Можно ли избежать налог при продаже дома, если он в собственности 3 года, а у мужа есть доля в другой квартире по дарственной

Применим ли 3-летний срок владения к дому: развилка по основанию приобретения

Закон устанавливает презумпцию 5-летнего минимального срока владения: доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, только если объект непрерывно находился в собственности в течение минимального срока.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Для вас это означает буквально следующее: просто факта «дом в собственности три года» мало. Трёхлетний срок действует лишь при выполнении хотя бы одного из оснований п. 3 ст. 217.1. Первое из них — получение жилья в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи/близкого родственника:

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом
— пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: если дом перешёл к мужу (или к вам как супруге в совместную собственность) по наследству либо по дарственной от члена семьи или близкого родственника (по СК РФ — супруг, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные братья/сёстры, усыновители и усыновлённые) — для освобождения от налога достаточно 3 лет владения, и налог платить не нужно. Если же дом куплен или построен, трёхлетнего срока недостаточно (см. следующий блок про «единственное жильё» и проверку 5 лет). Этот решающий факт вы не назвали — нужно уточнить, по какому основанию дом стал собственностью.

Влияние доли 2/3 в другой квартире на 3-летний срок «единственного жилья»

Второе основание для 3-летнего срока, к которому вы ошибочно апеллируете, — «единственное жильё». Именно здесь решающее значение имеет то, что у мужа есть 2/3 доли в другой квартире:

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение)
— пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Доля в другом жилом помещении прямо подпадает под слова «доли в праве собственности на жилое помещение», которые «находятся в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов)» на дату перехода права к покупателю. Поскольку у мужа на дату продажи в собственности имеется 2/3 доли в другой квартире, условие «не находится иного жилого помещения» не соблюдается.

Вывод: при продаже дома, купленного или построенного (т.е. попавшего не по наследству/дарению от близкого родственника), трёхлетний срок владения к нему не применим, потому что у собственника есть иное жильё — доля 2/3. К такому дому по общему правилу применяется пятилетний срок:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Если пятилетний срок ещё не истёк (дом в собственности 3 года) — налог с продажи возникнет. Исключение: если у вас с мужем двое несовершеннолетних детей и вы покупаете взамен жильё с большей площадью/стоимостью (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) — тогда доход освобождается независимо от срока; для проверки этого варианта нужно сообщить о наличии детей и о приобретении нового жилья. Дарственная на долю у мужа не отменяет того, что эта доля является иным жильём для целей пп. 4.

Если налог всё же возникает: уменьшение налоговой базы

Если 3-летний (или 5-летний, при п. 2.1) срок не применяется, налог платить можно существенно уменьшить или свести к нулю за счёт вычетов по ст. 220 НК РФ. Первый способ — уменьшить доход на фактически понесённые и документально подтверждённые расходы на приобретение (строительство) дома:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Альтернативный способ — имущественный вычет в фиксированной сумме до 1 000 000 рублей на продажу жилого дома:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— подп. 1 пп. 1 и подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Кроме того, доход не может быть ниже 70% кадастровой стоимости — если продаёте дешевле, налогу подлежит всё равно 70% кадастра:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Вывод: если налог возник (дом не попал в п. 3 или п. 2.1 ст. 217.1), базу можно уменьшить на расходы на покупку/строительство дома (наиболее выгодно, если расходы больше цены продажи — тогда налога не будет вовсе, но декларация обязательна) либо на вычет 1 млн руб. Выбор делается в пользу большего уменьшения. При этом сумма полученного дохода для налога не может быть ниже 70% кадастровой стоимости дома.

