Не пропадёт ли имущественный вычет у отца, если он подарит купленную квартиру сыну до получения вычета

Сохраняется ли у отца право на вычет после дарения квартиры?

Право на имущественный налоговый вычет по пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ возникает у отца в момент государственной регистрации его права собственности на квартиру — август 2024 года. Это право уже состоялось и не зависит от того, останется ли квартира в его собственности на момент подачи декларации.

при приобретении объекта недвижимого имущества или доли (долей) в нем право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на такой объект недвижимого имущества или долю (доли) в нем, если иное не предусмотрено подпунктом 2 1 настоящего пункта. При приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на расположенные на таком земельном участке жилой дом или долю (доли) в нем. При строительстве индивидуального жилого дома право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на данные жилой дом или долю (доли) в нем; (В редакции Федерального закона от 20.04.2021 № 100-ФЗ) 2 1 ) при приобретении прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме право на имущественный налоговый вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом налогоплательщик вправе обратиться за получением такого вычета после государственной регистрации права собственности налогоплательщика на данные квартиру, комнату или долю (доли) в них;
— пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ

Это означает: право на вычет «привязано» к факту приобретения отцом квартиры и к дате регистрации его права. НК РФ не содержит нормы, которая прекращала бы или аннулировала уже возникшее право на вычет при последующем отчуждении квартиры — в том числе по договору дарения. Факт того, что на момент подачи декларации (в 2025 году) в ЕГРН будет значиться другой собственник (сын), правового значения для вычета отца не имеет: налоговый орган проверяет наличие права на вычет в том налоговом периоде, за который он заявлен (2024 год), а не состояние ЕГРН на дату подачи декларации.

Единственное ограничение, связанное с личностью контрагента, — п. 5 ст. 220 НК РФ:

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105 1 настоящего Кодекса.
— п. 5 ст. 220 НК РФ

Эта норма касается только сделки купли-продажи, на основании которой отец приобрёл квартиру. Если отец купил квартиру у постороннего лица (не у взаимозависимого — сына, дочери, супруги и т.п. по ст. 105.1 НК РФ), то это ограничение не применяется. Договор дарения, по которому отец уже после возникновения права на вычет передаёт квартиру сыну, в круг ограничений п. 5 ст. 220 НК РФ не входит.

Вывод: Последующее дарение квартиры сыну не прекращает и не аннулирует уже возникшее у отца право на имущественный вычет за 2024 год. Право возникло в августе 2024 года с даты госрегистрации его собственности и сохраняется независимо от смены собственника.

Какие документы приложить к декларации 3-НДФЛ и нужен ли договор дарения?

При подаче декларации 3-НДФЛ за 2024 год отцу необходимо подтвердить: (1) факт приобретения квартиры, (2) факт несения расходов на её приобретение, (3) факт государственной регистрации его права собственности в 2024 году.

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них
   — пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Перечень документов, которые подтверждают право на вычет, содержится в пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ и включает:

• Договор купли-продажи квартиры (копию);
• Документы, подтверждающие оплату (расписки, платёжные поручения, выписки по счёту);
• Выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности отца на квартиру (по состоянию на август 2024 года).

Договор дарения, по которому отец передал квартиру сыну, не относится к документам, подтверждающим право на вычет, поскольку вычет заявляется по расходам на приобретение, а не на отчуждение. Прикладывать договор дарения к декларации не требуется.

Более того, прикладывать договор дарения нежелательно: он лишь сообщит налоговому органу о факте отчуждения, что может спровоцировать излишние вопросы и, как следствие, отказ, который затем придётся обжаловать. Выписку из ЕГРН рекомендуется получить по состоянию на дату регистрации права собственности отца (август 2024 года) — она будет подтверждать именно его право собственности в тот период.

Вывод: Договор дарения к декларации прикладывать не нужно и не следует. Достаточно стандартного пакета: договор купли-продажи, платёжные документы и выписка из ЕГРН на дату регистрации права отца.

