сделки.
  • Налоговые правоотношения по НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Отсутствие экономической выгоды у ссудодателя означает, что объекта обложения НДФЛ не возникает, а обязанность декларировать доход и уплачивать налог у собственника-физлица отсутствует.
  • Налоговые правоотношения по налогу на имущество физических лиц (гл. 32 НК РФ) и земельному налогу (гл. 31 НК РФ). Обязанность уплачивать эти налоги лежит на собственнике независимо от передачи объектов в безвозмездное пользование; ссудополучатель плательщиком данных налогов не признаётся.
  • Налоговые правоотношения ссудополучателя-ИП или организации (гл. 25 НК РФ). Безвозмездное получение права пользования имуществом формирует у ссудополучателя внереализационный доход в размере рыночной стоимости аренды, что влечёт самостоятельную обязанность по уплате налога и риск применения штрафа по ст. 122 НК РФ.
  • Налоговые правоотношения ссудополучателя-физлица (ст. 212 НК РФ). Безвозмездное пользование недвижимостью, полученное от другого физлица, не подпадает под закрытый перечень облагаемой материальной выгоды, поэтому дохода у ссудополучателя-гражданина не возникает.
  • Правоотношения, связанные с недействительностью притворных сделок (ст. 170 ГК РФ). Если фактически имеет место встречное предоставление, сделка может быть переквалифицирована в аренду, что повлечёт доначисление НДФЛ собственнику с фактически полученных сумм.
  • Административно-деликтные правоотношения (ст. 14.1 КоАП РФ). Безвозмездная передача имущества без извлечения прибыли не образует состава незаконного предпринимательства, поэтому риск привлечения к ответственности по данной статье у собственника отсутствует.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Фактическое отсутствие встречного предоставления. Собственник не получает плату или иную выгоду за пользование кафе и участком — следовательно, у него нет экономической выгоды, облагаемой НДФЛ, и нет оснований для переквалификации сделки в аренду.
  2. Сохранение права собственности за ссудодателем. Именно собственник, а не ссудополучатель, признаётся плательщиком налога на имущество физических лиц и земельного налога; передача в безвозмездное пользование не прекращает и не изменяет эту обязанность.
  3. Статус ссудополучателя. Если ссудополучатель — ИП или организация, у него возникает внереализационный доход, облагаемый налогом, и ответственность за его неуплату несёт сам ссудополучатель, а не собственник. Если ссудополучатель — физическое лицо без статуса ИП, материальная выгода по ст. 212 НК РФ не возникает.
  4. Отсутствие систематического извлечения прибыли собственником. Безвозмездная ссуда не является предпринимательской деятельностью, поэтому состав правонарушения по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ отсутствует, и претензии о незаконном предпринимательстве к собственнику неправомерны.
  5. Документальное подтверждение безвозмездности. Наличие договора ссуды, в котором прямо зафиксировано отсутствие платы, служит основным доказательством при защите от возможных претензий налогового органа о доначислении НДФЛ.

Возникает ли у собственника-физлица при безвозмездной передаче недвижимости налогооблагаемый доход (НДФЛ)

Договор безвозмездного пользования (ссуды) регулируется гл. 36 ГК РФ. Его правовая природа — безвозмездная временная передача вещи без встречного предоставления:

Статья 689. Договор безвозмездного пользования 1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— п. 1 ст. 689 ГК РФ

  1. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
    — п. 2 ст. 689 ГК РФ

Ключевой налоговый вопрос — возникнет ли у ссудодателя-физлица доход, облагаемый НДФЛ. НК РФ определяет доход как экономическую выгоду:

Статья 41. Принципы определения доходов 1. В соответствии с настоящим Кодексом, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 41 НК РФ

Безвозмездная передача вещи в пользование при отсутствии каких-либо платежей со стороны ссудополучателя не создаёт у передающей стороны экономической выгоды, подлежащей денежной оценке, — встречного получения у собственника нет. Следовательно, у ссудодателя-физлица налогооблагаемый доход (в том числе по ст. 208 НК как «доход от сдачи в аренду или иного использования имущества») НЕ возникает, обязанности по уплате НДФЛ и подаче декларации 3-НДФЛ не появляется. Ограничение касается лишь начисления налоговыми органами дохода от «иного использования имущества», которое предполагает возмездность.

Вывод: сама по себе безвозмездная передача кафе и участка по договору ссуды не образует у собственника-физлица дохода, облагаемого НДФЛ, и не порождает обязанности по декларированию.

