Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налогообложение

Продала квартиру и купила земельный участок: можно ли снизить налог с продажи квартиры?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте срок владения квартирой: если он 5 лет и более (или 3 года при наследовании, дарении от близкого родственника, приватизации, ренте), налог платить не нужно и декларация не подается.
  2. 2
    Если срок владения меньше минимального, подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ за 2023 год при продаже квартиры (доли в праве собственности) с заявлением имущественного вычета в размере расходов на приобретение (свободная форма)
  3. 3
    Уменьшите доход от продажи квартиры на фиксированный вычет 1 000 000 рублей либо на документально подтвержденные расходы на приобретение именно этой квартиры — выберите более выгодный вариант.
  4. 4
    Проверьте, не ниже ли цена продажи квартиры 70% ее кадастровой стоимости на 1 января года продажи: если ниже, налог рассчитают с 70% кадастровой стоимости.
  5. 5
    Уплатите исчисленный налог по месту жительства в срок, установленный п. 4 ст. 228 НК РФ.
  6. 6
    Заявите вычет при покупке участка только после постройки и государственной регистрации права собственности на жилой дом на нем — до этого момента права на вычет нет.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи проданной квартиры и документы об оплате — для вычета расходов на её приобретение.
  • Договор купли-продажи земельного участка и платёжные документы — для будущего вычета при покупке.
  • Выписка из ЕГРН на проданную квартиру — для подтверждения срока владения и кадастровой стоимости.
  • Выписка из ЕГРН на земельный участок — для подтверждения права собственности и категории участка.
  • Если жилой дом построен и зарегистрирован: Свидетельство о праве собственности на жилой дом (после его регистрации) — для вычета по участку.
  • Налоговая декларация 3-НДФЛ с приложениями — для заявления вычета при продаже квартиры.

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте срок владения квартирой: если он больше 5 лет (или 3 лет при наследстве, дарении, приватизации), налог платить не нужно.
    • Уменьшите доход от продажи на 1 000 000 рублей или на документально подтвержденные расходы на покупку именно этой квартиры.
    • Прямого зачета расходов на покупку участка в счет налога с продажи квартиры закон не предусматривает.

  • Денежные требования

    • Проверьте, не ниже ли цена продажи 70% кадастровой стоимости квартиры — иначе налог посчитают от неё.
    • После регистрации дома вы сможете вернуть до 260 000 рублей уплаченного НДФЛ за счёт вычета при покупке.

  • Сроки и риски

    • Подайте декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.
    • При неподаче декларации и неуплате налога вам грозят штрафы по ст. 119 и ст. 122 НК РФ.
    • Прямой зачёт расходов на покупку участка в счёт дохода от продажи квартиры не предусмотрен.
    • Право на вычет при покупке участка возникнет только после регистрации права на жилой дом.
    • Если срок владения квартирой 5 лет и более, налог платить и подавать декларацию не нужно.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь зачесть расходы на покупку участка в счёт дохода от продажи квартиры — прямого зачёта НК РФ не предусматривает.
    • Не рассчитывайте на вычет по участку до регистрации права собственности на построенный на нём жилой дом.
    • Не занижайте цену продажи квартиры в договоре: при цене ниже 70% кадастровой стоимости налог посчитают от 70%.
    • Не пропускайте срок подачи декларации 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
    • Не забывайте, что вычет при продаже — только один из двух: 1 000 000 рублей или расходы на покупку именно этой квартиры.
    • Не смешивайте вычет при продаже и вычет при покупке: они применяются раздельно, а не путём взаимозачёта.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если срок владения квартирой меньше 5 лет (или 3 лет при наследовании, дарении от близкого родственника, приватизации или ренте): ошибка в расчете налога приведет к штрафам.
    • Консультация адвоката нужна, если цена продажи квартиры ниже 70% ее кадастровой стоимости: налоговый орган доначислит налог с этой суммы.
    • Привлеките адвоката для выбора вычета при продаже: фиксированный 1 000 000 рублей или расходы на покупку именно этой квартиры — неверный выбор увеличит налог.
    • Адвокат необходим, если вы планируете заявить вычет при покупке участка: право возникает только после регистрации жилого дома, и ошибка лишит вас возврата до 260 000 рублей.
    • Обратитесь к юристу для проверки документов о расходах на приобретение проданной квартиры: без них вы не сможете уменьшить доход на их сумму.
    • Если налоговый орган откажет в вычете или доначислит налог: Помощь адвоката потребуется при отказе налогового органа в вычете или доначислении налога: потребуется обжалование решения в вышестоящий орган.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте срок владения квартирой: при 5 годах (или 3 в исключительных случаях) налог платить не нужно.
    • Если срок не истёк, уменьшите доход на 1 000 000 рублей или на расходы по покупке именно этой квартиры.
    • Вычет за покупку участка возможен только после регистрации права собственности на построенный жилой дом.
    • После регистрации дома вы сможете вернуть до 260 000 рублей уплаченного НДФЛ, перенося остаток на следующие годы.
    • Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог рассчитают с этой кадастровой величины.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация

