Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Обязана ли самозанятая арендатор платить НДФЛ за арендодателя-физика при аренде нежилого помещения

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Не подписывайте договор с пунктом о налоговом агенте, требуйте исключить его протоколом разногласий.descriptionПротокол разногласий к договору
  2. 2
    Если договор подписан, письменно уведомите арендодателя о ничтожности пункта и отказе его исполнять.
  3. 3
    Если вы уже платили «НДФЛ за арендодателя», потребуйте возврат сумм как неосновательного обогащения.descriptionТребование о возврате излишне уплаченных арендных платежей как неосновательного обогащения (свободная форма)
  4. 4
    При отказе вернуть деньги обращайтесь в суд общей юрисдикции по месту жительства арендодателя.
  5. 5
    Если вы ИП на НПД, удерживайте и перечисляйте НДФЛ с арендной платы в силу закона.
  6. 6
    Разъясните арендодателю его обязанность самому подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог.

Документы и доказательства

  • Договор аренды с оспариваемым пунктом о налоговом агенте.
  • Протокол разногласий или письменное уведомление арендодателю о ничтожности пункта.
  • Платежные документы об уплате аренды и сумм «НДФЛ» (если перечисляли).
  • Документ, подтверждающий ваш статус: справка о постановке на учет как самозанятой (без ИП).
  • Если клиент зарегистрирован как ИП на НПД: Выписка из ЕГРИП (если вы зарегистрированы как ИП на НПД).
  • Переписка с арендодателем по вопросу перезаключения договора.

  • Сроки и риски

    • Пункт договора о вашем «назначении» налоговым агентом ничтожен, если вы не ИП: перечень агентов закрыт п. 1 ст. 226 НК РФ.
    • Вы не обязаны платить НДФЛ за арендодателя: он сам декларирует доход и уплачивает налог (пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).
    • Штраф 20% по ст. 123 НК РФ вам не грозит: он применим только к налоговому агенту, а вы им не являетесь.
    • Если вы ИП на НПД — вы налоговый агент по закону (ч. 10 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ), и неуплата НДФЛ влечёт штраф 20%.
    • Если вы уже уплатили деньги по ничтожному пункту, требуйте их возврата как неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
    • Арендодатель обязан подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля следующего года (ст. 229, п. 4 ст. 228 НК РФ).

  • Чего не делать

    • Не подписывайте договор с пунктом о вашем «назначении» налоговым агентом — он ничтожен.
    • Не перечисляйте НДФЛ за арендодателя: вы не налоговый агент, если не зарегистрированы как ИП.
    • Не соглашайтесь на устные договорённости об уплате налога за арендодателя — требуйте исключить пункт письменно.
    • Не удерживайте и не платите НДФЛ с арендной платы, если вы самозанятая без статуса ИП.
    • Не игнорируйте требование арендодателя: направьте ему письменное возражение со ссылкой на ст. 226 НК РФ.

  • Когда нужен адвокат

    • Если вы не ИП, пункт договора о назначении вас налоговым агентом ничтожен — он не создает для вас обязанностей по НДФЛ.
    • Если вы ИП на НПД, вы обязаны удерживать НДФЛ с арендной платы в силу закона, а не договора.
    • Если арендодатель подал жалобу в налоговую или взыскивает неудержанный налог: Адвокат нужен, если арендодатель уже подал на вас жалобу в налоговую или взыскивает неудержанный налог.
    • Обращайтесь к юристу для составления иска о возврате неосновательно уплаченных сумм, если вы уже перечислили деньги.
    • Сложный судебный спор о ничтожности пункта договора — повод нанять адвоката для защиты ваших интересов.
    • Если арендодатель нанял юриста и давит на вас, консультация адвоката поможет оценить риски и стратегию.

  • Альтернативные пути

    • Предложите арендодателю зачесть «НДФЛ» в счёт будущей арендной платы, если вы уже что-то платили.
    • Предложите арендодателю самому задекларировать доход и уплатить налог, чтобы избежать штрафов.
    • Предложите арендодателю компенсировать его расходы на НДФЛ, увеличив арендную плату на 13%.
    • Предложите арендодателю пересмотреть пункт договора, указав на его ничтожность и риск для него.
    • Предложите арендодателю заключить договор с вами как с ИП на НПД, если вы готовы зарегистрироваться.
    • Предложите арендодателю обратиться в налоговый орган за разъяснениями о порядке уплаты НДФЛ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент — самозанятая (плательщик НПД), арендующая нежилое помещение у физического лица для ведения небольшого магазина. Арендодатель при перезаключении договора включил пункт, возлагающий на арендатора обязанность уплачивать НДФЛ с арендной платы за арендодателя, то есть пытается договором «назначить» арендатора налоговым агентом. Ключевое значение имеет статус самозанятой: зарегистрирована ли она как ИП или действует как физическое лицо без статуса ИП — от этого зависит, возникает ли у неё обязанность налогового агента по НДФЛ в силу закона.