Обязанность собственника платить налог на имущество и земельный налог независимо от передачи в безвозмездное пользование

Передача недвижимости в ссуду не освобождает собственника от имущественных налогов. Налог на имущество физлиц уплачивается собственником объекта:

Статья 400. Налогоплательщики Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса
— ст. 400 НК РФ

Объектом налогообложения признаётся, в частности, нежилое здание (кафе):

Статья 401. Объект налогообложения 1. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя , федеральной территории "Сириус" ) следующее имущество: (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 1) жилой дом; 2) квартира, комната; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
— п. 1 ст. 401 НК РФ

Земельный налог также уплачивается лицом, обладающим участком на праве собственности, а не ссудополучателем:

Статья 388. Налогоплательщики 1. Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 28.11.2009 № 283-ФЗ; от 27.11.2010 № 308-ФЗ) В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2010 № 308-ФЗ) 2. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования
— п. 1 ст. 388 НК РФ

Как прямо следует из текста ст. 388 НК РФ, лицо, получившее земельный участок на праве безвозмездного (срочного) пользования (то есть ссудополучатель), налогоплательщиком земельного налога НЕ признаётся — обязанность остаётся на собственнике. Аналогично и по налогу на имущество: платит его именно собственник, а не пользующийся.

Вывод: и налог на имущество физлиц (на кафе), и земельный налог (на участок) продолжают уплачиваться собственником-физлицом в обычном порядке, независимо от факта и условий договора безвозмездного пользования. Их неуплата — самостоятельный налоговый риск вне связи с ссудой.

Налоговые последствия у ссудополучателя (две ветки в зависимости от статуса)

Ветка А — ссудополучатель является ИП или организацией. Безвозмездное получение права пользования имуществом признаётся внереализационным доходом, оцениваемым по рыночным ценам:

  1. в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса. При получении безвозмездно имущества (работ, услуг) оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 настоящего Кодекса, но не ниже остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и затрат на производство (приобретение) - по товарам (работам, услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;
    — пп. 8 п. 1 ст. 250 НК РФ

То есть если кафе и участок безвозмездно используются ИП или юридическим лицом (в т.ч. в предпринимательской деятельности), у такого ссудополучателя возникает внереализационный доход в размере рыночной стоимости пользования (арендной платы), облагаемый при УСН/ОСНО. Занижение базы и неуплата налога влекут штраф:

  1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
    — п. 1 ст. 122 НК РФ

Ветка Б — ссудополучатель является физлицом (не ИП). Доход в виде материальной выгоды у физлица возникает только в закрытом перечне случаев ст. 212 НК РФ, среди которых именно покупка товаров/работ/услуг у взаимозависимых лиц:

  1. материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг), цифровой валюты, цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;
    — пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ

Безвозмездное пользование недвижимостью, переданной физлицом-ссудодателем (не предпринимателем), не подпадает ни под один из трёх облагаемых видов материальной выгоды: нет займа с процентами, нет договора приобретения услуг у ИП/организации, нет покупки ценных бумаг. Поэтому у ссудополучателя-физлица при безвозмездной ссуде от другого физлица налогооблагаемой материальной выгоды не возникает.

Вывод: налоговые доначисления по ссуде относятся в первую очередь не к собственнику, а к ссудополучателю, если это ИП/организация (внереализационный доход по пп. 8 п. 1 ст. 250 НК РФ со штрафом по ст. 122 НК РФ). Для ссудополучателя-физлица материальная выгода по ст. 212 НК РФ не возникает.

Риск переквалификации безвозмездной ссуды в скрытую аренду (притворность) и последствия

Если по факту безвозмездная передача прикрывает возмездную аренду (например, ссудополучатель реально платит, или собственник систематически получает от использования кафе выгоду в иной форме), сделка может быть оспорена как притворная:

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 170 ГК РФ

Из правовой позиции Верховного Суда (п. 87 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015) притворность возможна лишь тогда, когда сделка направлена на достижение иных правовых последствий и «прикрывает иную волю всех участников сделки» — намерений одного только собственника недостаточно. Однако если выявится фактическое встречное предоставление (платежи, бартер, зачёт), налоговая инспекция вправе доначислить НДФЛ с дохода от фактической аренды, а при выявлении продолжающейся возмездной сдачи в аренду — признать деятельность предпринимательской.

Само по себе длительное безвозмездное пользование при отсутствии платежей не является нарушением. Реальные риски возникают при фактическом извлечении собственником выгоды.

Вывод: безвозмездная ссуда легитимна, пока не подтверждено фактическое встречное предоставление. При его выявлении сделку могут переквалифицировать в аренду через ст. 170 ГК РФ с доначислением НДФЛ по фактической плате.