Налогоплательщик в одном налоговом периоде совершил две сделки с недвижимостью: продал квартиру и приобрёл земельный участок. Доход от продажи квартиры подлежит налогообложению НДФЛ, поскольку минимальный предельный срок владения, установленный ст. 217.1 НК РФ, не истёк. Одновременно налогоплательщик понёс расходы на приобретение земельного участка, что создаёт потенциальное право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Центральный юридический вопрос состоит в том, допускает ли закон уменьшение налоговой базы по доходу от продажи квартиры на сумму расходов по покупке земельного участка (взаимозачёт).

2. Затронутые правоотношения

  • Налоговое обязательство по НДФЛ с дохода от продажи квартиры — затронуто, поскольку продажа имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, образует объект налогообложения. Это определяет саму необходимость исчислять и уплачивать налог, а также подавать декларацию.
  • Право на имущественный вычет при продаже имущества — затронуто, так как закон предоставляет продавцу выбор: уменьшить доход на фиксированный 1 млн руб. либо на документально подтверждённые расходы по приобретению именно проданной квартиры. Это определяет механизм и пределы снижения налоговой базы по конкретной сделке.
  • Право на имущественный вычет при приобретении земельного участка — затронуто, поскольку покупка участка, предоставленного для ИЖС, формирует самостоятельное право на возврат ранее уплаченного НДФЛ. Это право не влияет на базу по доходу от продажи, но позволяет вернуть налог из бюджета при соблюдении условий, главное из которых — регистрация жилого дома на участке.

3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Срок владения проданной квартирой. Если квартира находилась в собственности непрерывно 5 лет (либо 3 года в случаях, прямо перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ: наследование, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, отсутствие иного жилья), обязанность по уплате НДФЛ не возникает вовсе. Если срок меньше — доход облагается, и необходимо применять вычеты.
  • Способ уменьшения дохода от продажи квартиры. Налогоплательщик вправе выбрать только один из двух вариантов: фиксированный вычет в 1 млн руб. (абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на приобретение именно этой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Расходы на покупку земельного участка в состав вычета при продаже не включаются.
  • Правило 70% кадастровой стоимости. Если цена продажи квартиры по договору ниже, чем 70% её кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налогооблагаемый доход определяется исходя из 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Это влияет на итоговую сумму дохода, к которой применяется вычет.
  • Момент возникновения права на вычет при покупке участка. Вычет по расходам на приобретение земельного участка, предоставленного для ИЖС, возникает исключительно с даты государственной регистрации права собственности на жилой дом, построенный на этом участке (абз. 2 пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ). До регистрации дома право на вычет отсутствует, и заявить его нельзя.
  • Независимость вычетов. Вычет при продаже уменьшает налоговую базу по конкретной сделке. Вычет при покупке возвращает НДФЛ, уплаченный в бюджет за соответствующий период. Прямого зачёта расходов на участок в счёт дохода от продажи квартиры Налоговый кодекс не предусматривает. Если оба права реализуются в одном налоговом периоде и у налогоплательщика есть иные доходы, облагаемые по ставке 13%, вычет при покупке применяется к общей сумме уплаченного НДФЛ, но не к доходу от продажи квартиры напрямую.

Возникает ли у вас обязанность по уплате НДФЛ от продажи квартиры?

Ключевой вопрос — истёк ли минимальный предельный срок владения квартирой (ст. 217.1 НК РФ).

