С какой даты считать 3 года для освобождения от налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ: от договора, сдачи дома или регистрации права собственности

С какой даты исчисляется срок владения квартирой, купленной по ДДУ

Ключевой ответ на вопрос клиента даёт прямое правило п. 2 ст. 217.1 НК РФ: для жилья, приобретённого по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения исчисляется не с даты государственной регистрации права собственности (это было бы «2022» и было бы ошибкой), а с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору.

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.
— абз. (4) п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для фактов клиента это означает: отсчёт ведётся с момента, когда он полностью рассчитался по ДДУ. Если оплата была внесена единовременно при заключении договора в 2019 году, то срок владения начал течь уже в 2019, ещё до сдачи дома (2021) и до оформления права собственности (2022). Даты «дом сдали в 2021» и «право оформил в 2022» на исчисление налогового срока владения сами по себе не влияют.

Тот же подход закреплён и в судебной практике: Верховный Суд РФ прямо указал, что срок владения квартирой, приобретённой по ДДУ/договору с ЖСК, исчисляется с даты полной оплаты его стоимости, а не с даты регистрации права собственности, поскольку именно оплата является моментом фактического приобретения жилья.

Согласно пункту 2 статьи 2171 НК РФ срок владения жилым помещением, приобретенным налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе исчисляется с даты полной оплаты его стоимости. Следовательно, срок владения налогоплательщиком реализованной 15 мая 2021 г. квартирой для целей налогообложения необходимо исчислять с даты полной оплаты им стоимости жилого помещения по договору с жилищно-строительным кооперативом, то есть с 29 апреля 2013 г., в связи с чем полученный налогоплательщиком от реализации данной квартиры доход подлежал освобождению от налогообложения в силу положений пункта 171 статьи 217, пункта 2 статьи 2171 НК РФ. 36
— п. 19 Обзора ВС РФ № 3/2026 от 25.03.2026

Этот вывод распространяется и на договор 2019 года: правило о дате полной оплаты (внесено ФЗ № 374-ФЗ от 23.11.2020) применяется в пользу налогоплательщика, не ухудшая его положение, а Верховный Суд ориентирует исчислять срок с даты оплаты даже для сделок, заключённых задолго до вступления поправки в силу (в Обзоре — сделка 2013 года, продажа 2021 года).

Вывод: срок владения квартирой, купленной по ДДУ, исчисляется с даты полной оплаты стоимости по договору (в рассматриваемой ситуации — с момента полной оплаты в 2019 году, а не с регистрации права в 2022-м).

1 года или 5 лет — какой минимальный срок применяется

Клиент спрашивает именно про 3 года, однако применённый НК РФ срок зависит от наличия оснований из п. 3 ст. 217.1, поэтому разберу обе ветки.

Общее правило — 5 лет: доходы от продажи освобождаются от НДФЛ только если объект непрерывно находился в собственности в течение минимального предельного срока, а для случаев, не названных в п. 3, такой срок составляет пять лет.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Трёхлетний срок установлен для исчерпывающего перечня ситуаций. Приобретение квартиры по ДДУ в этот перечень прямо не входит — в перечне названы наследование, дарение от близких родственников, приватизация, рента, а также (по пп. 4) случай, когда продаваемое жилое помещение является единственным жильём налогоплательщика.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Для фактов клиента это даёт следующую развилку:

• Если продаваемая квартира — единственное жильё налогоплательщика и на дату продажи у него нет в собственности иного жилого помещения (доли) → применяется 3-летний срок. При полной оплате ДДУ в 2019 году 3 года истекли в 2022 году, то есть срок давно выдержан, налог с продажи платить не нужно.
• Если у клиента есть иное жильё → применяется 5-летний срок, исчисляемый с той же даты полной оплаты (2019): он истёк в 2024 году. При продаже после этой даты доход также освобождается от налога.

Сам по себе факт оформления права собственности только в 2022 году на выбор срока не влияет: в обоих вариантах отсчёт привязан к дате полной оплаты по ДДУ, а не к регистрации права.

Вывод: минимальный срок владения для квартиры по ДДУ составляет 5 лет (или 3 года — если это единственное жильё), но в обоих случаях исчисляется с даты полной оплаты по договору. Для описанной ситуации (полная оплата в 2019 году) к любой текущей дате продажи срок либо давно истёк, либо требует проверки, единственное ли жильё продаётся.

Нужно ли подавать налоговую декларацию при освобождении дохода от налога

Если к моменту продажи минимальный предельный срок владения выдержан, доход освобождается от налогообложения по п. 17.1 ст. 217 НК РФ во взаимосвязи со ст. 217.1 НК РФ. В этом случае налогоплательщик вправе, но не обязан указывать такой доход в налоговой декларации: НК РФ прямо разрешает не включать в декларацию доходы, освобождаемые от налогообложения по ст. 217 НК РФ.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214 2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2009 № 368-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 15.02.2016 № 32-ФЗ, от 01.04.2020 № 102-ФЗ, от 14.07.2022 № 324-ФЗ) Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Для фактов клиента это означает: если к дате продажи срок владения (3 или 5 лет, считая с момента полной оплаты по ДДУ) истёк, и оснований для уплаты налога нет, то налог не начисляется, а подача декларации 3-НДФЛ не является обязательной. Соответственно, не возникает и обязанности по уплате НДФЛ со всей суммы дохода от продажи.