Претензии за незарегистрированную предпринимательскую деятельность и обязанности по содержанию имущества

Ст. 14.1 КоАП РФ устанавливает ответственность за ведение предпринимательской деятельности без регистрации в качестве ИП/юрлица:

  1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
    — ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ

Однако безвозмездная передача недвижимости по договору ссуды сама по себе НЕ является предпринимательской деятельностью собственника: предпринимательская деятельность предполагает самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). При отсутствии платы за пользование у собственника нет прибыли от сдачи — следовательно, состав ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ не образуется, и претензия о незаконном предпринимательстве по общему правилу несостоятельна.

Отдельно отметим гражданско-правовую обязанность: ссудополучатель по ст. 695 ГК РФ обязан содержать кафе и участок в исправном состоянии и нести расходы на их содержание, если иное не предусмотрено договором. Это смежная обязанность, но она касается ссудополучателя, а не собственника.

Вывод: безвозмездная передача без извлечения прибыли не подпадает под ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ; риск незаконного предпринимательства возникает у собственника только если он сам (или через подставных лиц) систематически извлекает прибыль от использования кафе без регистрации.

Что делать при доначислении налога — обжалование и судебная защита

Если налоговый орган, несмотря на формальную безвозмездность договора, доначислит НДФЛ собственнику (например, переквалифицировав ссуду в аренду по ст. 170 ГК РФ или выявив фактические платежи), налогоплательщик вправе обжаловать решение в административном и судебном порядке в соответствии с разделом VII НК РФ (ст. 137–139). Досудебная жалоба в вышестоящий налоговый орган подаётся в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (ст. 139 НК РФ). Если досудебная жалоба отклонена, решение можно оспорить в суде — в порядке административного судопроизводства по КАС РФ (районный суд по месту нахождения налогового органа, срок — 3 месяца со дня получения решения вышестоящего органа по жалобе).

В суде ключевым доказательством будет являться сам договор безвозмездного пользования, подтверждающий отсутствие встречного предоставления. При отсутствии доказательств реальных платежей налоговый орган не вправе произвольно доначислить НДФЛ, поскольку доход по ст. 41 НК РФ — это экономическая выгода, которая при безвозмездной ссуде у ссудодателя отсутствует.

Вывод: при доначислении НДФЛ собственнику необходимо обжаловать решение налогового органа — сначала в вышестоящий налоговый орган (в течение года), затем в суд (в течение 3 месяцев после решения по досудебной жалобе). Основная линия защиты — доказывание фактической безвозмездности сделки и отсутствия экономической выгоды.

Влияние кадастровой стоимости и налоговых ставок на размер обязательных платежей собственника

Конкретные суммы налогов на имущество и земельного налога, которые собственник продолжает уплачивать независимо от ссуды, определяются региональными/муниципальными нормативными актами исходя из кадастровой стоимости объекта (ст. 402–403 НК РФ для налога на имущество физлиц; ст. 390, 391 НК РФ для земельного налога). Предельные ставки установлены федеральным законодательством: для налога на имущество — не более 2% от кадастровой стоимости (ст. 406 НК РФ); для земельного налога —, как правило, не более 0,3% (земли с/х и жилфонда) и 1,5% (прочие земли) кадастровой стоимости (ст. 394 НК РФ).

Конкретные ставки по вашему муниципальному образованию устанавливаются решением представительного органа местного самоуправления. Размер обязательств зависит от того, включено ли кафе в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ), и от кадастровой стоимости земельного участка.

Вывод: налоговое бремя собственника по налогу на имущество и земельному налогу определяется кадастровой стоимостью недвижимости и муниципальными ставками. Эти платежи не зависят от безвозмездности передачи, но их размер может быть существенным — для точного расчёта необходимо обратиться к решению муниципалитета о ставках и к данным ЕГРН о кадастровой стоимости конкретных объектов. Если кадастровая стоимость завышена — возможно её оспаривание в комиссии при Росреестре или в суде.

Прямой ответ: безвозмездная передача кафе и земельного участка по договору ссуды не создает у вас как собственника-физлица дохода, облагаемого НДФЛ, и не является предпринимательской деятельностью, однако вы продолжаете нести обязанность по уплате налога на имущество и земельного налога, а основные налоговые риски по этой сделке ложатся на ссудополучателя, если он ИП или организация.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) у вас как ссудодателя

Передача недвижимости в безвозмездное пользование по договору ссуды (п. 1 ст. 689 ГК РФ) не образует у вас экономической выгоды в денежной или натуральной форме, поскольку вы не получаете встречного предоставления. Согласно п. 1 ст. 41 НК РФ доходом признается именно экономическая выгода, а при безвозмездной ссуде она у ссудодателя отсутствует. Следовательно, обязанности по уплате НДФЛ и подаче декларации 3-НДФЛ у вас не возникает. Претензии налогового органа по этому основанию будут неправомерны, пока отсутствуют доказательства фактического получения вами платы за пользование имуществом.

