Нужно ли платить налог 13% при продаже унаследованного дома, если хочу погасить ипотеку

Минимальный предельный срок владения: применяется ли 3-летний срок для наследования от тётки?

Тётя — это сестра отца/матери наследницы, то есть родственник по боковой линии второй степени. Перечень близких родственников, установленный Семейным кодексом РФ, является исчерпывающим:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Как видно из текста ст. 14 СК РФ, к близким родственникам отнесены: родители и дети, дедушка/бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Тётя в этот перечень не входит. Следовательно, пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (3-летний срок при наследовании от члена семьи / близкого родственника) к ситуации клиентки не применяется:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Это означает, что минимальный предельный срок владения унаследованным домом составляет 5 лет, а не 3 года.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Клиентка не удовлетворяет и другим условиям п. 3 ст. 217.1 для 3-летнего срока: приватизации дома не было, ренты не было, а дом не является единственным жильём — у клиентки есть ипотечная квартира в городе (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Вывод по вопросу: минимальный срок владения для продажи дома, унаследованного от тётки, составляет 5 лет. Если с даты смерти тётки (дня открытия наследства — см. ниже) до даты продажи прошло менее 5 лет, доход от продажи облагается НДФЛ. Льгота «единственного жилья» (3 года) также недоступна, поскольку у клиентки есть ипотечная квартира.

С какого момента исчисляется срок владения наследственным домом?

По общему правилу наследственное имущество принадлежит наследнику с даты открытия наследства, которой является день смерти наследодателя (ст. 1113, 1114 ГК РФ):

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это правило прямо влияет на исчисление налогового срока владения: даже если свидетельство о праве на наследство и регистрация права в ЕГРН произошли позже, срок владения для целей налогообложения (ст. 217.1 НК РФ) течёт со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации.

Вывод по вопросу: отсчёт минимального 5-летнего срока владения домом начинается с даты смерти тётки. Если с этой даты прошло менее 5 лет — клиентка обязана уплатить налог при продаже. Если прошло 5 лет и более — налог платить не нужно и декларацию подавать не требуется.

Какие вычеты доступны при продаже дома, если срок владения менее 5 лет?

Если 5-летний срок не истёк, клиентка вправе уменьшить налоговую базу одним из двух способов по своему выбору:

Способ 1: фиксированный имущественный вычет 1 000 000 руб. (абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Это означает: из цены продажи вычитается 1 млн руб., и 13% платится с оставшейся суммы. Например, при продаже за 2 млн руб. облагаемый доход = 2 000 000 − 1 000 000 = 1 000 000 руб., налог = 130 000 руб.

Способ 2: уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
   — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Однако здесь кроется важный нюанс: клиентка получила дом по наследству, а не купила его. Расходов на приобретение дома у наследницы нет — она не платила за него. Этот способ практически не применим: расходы наследодателя (тётки) на приобретение дома при жизни, как правило, не могут быть учтены наследницей для уменьшения облагаемого дохода, поскольку они произведены не ею.

Вывод по вопросу: клиентке доступен фиксированный вычет 1 000 000 руб. Это единственный практически применимый способ уменьшить налог. Если цена продажи не превышает 1 млн руб. — налог будет равен нулю, но декларацию подать всё равно нужно (если срок владения менее 5 лет).

Правило «70% кадастровой стоимости»

При продаже дома необходимо учитывать правило, установленное п. 2 ст. 214.10 НК РФ:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Суть правила: если клиентка продаст дом по цене ниже, чем кадастровая стоимость × 0,7, то налоговый орган для целей расчёта НДФЛ будет считать доходом именно кадастровую стоимость × 0,7, а не фактическую цену продажи. Искусственное занижение цены в договоре купли-продажи не поможет избежать налога — налоговая исчислит его исходя из кадастровой оценки.

Вывод по вопросу: перед продажей необходимо узнать кадастровую стоимость дома (она указана в выписке из ЕГРН) на 1 января года продажи. Если планируемая цена продажи окажется меньше, чем кадастровая стоимость × 0,7, облагаемый доход будет считаться от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. Вычет 1 млн руб. вычитается уже после применения этого правила.

Ставка налога и порядок декларирования

Как налоговый резидент РФ, клиентка подпадает под базовую ставку НДФЛ — 13% (при доходе до 2,4 млн руб. за налоговый период):

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей
   — абз. 2 п. 1 ст. 224 НК РФ

Обязанность задекларировать доход установлена в пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228 НК РФ:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Порядок действий:

• Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ):

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

• Уплата налога — не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ):

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

• Если срок владения превысил 5 лет — декларацию подавать не требуется, поскольку доход полностью освобождён от налогообложения.

Ответственность за нарушения: неподача декларации влечёт штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ (5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1 000 руб.), а неуплата — штраф по п. 1 ст. 122 НК РФ (20% от неуплаченной суммы):

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ
Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод по вопросу: необходимо подать 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля. Направление вырученных средств на погашение ипотеки никак не влияет на обязанность уплатить налог — НК РФ не предусматривает освобождения от НДФЛ при использовании дохода от продажи недвижимости для погашения ипотечного кредита.

Развилка: что если до продажи сначала продать ипотечную квартиру?

Это практическая альтернатива, которую стоит рассмотреть. Если к моменту продажи дома у клиентки не будет в собственности иного жилья, то может сработать пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ — 3-летний срок для единственного жилья (при условии, что ипотечная квартира продана или дарена более чем за 90 дней до продажи дома):

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Однако здесь есть два препятствия:

• 3 года — это всё ещё больше, чем любой срок, прошедший с открытия наследства (клиентка планирует продать дом сейчас, а не через 3 года);
• возможность продать ипотечную квартиру ограничена — она в залоге у банка, и её продажа требует согласия банка и погашения кредита, что может быть неудобно или невозможно.

Тем не менее, если с момента смерти тётки прошло более 3 лет и клиентка избавится от ипотечной квартиры более чем за 90 дней до даты продажи дома, то к моменту продажи дом станет единственным жильём — и доход от продажи будет освобождён от налога по пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Вывод по вопросу: если с даты смерти тётки прошло более 3 лет (но менее 5), то продажа ипотечной квартиры до продажи дома может освободить от налога. Если же с даты смерти прошло менее 3 лет — даже статус единственного жилья не поможет, налог придётся платить.