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

По общему правилу минимальный срок — 5 лет. Сокращённый срок в 3 года действует только в исключительных случаях:

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение).
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Таким образом, если квартира была в вашей собственности непрерывно менее минимального срока (5 лет в общем случае или 3 лет для исключений), доход от её продажи облагается НДФЛ. Если срок владения превышает минимальный — налога нет и декларацию подавать не нужно (п. 2 ст. 217.1, п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если же срок не истёк — переходите к следующему вопросу: как уменьшить налог.

Вывод: обязанность платить НДФЛ зависит от срока владения квартирой. При сроке 5 лет и более (или 3 года для исключений — наследство, дарение, приватизация) налога нет. При меньшем сроке — доход облагается.

Как уменьшить налог от продажи квартиры, если срок владения не истёк?

Вычет при продаже (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) предоставляется двумя способами на ваш выбор:

Способ 1 — фиксированный вычет 1 млн руб.:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Это означает: если квартира продана, например, за 3 млн руб., ваш облагаемый доход составит 3 млн – 1 млн = 2 млн руб.

Способ 2 — уменьшение дохода на расходы по приобретению проданной квартиры:

  1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (см.
    — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Здесь важно: вычесть можно только расходы на приобретение именно проданной квартиры (ту, за которую вы сейчас платите налог). Это НЕ расходы на покупку земельного участка. Если вы когда-то купили эту квартиру — вычитайте документально подтверждённую сумму её покупки из дохода от продажи.

Кроме того, нужно помнить о правиле 70% кадастровой стоимости:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Если цена продажи по договору ниже, чем 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, — для налогообложения доход берётся как 70% кадастровой стоимости, а не цена договора.

Вывод: налог от продажи квартиры вы можете уменьшить либо на фиксированный 1 млн руб., либо на документально подтверждённые расходы на приобретение именно этой квартиры. Расходы на покупку земельного участка к этому вычету не относятся.

Можно ли «зачесть» расходы на покупку земельного участка в счёт дохода от продажи квартиры?

Прямого зачёта (уменьшения налогооблагаемого дохода от продажи квартиры на расходы по покупке участка) Налоговый кодекс не предусматривает. Это два разных имущественных вычета с разными правилами:

  1. Вычет при продаже (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) — уменьшает доход от продажи на 1 млн руб. либо на расходы по приобретению того же проданного имущества.
  2. Вычет при покупке жилья/участка (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) — предоставляется в размере фактических расходов на приобретение, но не уменьшает налогооблагаемый доход от продажи другого имущества, а возвращает ранее уплаченный НДФЛ из бюджета.

имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них
— подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Условия вычета при покупке земельного участка:

При приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на расположенные на таком земельном участке жилой дом или долю (доли) в нем. При строительстве индивидуального жилого дома право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на данные жилой дом или долю (доли) в нем; (пп. 2 в ред. Федерального закона от 20.04.2021 N 100-ФЗ) 2.1) при приобретении прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме право на имущественный налоговый вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом налогоплательщик вправе обратиться за получением такого вычета после государственной регистрации права собственности налогоплательщика на данные квартиру, комнату или долю (доли) в них; (пп. 2.1 введен Федеральным законом от 20.04.2021 N 100-ФЗ) 3) в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы: расходы на разработку проектной и сметной документации;
— абз. 2 пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ

Это критически важно: вычет по расходам на приобретение земельного участка, предоставленного для ИЖС, возникает только с даты регистрации права собственности на жилой дом, построенный на этом участке. Если дома на участке ещё нет — право на вычет не возникло.

Предельный размер вычета и перенос остатка:

имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру , действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
— абз. 1 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

То есть если право на вычет при покупке возникнет (после постройки дома), вы сможете заявить до 2 млн руб. расходов и тем самым вернуть до 260 000 руб. ранее уплаченного НДФЛ (13% × 2 млн). Остаток переносится на следующие годы.

Вывод: расходы на покупку земельного участка не засчитываются напрямую против дохода от продажи квартиры. Это самостоятельный вычет, который возвращает уплаченный НДФЛ. Право на него по участку ИЖС возникает только после регистрации жилого дома. Если вы продали квартиру и купили участок в одном налоговом периоде, и у вас есть другие доходы, облагаемые по ставке 13%, — вы можете одновременно заявить вычет при продаже (уменьшить доход) и вычет при покупке (вернуть НДФЛ), если право на последний возникло.

