Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Можно ли сдавать квартиру как самозанятая и платить 4% вместо 13%?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Зарегистрируйтесь как самозанятая через приложение «Мой налог» — это заменит уплату НДФЛ 13% на НПД.
  2. 2
    Применяйте ставку 4% при сдаче квартиры физическому лицу, 6% — если наниматель юрлицо или ИП.
  3. 3
    Формируйте чек в «Мой налог» при каждом получении арендной платы и передавайте его нанимателю.
  4. 4
    Уплачивайте налог ежемесячно не позднее 28-го числа следующего месяца по уведомлению налогового органа.
  5. 5
    Заключите письменный договор найма; при сроке от года зарегистрируйте его в Росреестре.descriptionДоговор найма жилого помещения
  6. 6
    Следите за лимитом дохода 2,4 млн рублей в год — при превышении право на НПД утрачивается.

Документы и доказательства

  • Подтверждение регистрации в качестве самозанятой (справка из приложения «Мой налог»).
  • Письменный договор найма жилого помещения с нанимателем.
  • Чеки из приложения «Мой налог», сформированные при каждом получении арендной платы.
  • Документы о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН).
  • Если договор найма заключен на срок не менее года: Документ о регистрации договора найма в Росреестре, если срок договора — не менее года.
  • Уведомление налогового органа о сумме налога к уплате (для оплаты до 28-го числа).

  • Сроки и риски

    • Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» до получения первого арендного платежа, чтобы применять ставку 4%.
    • Формируйте чек в приложении при каждом получении арендной платы от нанимателя — это ваша обязанность.
    • Уплачивайте налог не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.
    • Риск: при неуплате налога в срок возможны пени и штрафы от налогового органа.

  • Чего не делать

    • Не продолжайте платить НДФЛ 13% после регистрации самозанятости — доход от аренды облагается НПД.
    • Не превышайте годовой доход 2,4 млн рублей — при превышении право на НПД утрачивается.
    • Не сдавайте квартиру юридическому лицу по ставке 4% — для юрлиц и ИП ставка составляет 6%.
    • Не заключайте договор найма на срок от года без регистрации в Росреестре — это обязательное требование.
    • Не подавайте налоговую декларацию по доходам от аренды — для НПД декларация не представляется.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если годовой доход от аренды приближается к 2,4 млн рублей — при превышении лимита право на НПД утрачивается.
    • Консультация юриста нужна, если наниматель — юридическое лицо: ставка составит 6%, а не 4%, и потребуется корректная фиксация расчётов.
    • Привлеките адвоката для проверки договора найма, если он заключается на срок от года — требуется регистрация в Росреестре.
    • Помощь специалиста оправдана при риске переквалификации деятельности в предпринимательскую — это грозит доначислением налогов.
    • Обратитесь к юристу, если налоговый орган оспаривает ваш статус самозанятой или отказывает в применении ставки 4%.
    • Адвокат потребуется при споре с нанимателем о задолженности по арендной плате — взыскание через суд требует профессионального сопровождения.

  • Альтернативные пути

    • Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» — это займёт несколько минут и не требует визита в налоговую.
    • Платите 4% при сдаче квартиры физическому лицу — это выгоднее, чем 13% НДФЛ.
    • Налог уплачивайте ежемесячно до 28-го числа — налоговый орган сам пришлёт уведомление с суммой.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент — физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду (наём) принадлежащей ему квартиры. В настоящее время клиент уплачивает налог на доходы физических лиц по ставке 13% и рассматривает возможность перехода на специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (самозанятость) со ставкой 4%. Из вопроса следует, что арендаторами выступают физические лица, а годовой доход от аренды одной квартиры не превышает 2,4 млн рублей. Клиент вправе зарегистрироваться в качестве самозанятого, и такой переход полностью заменяет обязанность по уплате НДФЛ с арендных платежей.

