Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Зарегистрируйтесь как самозанятый через приложение «Мой налог» до получения первого платежа, чтобы платить 6% вместо 13%.
  2. 2
    При каждой выплате арендной платы формируйте чек в приложении «Мой налог» — налог 6% исчислит ФНС автоматически.
  3. 3
    Если не регистрируете самозанятость, убедитесь, что организация удерживает 13% с каждой выплаты как налоговый агент.
  4. 4
    Контролируйте годовой доход: при превышении 2,4 млн руб. право на НПД утрачивается, налог платится по ставке 13%.

Документы и доказательства

  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН).
  • Платежные документы и акты приема-передачи, подтверждающие получение арендной платы.
  • Если организация удерживает НДФЛ как налоговый агент: Справка о доходах и суммах налога (если организация удерживает НДФЛ как налоговый агент).
  • Чеки из приложения «Мой налог» (при применении режима самозанятости).
  • Декларация 3-НДФЛ (если налог не удержан организацией и вы не самозанятый).

  • Срочно: первые шаги

    • Зарегистрируйтесь как самозанятый в приложении «Мой налог» до первой выплаты, чтобы платить 6% вместо 13%.
    • Следите за лимитом дохода для самозанятости: при превышении 2,4 млн руб. в год право на режим утрачивается.

  • Денежные требования

    • Вы вправе зарегистрироваться как самозанятый и платить 6% вместо 13%, пока годовой доход не превысит 2,4 млн руб.
    • Если вы не самозанятый, организация-арендатор обязана удержать и перечислить 13% с каждой выплаты как налоговый агент.
    • При самозанятости формируйте чек в приложении «Мой налог» при каждой выплате — налог 6% рассчитает ФНС автоматически.

  • Сроки и риски

    • Зарегистрируйтесь как самозанятый до начала выплат, чтобы платить 6% вместо 13%.
    • Если организация не удержит налог, подайте декларацию 3-НДФЛ и уплатите налог самостоятельно.
    • При неподаче декларации грозит штраф 5% за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей.
    • За неуплату налога грозит штраф 20% от суммы, при умысле — 40%, плюс пени.
    • Применять НПД можно, пока ваш годовой доход не превысит 2,4 млн рублей; при превышении — общий порядок с НДФЛ 13%.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если организация настаивает на условиях, скрывающих реальный размер арендной платы.
    • Консультация адвоката нужна при риске превышения годового дохода в 2,4 млн рублей.
    • Привлеките адвоката, если арендатор требует использовать квартиру не для проживания граждан.
    • Помощь адвоката потребуется при налоговой проверке или доначислении НДФЛ и штрафов.
    • Адвокат необходим, если организация отказывается исполнять обязанности налогового агента по удержанию 13%.
    • Обратитесь к адвокату для оценки договора, если арендатор предлагает схему с участием посредников.

  • Альтернативные пути

    • Зарегистрируйтесь самозанятым через приложение «Мой налог» до первой выплаты — ставка будет 6%, а не 13%.
    • Применяйте НПД, пока доход за год не превысит 2,4 млн рублей, иначе вернётесь к НДФЛ 13%.
    • Если не станете самозанятым, организация обязана удержать 13% как налоговый агент — получите сумму уже за вычетом налога.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Собственники — физические лица, планируют заключить с организацией договор аренды квартиры сроком на 11 месяцев. По такому договору они будут получать арендную плату, то есть доход от сдачи имущества в аренду, который признаётся объектом налогообложения НДФЛ. Срок договора 11 месяцев означает, что письменная форма обязательна, а государственная регистрация обременения не требуется, поскольку она установлена только для договоров на срок не менее года.

Затронутые правоотношения:

  • Налоговые (НДФЛ) — получение арендной платы образует доход физического лица от источника в РФ, с которого по общему правилу уплачивается НДФЛ по ставке 13%. Это определяет основную налоговую обязанность собственников.
  • Налогово-агентские — организация-арендатор, выплачивающая доход физическим лицам, признаётся налоговым агентом и обязана исчислить, удержать и перечислить НДФЛ. Это влияет на то, кто именно перечисляет налог в бюджет.
  • Отношения в рамках специального налогового режима (НПД) — сдача жилья в аренду допускает применение налога на профессиональный доход, что даёт право платить 6% вместо 13% при арендаторе-организации. Это меняет размер налоговой нагрузки и порядок уплаты налога.
  • Гражданско-правовые (аренда жилья) — юридическому лицу жилое помещение может быть передано по договору аренды, но использовать его можно только для проживания граждан. Это определяет допустимую форму отношений и требования к договору.
  • Деликтные (налоговая ответственность) — при неисполнении обязанности по декларированию и уплате налога возникают штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ. Это определяет риски при нарушении налоговых обязанностей.