Сроки подачи декларации, уплаты налога и ответственность

Вы обязаны самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог (подп. 2 п. 1, п. 4 ст. 228 НК РФ):

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 1 п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Ответственность за нарушения:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Одновременно с подачей декларации вы можете заявить в ней оба вычета (при продаже — для уменьшения дохода, и при покупке — для возврата НДФЛ, если право на него возникло). Декларация подаётся в налоговый орган по месту жительства (п. 2 ст. 229 НК РФ).

Вывод: декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля, налог уплачивается до 15 июля года, следующего за годом продажи. Просрочка декларации — штраф от 1000 руб., минимум 5% от неуплаченного налога за каждый месяц. Неуплата налога — штраф 20% (или 40% при умысле). При наличии положительного сальдо ЕНС в размере, достаточном для уплаты налога, штраф по ст. 122 не применяется (п. 4 ст. 122 НК РФ).

Прямой зачёт расходов на покупку земельного участка в счёт дохода от продажи квартиры Налоговым кодексом не предусмотрен. Однако вы можете уменьшить налог от продажи квартиры с помощью имущественного вычета при продаже, а в будущем — вернуть часть уплаченного НДФЛ за счёт вычета при покупке участка (после постройки и регистрации жилого дома).

Развёрнутый вывод по каждому подвопросу

1. Обязанность платить налог с продажи квартиры
Если квартира находилась в вашей собственности непрерывно в течение минимального предельного срока и более, налог платить не нужно. По общему правилу этот срок составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). В исключительных случаях (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента) срок сокращается до 3 лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если срок владения меньше указанного — доход от продажи облагается НДФЛ, и вы обязаны подать декларацию (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

2. Как уменьшить налог от продажи квартиры
Если минимальный срок владения не истёк, вы вправе уменьшить облагаемый доход одним из двух способов (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

  • Фиксированный вычет 1 000 000 рублей — применяется ко всем проданным в году жилым объектам в совокупности.
  • Вычет в сумме документально подтверждённых расходов на приобретение именно проданной квартиры — если вы когда-то покупали эту квартиру, вы можете вычесть её стоимость из дохода от продажи.

Обратите внимание: если цена продажи по договору ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, налоговая база рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

3. Можно ли зачесть расходы на покупку участка
Прямого зачёта нет. Расходы на приобретение земельного участка формируют самостоятельный имущественный вычет при покупке (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Этот вычет не уменьшает доход от продажи квартиры, а позволяет вернуть ранее уплаченный НДФЛ (до 260 000 рублей — 13% от 2 000 000 рублей). Критически важное условие: право на вычет по земельному участку, предоставленному для ИЖС, возникает только с даты государственной регистрации права собственности на жилой дом, построенный на этом участке (абз. 2 пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ). Если дом ещё не построен и не зарегистрирован — права на вычет в данный момент у вас нет.

Если в одном налоговом периоде вы продали квартиру и у вас есть другие доходы, облагаемые по ставке 13% (например, заработная плата), вы можете одновременно заявить вычет при продаже (уменьшить доход) и вычет при покупке (вернуть НДФЛ), но только при условии, что право на последний уже возникло.

Пошаговые действия

  1. Определите срок владения квартирой. Если он составляет 5 лет (или 3 года для исключительных случаев) и более — обязанности платить налог и подавать декларацию нет.
  2. Если срок меньше минимального — подготовьте декларацию 3-НДФЛ. Рассчитайте облагаемый доход, применив наиболее выгодный для вас вычет: 1 000 000 рублей или расходы на приобретение проданной квартиры. Проверьте, не ниже ли цена продажи 70% кадастровой стоимости.
  3. Подайте декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (абз. 1 п. 1 ст. 229 НК РФ). К декларации приложите копии договора продажи, документов о расходах на приобретение квартиры (если применяете этот вычет) и иных подтверждающих документов.
  4. Уплатите исчисленный налог по месту жительства в срок, установленный п. 4 ст. 228 НК РФ.
  5. Для получения вычета при покупке участка дождитесь окончания строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом. После этого вы сможете подать декларацию 3-НДФЛ за соответствующий период и заявить вычет в пределах 2 000 000 рублей, вернув уплаченный НДФЛ. Остаток вычета можно перенести на последующие годы (абз. 1 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
  6. При отказе налогового органа в предоставлении вычета или при доначислении налога вы вправе обжаловать решение в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд по месту нахождения налогового органа.