Затронутые правоотношения:

  • Налоговые правоотношения по выбору специального налогового режима (НПД вместо НДФЛ) — поскольку доход от сдачи жилья в аренду прямо признаётся объектом налогообложения НПД и не входит в перечень запрещённых видов деятельности, клиент вправе применять этот режим и платить налог по пониженной ставке.
  • Налоговые правоотношения по освобождению от НДФЛ — переход на НПД влечёт освобождение от НДФЛ в отношении арендных доходов, что исключает двойное налогообложение и обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ.
  • Гражданско-правовые отношения найма жилого помещения — сдача квартиры оформляется письменным договором найма, который при сроке не менее года подлежит государственной регистрации; это требование действует независимо от выбранного налогового режима.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Доход от сдачи жилого помещения в аренду (наём) является профессиональным доходом и прямо разрешён для применения НПД, поскольку аренда жилых помещений исключена из перечня доходов, не облагаемых этим налогом.
  • Ставка НПД составляет 4% при получении дохода от физических лиц и 6% — от юридических лиц или ИП; для клиента, сдающего квартиру физическому лицу, применяется ставка 4%.
  • Годовой лимит дохода для сохранения права на НПД составляет 2,4 млн рублей; доход от аренды одной квартиры, как правило, значительно ниже этого порога, поэтому риск утраты режима отсутствует.
  • С момента регистрации в качестве самозанятого и формирования чеков через приложение «Мой налог» арендные доходы освобождаются от НДФЛ, декларация по НПД не подаётся, а налог уплачивается ежемесячно до 28-го числа по уведомлению налогового органа.
  • Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме; если срок найма составляет один год и более, обременение права собственности подлежит государственной регистрации, что не зависит от налогового режима.

Допустимо ли применять НПД (самозанятость) при сдаче жилого помещения в аренду/наём

Закон прямо допускает сдачу жилья в аренду в статусе самозанятого: доходы от использования имущества включаются в «профессиональный доход», а аренда (наём) жилых помещений прямо выведена законом из перечня доходов, не облагаемых НПД (то есть облагается им).

Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.
— ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Для ваших фактов: вы сдаёте квартиру — доход от «использования имущества» охвачен определением профессионального дохода, поэтому деятельность не относится к запрещённым для НПД.

Физические лица при применении специального налогового режима вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются налогом на профессиональный доход, без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности. 7. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10.
— ч. 6 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ «О налоге на профессиональный доход»

Для ваших фактов: сдача жилого помещения не входит в виды деятельности, требующие обязательной регистрации ИП по федеральным законам, — регистрация в качестве ИП для легальной сдачи одной квартиры не требуется; можно вести деятельность как самозанятый физлицо.

от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; 5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов; 7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 15.12.2019 № 428-ФЗ) 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности. Статья 7. Порядок признания доходов 1.
— п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Для ваших фактов: из перечня доходов, НЕ являющихся объектом НПД, исключена «аренда (найм) жилых помещений» — это означает, что арендная плата за жильё, в отличие от аренды нежилой недвижимости (имущественные права на которую из объекта НПД выведены), является доходом, облагаемым налогом на профессиональный доход.

Вывод: сдача квартиры в аренду (наём) — вид деятельности, прямо разрешённый для самозанятых; вы вправе зарегистрироваться как плательщик НПД и платить налог по этому режиму вместо НДФЛ 13%.

Ставки НПД: 4% при арендаторе-физлице, 6% при арендаторе-юрлице/ИП, и лимит дохода

Ставка налога зависит от того, кто является арендатором (нанимателем).

4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам
— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ

Для ваших фактов: если квартиру снимает физическое лицо (наиболее частый случай сдачи жилья), доход облагается по ставке 4% — это существенно выгоднее, чем НДФЛ 13%.

6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам
— п. 2 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ

Для ваших фактов: если нанимателем выступает юридическое лицо (например, компания снимает квартиру для сотрудника) либо индивидуальный предприниматель, ставка повышается до 6%, но всё равно ниже НДФЛ 13%.

  1. налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей
    — п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Для ваших фактов: режим применяется, пока ваш суммарный доход от профессиональной деятельности, учитываемый при определении налоговой базы, не превысит 2,4 млн рублей в текущем календарном году. Доход от аренды учитывается в лимите. Если годовой доход от сдачи квартиры меньше этой суммы (в обычных случаях аренды одной квартиры так и есть), вы вправе применять НПД. При превышении лимита требуется постановка на иной налоговый режим (например, НДФЛ или ИП).

Вывод: если арендатор — физическое лицо, вы платите 4% (вместо 13% НДФЛ); если юридическое лицо или ИП — 6%. Режим действует при годовом доходе до 2,4 млн рублей.

Соотношение НПД и НДФЛ 13%: освобождение от НДФЛ при применении НПД

Переход на НПД освобождает от НДФЛ именно в отношении доходов, являющихся объектом НПД (то есть арендной платы за жильё). Доходы от сдачи жилья в аренду при общем режиме являются объектом НДФЛ (ст. 208 НК), но при применении НПД от него освобождаются.