Юридически значимые обстоятельства:

  1. Собственники — физические лица без статуса ИП или самозанятого на момент заключения договора.
  2. Арендатор — организация, то есть юридическое лицо.
  3. Срок договора — 11 месяцев, что исключает обязательную государственную регистрацию.
  4. Доход — арендная плата, получаемая от источника в РФ.
  5. Отсутствие у организации удержания НДФЛ либо, напротив, исполнение ею обязанностей налогового агента.
  6. Возможность регистрации собственников в качестве плательщиков НПД до начала получения дохода.
  7. Совокупный годовой доход собственников — для оценки права на НПД в пределах лимита 2,4 млн руб.

Облагается ли доход от сдачи квартиры в аренду организации налогом и что такое «налог на прибыль 13%»

Доход собственников от сдачи квартиры в аренду является налогооблагаемым доходом физического лица, полученным от источника в Российской Федерации:

  1. доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;
    — пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Это означает: любая арендная плата, которую организация заплатит вам как собственникам за 11 месяцев пользования квартирой, признаётся вашим доходом и образует налоговую базу по НДФЛ — независимо от того, как назван договор (аренда или наём).

Важно уточнить терминологию: «налог на прибыль» уплачивают только организации (гл. 25 НК РФ), а физические лица — собственники квартиры — платят налог на доходы физических лиц (НДФЛ), базовая ставка которого составляет 13%:

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей;
— п. 1 ст. 224 НК РФ

На практике «13%», о которых вам сказали, — это и есть НДФЛ с арендной платы. Налог на прибыль организаций к вам как к физическим лицам не применяется.

Вывод: да, при сдаче квартиры в аренду организации у вас возникает доход, облагаемый НДФЛ. Базовая ставка — 13% при совокупном облагаемом доходе до 2,4 млн руб. за год. Налог на прибыль вы не платите, поскольку являетесь физическими лицами; с арендной платы уплачивается именно НДФЛ.

Кто удерживает и уплачивает налог при аренде у организации

Если вы сдаёте квартиру без регистрации статуса ИП или самозанятого, то организация-арендатор, выплачивающая вам арендную плату, признаётся налоговым агентом по НДФЛ:

Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения или постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога
— п. 1 ст. 226 НК РФ

Это означает, что по общему правилу организация обязана при каждой выплате арендной платы исчислить и удержать 13% и перечислить сумму налога в бюджет, а вам выплатить арендную плату уже за вычетом налога. В этом случае ваша обязанность самостоятельно декларировать доход и платить налог не возникает — налог уже удержан за вас.

Однако если организация по какой-то причине налог не удерживает (например, договорится платить «чистыми» без удержания), то налогоплательщик обязан задекларировать и уплатить налог самостоятельно:

  1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;
    — пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Это означает: если арендодатель не является налоговым агентом либо не удержал налог, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года и уплатить налог не позднее 15 июля следующего года.

Вывод: при сдаче квартиры организации без специального статуса налог, как правило, исчисляет и удерживает сама организация (налоговый агент) — вы получите арендную плату уже за вычетом 13%. Если же организация налог не удержала, обязанность задекларировать доход (3-НДФЛ) и уплатить налог до 15 июля следующего года возлагается на вас.

Можно ли вместо 13% платить налог как самозанятый (НПД) и по какой ставке

Сдача жилья в аренду (наём) прямо допускается в рамках специального налогового режима «Налог на профессиональный доход». Доход от использования имущества включён в определение профессионального дохода:

  1. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.
    — ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Исключение из объекта налогообложения сделано для передачи имущественных прав на недвижимость, но сдача жилья в аренду прямо выведена из этого исключения:

  1. от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений;
    — пп. 3 и 4 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Ключевой момент для вашей ситуации — арендатор является юридическим лицом, поэтому применяется повышенная ставка НПД в 6% (ставка 4% действует только при арендаторах-физлицах):

  1. 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам. Статья 11. Порядок исчисления и уплаты налога 1. Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при применении разных ставок - как сумма, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз, с учетом уменьшения соответствующей суммы налога на сумму налогового вычета в порядке, предусмотренном статьей 12 настоящего Федерального закона. 2. Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение "Мой налог" не позднее 12-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода, с указанием реквизитов, необходимых для уплаты налога. В случае, если сумма налога, подлежащая уплате по итогам налогового периода, составляет менее 100 рублей, указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего налогового периода. 3.
    — ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ, п. 4

Это означает: если вы зарегистрируетесь как самозанятые, то с арендной платы от организации будете платить 6%, а не 13% НДФЛ. Лицо, применяющее НПД, полностью освобождается от НДФЛ с таких доходов:

  1. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог).
    — ч. 8 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

То есть при самозанятости вместо 13% вы платите 6%, а организация-арендатор в этом случае налог не удерживает вообще — налог вы исчисляете сами через приложение «Мой налог».