Вывод: при истечении минимального предельного срока владения доход от продажи квартиры, купленной по ДДУ, полностью освобождается от НДФЛ, и налоговая декларация подаваться не обязана. Ключевое — корректно определить дату истечения срока (от полной оплаты по ДДУ, а не от регистрации права), а также убедиться, применяется ли 3-летний (единственное жильё) или 5-летний срок.

Ответственность и обязательность декларации, если минимальный срок не выдержан

Если по каким-то причинам (например, полная оплата по ДДУ была произведена существенно позже, чем в 2019 году, из-за рассрочки — тогда дата полной оплаты и, соответственно, начала течения срока сдвигается) к моменту продажи минимальный предельный срок владения не выдержан, возникают иные последствия: у клиента появляется обязанность задекларировать доход и уплатить НДФЛ.

Обязанность подать декларацию по доходам от продажи имущества, облагаемым НДФЛ, установлена п. 3 ст. 228 НК РФ.

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Неисполнение этой обязанности влечёт налоговую ответственность: штраф за непредставление декларации (п. 1 ст. 119 НК РФ) и штраф за неуплату налога (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Для фактов клиента это значит: корректное определение даты полной оплаты по ДДУ критически важно не только для ответа, платить ли налог, но и для отсутствия санкций. Если клиент ошибочно посчитает, что 3 года уже истекли (приняв за начало срока регистрацию права 2022), и продаст квартиру, не задекларировав доход, а по факту полная оплата была позже и срок не выдержан, — последует штраф по ст. 119 и/или 122 НК РФ. Верный расчёт (от даты полной оплаты) эту зону риска исключает.

Вывод: обязанность подать декларацию и уплатить НДФЛ возникает только если минимальный срок владения не выдержан; при его истечении (считая от даты полной оплаты по ДДУ) декларация не обязательна и штрафы не применяются. Определяющий фактор для рисков — фактическая дата полной оплаты по ДДУ.

Как определить момент полной оплаты и что делать при рассрочке (риск переквалификации)

Текст нормы прямо указывает: срок исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения. Если клиент оплатил квартиру единовременно при заключении ДДУ в 2019 году — проблем нет, дата начала отсчёта = 2019.

Однако если по ДДУ была предусмотрена рассрочка (например, часть суммы уплачена в 2019, а остаток — в 2020 или позже), то полная оплата наступает в момент внесения последнего платежа, закрывающего всю договорную стоимость квартиры. Исключение из расчёта — лишь доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию: она, согласно тексту нормы, не учитывается.

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.
— абз. (4) п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Верховный Суд РФ в Обзоре № 3/2026 подтвердил этот подход на конкретном примере: даже когда налогоплательщик внёс платёж в 2013 году, а право собственности оформил только в 2021 году, суд признал, что срок владения для целей налогообложения исчисляется именно с даты полной оплаты (29 апреля 2013 г.), а не с даты регистрации права (26 апреля 2021 г.).

Согласно пункту 2 статьи 2171 НК РФ срок владения жилым помещением, приобретенным налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе исчисляется с даты полной оплаты его стоимости. Следовательно, срок владения налогоплательщиком реализованной 15 мая 2021 г. квартирой для целей налогообложения необходимо исчислять с даты полной оплаты им стоимости жилого помещения по договору с жилищно-строительным кооперативом, то есть с 29 апреля 2013 г., в связи с чем полученный налогоплательщиком от реализации данной квартиры доход подлежал освобождению от налогообложения в силу положений пункта 171 статьи 217, пункта 2 статьи 2171 НК РФ. 36
— п. 19 Обзора ВС РФ № 3/2026 от 25.03.2026

Для фактов клиента это означает: если оплата по ДДУ произведена единовременно в 2019, то полная оплата состоялась в 2019, и срок владения начал течь с 2019 года — независимо от того, когда дом сдан (2021) и когда зарегистрировано право (2022). Если же оплата производилась в рассрочку, необходимо установить дату последнего платежа, закрывшего основную договорную стоимость (без учёта доплаты за лишние метры после обмера БТИ). Именно эта дата и будет началом отсчёта минимального срока.

Вывод: ключевой факт, от которого зависит ответ — дата полной оплаты по ДДУ. При единовременной оплате в 2019 году минимальный срок (3 или 5 лет) отсчитывается с 2019 года и к сегодняшнему дню давно истёк. Доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию на дату полной оплаты не влияет.