  1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации
    — пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Для ваших фактов: сдача квартиры в аренду — это доход от использования имущества в РФ, который по общему правилу облагается НДФЛ (13%), — как вы и платили ранее.

Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима. Статья 3. Информационный обмен с налоговыми органами (Наименование в редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 206-ФЗ) 1.
— ч. 8 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Для ваших фактов: после регистрации самозанятости и формирования чека в приложении «Мой налог» на арендные платежи этот доход становится объектом НПД и освобождается от НДФЛ. В отношении арендной платы вы перестаёте подавать 3-НДФЛ и платить 13% — вместо этого уплачивается НПД по ставке 4% или 6%.

Вывод: НПД замещает НДФЛ 13% именно по арендным доходам; двойного налогообложения нет — доход, облагаемый НПД, освобождается от НДФЛ по ч. 8 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ.

Гражданско-правовые требования к договору найма жилого помещения

Выбор налогового режима не отменяет гражданско-правовых требований к оформлению аренды жилья.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество
— п. 2 ст. 674 ГК РФ

Для ваших фактов: договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Если срок найма составляет менее года, договор не подлежит государственной регистрации; если заключён на срок не менее года — обременение права собственности подлежит государственной регистрации. Практическое значение: при сдаче квартиры на один год и более оформите письменный договор и при необходимости зарегистрируйте его. Краткосрочный наём (до года) регистрации не требует.

Этот пласт важно учесть вместе с налоговым: регистрация в качестве самозанятого и уплата НПД не заменяют договор найма, а сам договор не заменяет уплату налога — оба требования выполняются независимо.

Вывод: для сдачи квартиры оформите письменный договор найма; при сроке от года он подлежит госрегистрации. Это не зависит от выбранного налогового режима.

Процедура постановки на учёт, уплаты НПД и отсутствие декларации

Регистрация в качестве самозанятого происходит без визита в налоговый орган — через приложение «Мой налог». Уплата НПД — ежемесячно до 28-го числа, по уведомлению налогового органа. Декларация не подаётся.

Уплата налога осуществляется не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, по месту ведения налогоплательщиком деятельности
— ч. 3 ст. 11 ФЗ № 422-ФЗ

Для ваших фактов: после регистрации через «Мой налог» вы формируете чеки при каждом поступлении арендной платы. Каждый месяц (до 12-го числа следующего месяца) налоговый орган сам присылает сумму к уплате; вам нужно оплатить её до 28-го числа. Это полностью автоматизировано и существенно проще, чем подача 3-НДФЛ.

Налоговая декларация по налогу в налоговые органы не представляется. Статья 14. Порядок передачи сведений при произведении расчетов 1. При произведении расчетов, связанных с получением доходов от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), являющихся объектом налогообложения, налогоплательщик обязан с использованием мобильного приложения "Мой налог" и (или) через уполномоченного оператора электронной площадки и (или) уполномоченную кредитную организацию передать сведения о произведенных расчетах в налоговый орган, сформировать чек и обеспечить его передачу покупателю (заказчику), если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Состав передаваемых сведений о расчетах и порядок их передачи через мобильное приложение "Мой налог" устанавливаются порядком использования мобильного приложения "Мой налог". 2.
— ст. 13 ФЗ № 422-ФЗ, п. 4

Для ваших фактов: именно отсутствие необходимости подавать налоговую декларацию — одно из ключевых преимуществ НПД перед общим режимом НДФЛ, где вы обязаны ежегодно подавать 3-НДФЛ и платить 13%.

Вывод: регистрация — через приложение «Мой налог», уплата налога — ежемесячно до 28-го числа по уведомлению налогового органа; декларация по НПД не подаётся.

Риски неуплаты налога при сдаче жилья без регистрации

Если сдавать жильё без регистрации налогового режима и без уплаты налога — наступает ответственность по НК РФ. При общем режиме НДФЛ неподача 3-НДФЛ влечёт штраф по ст. 119 НК РФ (5% неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей), неуплата налога — штраф по ст. 122 НК РФ (20% от неуплаченной суммы, при умысле — 40%), плюс пени по ст. 75 НК РФ.

Для ваших фактов: переход на НПД снимает эти риски по доходам от аренды — поскольку декларация не подаётся (ст. 13 ФЗ № 422-ФЗ), а налог уплачивается автоматически по уведомлению, риски штрафов по ст. 119 и 122 НК минимизируются при своевременной уплате НПД. Если же продолжать сдавать жильё без регистрации и без уплаты налога вообще, санкции ст. 119, 122 НК и начисление пеней сохраняются.