Декларация и распределение дохода между супругами

Обязанность задекларировать доход от продажи и заплатить налог ложится на того, кому имущество принадлежало на праве собственности, если доход не освобождён:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— подп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228 НК РФ

Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Если дом — совместная собственность супругов (нажит в браке), доход и вычеты по общему имуществу распределяются между супругами:

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— ст. 34 СК РФ, п. 2

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ
(по п. 5 ст. 214.10 НК РФ общая совместная собственность: доход каждого участника определяется в равных долях)

Вывод: после продажи дома муж (а при совместной собственности — оба супруга пропорционально долям) обязан подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Если налог освобождён по п. 3 или п. 2.1 ст. 217.1 — доход в декларации не указывается (п. 4 ст. 229). Если дом нажит в браке, вы как супруга имеете равную долю в доходе и вычете, что позволяет разделить бремя и по ставке (доход делится пополам).

Риски: штрафы за неподачу декларации и неуплату налога

Если налог не освобождён, а декларация не подана или налог не уплачен, наступает ответственность. За непредставление декларации в срок:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату (неполную уплату) налога в результате занижения базы:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Дополнительно начисляются пени за просрочку уплаты (ст. 75 НК РФ). При умышленной неуплате штраф по ст. 122 НК РФ возрастает до 40%.

Вывод: чтобы избежать штрафов, нужно точно определить, попадает ли дом под освобождение (уточнить основание приобретения дома: наследство/дарение от близкого родственника или покупка), и в любом случае своевременно подать декларацию, заявив либо освобождение, либо расходы/вычет. Минимальный штраф за декларацию — 1 000 руб., за неуплату — 20% от неуплаченной суммы, потому уклонение от декларирования экономически невыгодно.

Сроки уплаты налога и распределение дохода при совместной собственности супругов

Налог, исчисленный по декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи:

уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Порядок распределения дохода при отчуждении имущества, находившегося в общей совместной собственности супругов, прямо урегулирован: для целей исчисления налога доход делится между участниками в равных долях.

полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей совместной собственности, сумма полученного каждым из участников совместной собственности дохода определяется для всех участников совместной собственности в равных долях
— п. 5 ст. 214.10 НК РФ

Вывод: сроки сквозные и не противоречат блоку о декларации — декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля следующего года. Если дом нажит в браке и является совместной собственностью, доход от его продажи делится между супругами поровну, и каждый из вас подаёт декларацию на свою половину и заявляет свою долю вычета/расходов — это позволяет задействовать вычет (или расходы) в удвоенном объёме и нередко сводит налог к нулю. Правоустанавливающий документ, на чьё имя оформлен дом (на мужа), значения не имеет — решает режим имущества (ст. 34 СК РФ, процитирована в блоке 4).

Доказательства для уменьшения базы и практические альтернативы

Для применения уменьшения на расходы (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, цитата в блоке 3) потребуются документальные подтверждения затрат на приобретение (строительство) дома: договор купли-продажи/подряда, платёжные документы, расписки, при новом строительстве — чеки на материалы и работы. Для освобождения по пп. 1 п. 3 ст. 217.1 — свидетельство о праве на наследство или дарственная и документ, подтверждающий родство (для члена семьи/близкого родственника).

Что реально можно сделать в вашей ситуации, зависит от того, чем подтверждается основание владения домом:

• Если дом получен по наследству или дарению от члена семьи/близкого родственника — налога нет уже сейчас (ст. 217.1, пп. 1 п. 3), продажа без НДФЛ.
• Если дом куплен/построен — при наличии 2/3 доли в другой квартире трёхлетний срок «единственного жилья» не действует; тогда либо выждать до 5 лет владения (тогда налога нет, ст. 217.1 п. 4), либо продать сейчас, уменьшив базу на расходы/вычет и при необходимости применить освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 (двое несовершеннолетних детей + приобретение жилья большей площади/стоимости).

Вывод: до сделки необходимо определить документально подтверждённое основание приобретения дома. От этого зависит итог: полное освобождение (наследство/дарение от близкого родственника — уже сейчас; либо 5 лет; либо п. 2.1) или уплата налога с уменьшением на расходы/вычет. Все варианты укладываются в один непротиворечивый порядок: декларация до 30 апреля, налог до 15 июля, при освобождении доход в декларации не указывается.