Ограничение режима: применять НПД нельзя, если доход за текущий календарный год превысит 2,4 млн руб.:

  1. налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей;
    — п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

Это означает: если общий доход самозанятого за год превысит 2,4 млн руб., право на НПД утрачивается, и доходы сверх этой суммы подлежат обложению НДФЛ на общих основаниях.

Вывод: да, вы можете оформить самозанятость и сдавать квартиру организации, уплачивая с арендной платы 6% вместо 13%, если ваш годовой доход от этой деятельности не превышает 2,4 млн руб. При превышении лимита право на НПД утрачивается, и доходы облагаются НДФЛ по общим правилам.

Ответственность за неуплату налога и требования к договору

Если вы не задекларируете доход и не уплатите налог (в ситуации, когда организация не является или не выступает налоговым агентом), применяются налоговые санкции.

За непредставление декларации 3-НДФЛ в срок:

влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату или неполную уплату налога:

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). 2. Утратил силу. - Таможенный кодекс РФ от 28.05.2003 N 61-ФЗ. 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно , влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1, 3 ст. 122 НК РФ

Это означает: за неподачу декларации грозит штраф 5% неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1000 руб.), а за саму неуплату налога — штраф 20% от неуплаченной суммы, или 40% при умышленном правонарушении, плюс пени.

Отдельно о гражданско-правовой стороне. Организации жилое помещение может быть передано именно по договору аренды, и использовать его она вправе только для проживания граждан:

  1. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
    — п. 2 ст. 671 ГК РФ

Договор с организацией на срок 11 месяцев обязательно заключается в письменной форме; государственная регистрация обременения требуется только при найме на срок не менее года — ваш срок 11 месяцев под неё не подпадает:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
— ст. 674 ГК РФ, п. 1

Это означает: договор аренды жилья с организацией на 11 месяцев достаточно заключить в простой письменной форме, регистрировать его в Росреестре не требуется (регистрация нужна при сроке от 1 года и более).

Вывод: неуплата налога и неподача декларации влекут штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ (до 30% и 20–40% соответственно) плюс пени. Договор аренды жилья с организацией на 11 месяцев оформляется письменно, без государственной регистрации.

Да, при сдаче квартиры организации у вас возникает доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом вы вправе оформить самозанятость и платить 6% вместо 13% (ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ).

Налог на прибыль вы не платите — это налог организаций, а вы как физические лица уплачиваете именно НДФЛ с арендной платы.

Кто удерживает налог при аренде у организации

Если вы не регистрируете самозанятость, то организация-арендатор обязана сама исчислить, удержать и перечислить в бюджет 13% с каждой выплаты арендной платы (п. 1 ст. 226 НК РФ). Вы получите сумму уже за вычетом налога, и самостоятельно декларировать доход не потребуется.

Если организация по какой-то причине налог не удержит, обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог переходит на вас (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Срок уплаты — не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Можно ли платить 6% вместо 13%

Да. Сдача жилья в аренду прямо допускается в рамках налога на профессиональный доход (ч. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ). Поскольку арендатор — юридическое лицо, ставка НПД составит 6% (ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ). При применении НПД вы освобождаетесь от НДФЛ с этих доходов (ч. 8 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ).

Ограничение: применять НПД можно, пока ваш доход за календарный год не превысит 2,4 млн руб. (п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ). При превышении лимита право на режим утрачивается, и доходы облагаются НДФЛ по общим правилам.

Ответственность и форма договора

Если вы обязаны самостоятельно задекларировать доход, но не сделаете этого, штраф за неподачу декларации составит 5% неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ). За неуплату налога — 20% от неуплаченной суммы, при умысле — 40% (п. 1, 3 ст. 122 НК РФ), плюс пени.

Договор аренды жилья с организацией на 11 месяцев заключается в простой письменной форме, госрегистрация не требуется (ст. 674 ГК РФ). Организация вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Выберите налоговый режим. Если хотите платить 6% вместо 13% — зарегистрируйтесь как самозанятый через приложение «Мой налог» (ФНС России) до начала получения арендной платы.

  2. Заключите договор аренды с организацией в простой письменной форме на срок 11 месяцев. Госрегистрация не требуется.

  3. Если вы самозанятый: при каждой выплате арендной платы формируйте чек в приложении «Мой налог». Налог (6%) исчисляется налоговым органом автоматически, уведомление о сумме к уплате придёт в приложение не позднее 12-го числа следующего месяца.

  4. Если вы не самозанятый: убедитесь, что организация удерживает 13% при каждой выплате (п. 1 ст. 226 НК РФ). Если организация налог не удерживает — подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства по итогам года и уплатите налог не позднее 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

  5. При отказе организации удерживать налог и отсутствии у вас статуса самозанятого — не ждите претензий: самостоятельно задекларируйте доход и уплатите налог в установленный срок, чтобы избежать штрафов по ст. 119 и 122 НК РФ.