Вывод: легализация через НПД защищает вас от штрафов за неподачу декларации и неуплату налога по арендным доходам; при сокрытии доходов и отсутствии регистрации наступает ответственность по ст. 119, 122 и 75 НК РФ.

Альтернативные налоговые режимы при превышении лимита 2,4 млн руб./год

Если ваш годовой доход от сдачи квартиры превысит 2,4 млн рублей, право на НПД утрачивается с месяца превышения (по правилам ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ — п. 8 ч. 2). В этом случае доступны следующие варианты:

  • Возврат к общему режиму НДФЛ (13%) с подачей декларации 3-НДФЛ по ст. 228–229 НК РФ.
  • Регистрация в качестве ИП и переход на упрощённую систему налогообложения (УСН) — доходы облагаются по ставке 6% (или региональная пониженная ставка), либо на патентную систему налогообложения (ПСН), где стоимость патента для сдачи жилья определяется региональным законом и может быть выгоднее НДФЛ.
  • При сдаче жилья юрлицу или ИП в статусе самозанятого (ставка 6%) лимит тот же — 2,4 млн руб.

Для ваших фактов: если годовой арендный доход от одной квартиры обычно в разы меньше 2,4 млн рублей (например, ежемесячная плата 50 000 руб. × 12 мес. = 600 000 руб.), лимит не будет превышен и НПД остаётся оптимальным режимом с минимальной ставкой 4%, без необходимости подачи декларации.

Вывод: НПД — оптимальный режим при арендном доходе до 2,4 млн руб./год; при превышении лимита доступны НДФЛ 13%, УСН 6% (ИП) или патент.

Да, вы можете зарегистрироваться как самозанятая и платить налог по ставке 4% (или 6%) вместо НДФЛ 13% — закон прямо разрешает сдачу жилья в аренду в рамках налога на профессиональный доход.

Сдача квартиры в аренду (наём) физическим лицом без статуса ИП квалифицируется как деятельность, дающая право на применение специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (НПД). Доход от использования имущества прямо включён в определение профессионального дохода (ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ), а аренда жилых помещений специально исключена из перечня доходов, не облагаемых НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ). Это означает, что такой вид деятельности разрешён для самозанятых, и вы вправе перейти на этот режим.

Ставка налога зависит от того, кто является нанимателем:

  • 4% — если квартиру снимает физическое лицо (п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ);
  • 6% — если нанимателем выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (п. 2 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ).

В обоих случаях ставка существенно ниже НДФЛ 13%, который вы платите сейчас по общему правилу (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). При этом двойного налогообложения не возникает: после регистрации в качестве самозанятой вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ именно в отношении доходов, облагаемых НПД (ч. 8 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ). Подавать декларацию 3-НДФЛ по этим доходам больше не потребуется — налоговая декларация по НПД не представляется (ст. 13 ФЗ № 422-ФЗ).

Ограничение по доходу: применять НПД можно, пока ваш суммарный доход от профессиональной деятельности в текущем календарном году не превысит 2,4 млн рублей (п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ). При сдаче одной квартиры этот лимит, как правило, не достигается, поэтому НПД остаётся оптимальным режимом. При превышении лимита право на НПД утрачивается; для дальнейшей деятельности необходимо выбрать иной налоговый режим (например, НДФЛ, УСН или патент).

Гражданско-правовые требования к договору найма сохраняются независимо от налогового режима. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Если срок найма составляет менее года, государственная регистрация договора не требуется. Если договор заключён на срок не менее года, обременение права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Зарегистрируйтесь в качестве самозанятой через мобильное приложение «Мой налог» (или через уполномоченный банк). Регистрация происходит без визита в налоговый орган и без государственной пошлины.
  2. Заключите письменный договор найма жилого помещения с нанимателем. Если срок договора составляет один год и более — зарегистрируйте его в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
  3. При каждом поступлении арендной платы формируйте чек в приложении «Мой налог» и передавайте его нанимателю. Это ваша обязанность по фиксации расчётов (ст. 13 ФЗ № 422-ФЗ).
  4. Уплачивайте налог ежемесячно не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (ч. 3 ст. 11 ФЗ № 422-ФЗ). Налоговый орган сам рассчитает сумму к уплате и пришлёт уведомление до 12-го числа — вам останется только оплатить.
  5. Если годовой доход приблизится к 2,4 млн рублей, заблаговременно оцените необходимость перехода на иной налоговый режим (НДФЛ, УСН или патент), чтобы избежать автоматического прекращения действия НПД с месяца превышения лимита.