Имущественные налоги собственника

Передача кафе и участка в ссуду не освобождает вас от уплаты налога на имущество физических лиц и земельного налога. Вы остаетесь налогоплательщиком:

  • по налогу на имущество — как собственник нежилого здания (кафе), признаваемого объектом налогообложения на основании ст. 400 и п. 1 ст. 401 НК РФ;
  • по земельному налогу — как лицо, обладающее участком на праве собственности, при этом ссудополучатель прямо исключен из числа налогоплательщиков земельного налога (п. 1 ст. 388 НК РФ).

Конкретный размер платежей зависит от кадастровой стоимости объектов и муниципальных ставок: предельная ставка налога на имущество — не более 2% от кадастровой стоимости (ст. 406 НК РФ), земельного налога — не более 1,5% для прочих земель (ст. 394 НК РФ). Неуплата этих налогов влечет самостоятельные риски, не связанные с договором ссуды.

Налоговые последствия у ссудополучателя

Основные налоговые претензии по данной сделке адресованы не вам, а ссудополучателю:

  • Если ссудополучатель — ИП или организация: безвозмездное получение права пользования недвижимостью признается внереализационным доходом, который оценивается исходя из рыночной стоимости аренды (пп. 8 п. 1 ст. 250 НК РФ). При занижении налоговой базы и неуплате налога ссудополучателю грозит штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ).
  • Если ссудополучатель — физическое лицо (не ИП): материальная выгода по ст. 212 НК РФ в данном случае не возникает, поскольку безвозмездное пользование недвижимостью, полученное от другого физлица, не подпадает под закрытый перечень облагаемых видов материальной выгоды (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).

Таким образом, ваши риски как собственника в этой части минимальны — обязанность по уплате налога с безвозмездно полученного права пользования лежит на ссудополучателе-предпринимателе, а не на вас.

Риск переквалификации сделки в аренду

Если в действительности вы получаете плату за пользование кафе и участком (в денежной или иной форме), договор безвозмездного пользования может быть признан притворной сделкой, прикрывающей аренду (ст. 170 ГК РФ). В этом случае налоговый орган вправе доначислить вам НДФЛ с фактически полученного дохода от аренды. При систематическом извлечении прибыли без регистрации ИП дополнительно может встать вопрос о привлечении к ответственности по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ (штраф от 500 до 2000 рублей). Однако если плата действительно отсутствует, основания для переквалификации и доначислений отсутствуют.

Расходы на содержание имущества

По общему правилу ст. 695 ГК РФ обязанность поддерживать кафе и участок в исправном состоянии и нести расходы на их содержание возлагается на ссудополучателя, если иное не предусмотрено вашим договором. Рекомендуется прямо урегулировать этот вопрос в договоре во избежание споров.

Пошаговые действия

  1. Проверьте и скорректируйте договор ссуды. Убедитесь, что в договоре четко зафиксирована безвозмездность передачи, отсутствуют любые указания на плату или встречное предоставление, а также определено, кто несет расходы на содержание имущества (со ссылкой на ст. 695 ГК РФ).

  2. Продолжайте уплачивать имущественные налоги. Своевременно уплачивайте налог на имущество физических лиц и земельный налог в соответствии с уведомлениями налогового органа. Проверьте кадастровую стоимость объектов в ЕГРН — если она существенно завышена, вы вправе оспорить ее в комиссии при Росреестре или в суде.

  3. Сохраняйте доказательства безвозмездности. Храните договор ссуды и иные документы, подтверждающие отсутствие фактической платы за пользование (отсутствие расписок, банковских переводов, взаимозачетов). Это ваша основная защита при возможной налоговой проверке.

  4. При получении акта налоговой проверки или решения о доначислении НДФЛ — обжалуйте. Подайте досудебную жалобу в вышестоящий налоговый орган в течение 1 года со дня, когда вы узнали о нарушении своих прав (ст. 139 НК РФ). В жалобе укажите на отсутствие экономической выгоды (п. 1 ст. 41 НК РФ) и безвозмездный характер сделки (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

  5. При отказе вышестоящего налогового органа — обращайтесь в суд. Подайте административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения налогового органа в течение 3 месяцев со дня получения решения по досудебной жалобе. В суде ссылайтесь на те же нормы и представляйте договор ссуды как основное доказательство отсутствия дохода.