Налоговые последствия дарения для сына (одаряемого)

Дарение квартиры отцом сыну — это безвозмездная передача имущества между близкими родственниками. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ такие доходы освобождаются от НДФЛ:

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Отец и сын являются близкими родственниками (родитель и ребёнок) в соответствии с Семейным кодексом РФ. Следовательно, доход в виде квартиры, полученной сыном по договору дарения от отца, не облагается НДФЛ. Подавать декларацию 3-НДФЛ сыну в связи с получением квартиры в дар не требуется.

Вывод: Дарение квартиры отцом сыну не влечёт для сына обязанности по уплате НДФЛ.

Сроки, размер вычета и порядок действий

Размер вычета. Согласно пп. 3 п. 1 и п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный вычет предоставляется в размере фактически произведённых расходов на приобретение квартиры, но не более 2 000 000 рублей. Возврату подлежит 13% от суммы вычета — максимум 260 000 рублей. Если в 2024 году доход отца, облагаемый по ставке 13%, недостаточен для использования всего вычета, остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Срок подачи декларации. Согласно п. 1 и п. 2 ст. 229 НК РФ декларация 3-НДФЛ за 2024 год может быть подана в налоговый орган по месту жительства отца не позднее 30 апреля 2025 года, если отец заявляет вычет на возврат ранее уплаченного налога. При подаче исключительно с целью вычета (без обязанности декларировать иные доходы) срок 30 апреля не является пресекательным — декларацию можно подать и позже, но в пределах общего трёхлетнего срока на возврат налога.

Срок возврата налога. Пункт 7 ст. 78 НК РФ устанавливает, что заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трёх лет со дня уплаты налога. Для налога, удержанного в 2024 году, этот срок истекает в 2027 году. Таким образом, подача декларации в 2025 году полностью укладывается в установленный срок.

Процедура. Отец подаёт декларацию 3-НДФЛ за 2024 год с приложением подтверждающих документов и заявлением на возврат налога. Налоговый орган проводит камеральную проверку в течение трёх месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ). При положительном решении возврат денежных средств производится на счёт налогоплательщика.

Если налоговая откажет. Если налоговый орган, несмотря на вышеизложенное, откажет в вычете со ссылкой на смену собственника в ЕГРН, отказ следует обжаловать в вышестоящий налоговый орган (УФНС по субъекту РФ) в порядке ст. 138–139 НК РФ, а затем — в суд. Правовая позиция строится на том, что НК РФ связывает возникновение права на вычет исключительно с датой госрегистрации права собственности налогоплательщика-покупателя, а не с фактом сохранения этого права на дату подачи декларации.

Вывод: Отец вправе подать декларацию в 2025 году, заявить вычет в размере до 2 млн руб. (возврат до 260 тыс. руб.), а неиспользованный остаток перенести на последующие годы. Сроки не пропущены.

Альтернативная ветка: риск, если сделка купли-продажи была с взаимозависимым лицом

Если квартира была приобретена отцом в августе 2024 года не у постороннего продавца, а у лица, являющегося по отношению к отцу взаимозависимым по смыслу ст. 105.1 НК РФ (например, у супруги, ребёнка, родителя), то п. 5 ст. 220 НК РФ прямо запрещает предоставление вычета:

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105 1 настоящего Кодекса.
— п. 5 ст. 220 НК РФ

В этом случае право на вычет не возникает независимо от последующего дарения, и налоговый орган откажет в вычете на законном основании.

Если же продавец — постороннее лицо, данная норма не применяется. Поскольку в вопросе не указано, у кого именно отец приобрёл квартиру, это обстоятельство является определяющим.

Вывод: Если продавец квартиры — постороннее лицо (не близкий родственник отца и не иное взаимозависимое лицо по ст. 105.1 НК РФ), то п. 5 ст. 220 НК РФ не препятствует вычету. Если продавец — взаимозависимое лицо, вычет не положен.