Законен ли пункт договора о возложении обязанности налогового агента на самозанятую-арендатора

Ключевой вопрос — кем по налоговому законодательству является самозанятая и может ли договором на неё быть возложена обязанность налогового агента по НДФЛ.

Перечень налоговых агентов по НДФЛ определён императивно в Налоговом кодексе и является исчерпывающим:

  1. Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения или постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 225 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов, адвокатскими бюро и юридическими консультациями. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ, от 31.12.2002 № 187-ФЗ, от 27.07.2006 № 137-ФЗ, от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 23.11.2020 № 372-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) Указанные в абзаце первом настоящего пункта лица именуются в настоящей главе налоговыми агентами
    — п. 1 ст. 226 НК РФ

Из текста напрямую следует: к налоговым агентам по НДФЛ отнесены только российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения/постоянные представительства иностранных организаций. Обычного физического лица (не ИП) в этом перечне нет. Статус налогового агента возникает исключительно «в соответствии с настоящим Кодексом», а не по воле контрагента:

  1. Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации
    — п. 1 ст. 24 НК РФ

Это подтверждается и общим принципом налогового законодательства: налоговая обязанность не может быть установлена договором — только Кодексом в предусмотренном им порядке:

Ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными настоящим Кодексом признаками налогов или сборов, не предусмотренные настоящим Кодексом либо установленные в ином порядке, чем это определено настоящим Кодексом. 6. При установлении налогов должны быть определены все элементы налогообложения , за исключением налогов, устанавливаемых в соответствии с пунктом 9 статьи 1 настоящего Кодекса . Акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы, страховые взносы), когда и в каком порядке он должен платить. (В редакции федеральных законов от 09.07.1999 № 154-ФЗ , от 03.07.2016 № 243-ФЗ , от 04.08.2023 № 415-ФЗ ) 7. Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сбора, плательщика страховых взносов, налогового агента). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ ) Статья 4. Нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации, федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, исполнительных органов местного самоуправления , исполнительно-распорядительного органа федеральной территории "Сириус" (Наименование в редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ , от 03.07.2016 № 243-ФЗ , от 11.06.2021 № 199-ФЗ ) 1.
— п. 5 ст. 3 НК РФ

Для фактов данной ситуации это означает: если самозанятая осуществляет деятельность как обычное физическое лицо без регистрации ИП (а закон о налоге на профессиональный доход прямо это допускает), она в перечень налоговых агентов по п. 1 ст. 226 НК РФ не входит, и «назначить» её налоговым агентом пунктом договора нельзя — такой пункт противоречит императивным нормам НК РФ и в силу ст. 422, 168 ГК РФ не порождает обязанности уплачивать налог за арендодателя.

Однако здесь есть решающая развилка, зависящая от статуса самой самозанятой.

Развилка: самозанятая как физлицо без ИП или как ИП на НПД

Закон № 422-ФЗ допускает ведение деятельности на НПД как с регистрацией ИП, так и без неё:

  1. Физические лица при применении специального налогового режима вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются налогом на профессиональный доход, без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности. 7. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог). 9. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области). 10.
    — ч. 6 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

При этом для ИП на НПД установлено особое правило — они не освобождаются от обязанностей налогового агента:

  1. Индивидуальные предприниматели, применяющие специальный налоговый режим, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 11. Индивидуальные предприниматели, указанные в подпункте 2 пункта 1 статьи 419 Налогового кодекса Российской Федерации , не признаются плательщиками страховых взносов за период применения специального налогового режима.
    — ч. 10 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Сопоставление этих норм с п. 1 ст. 226 НК РФ даёт два противоположных результата:

Ветка А — самозанятая зарегистрирована как физическое лицо без ИП. Она не входит в перечень п. 1 ст. 226 НК РФ и не является налоговым агентом по НДФЛ. Пункт договора о «назначении» её налоговым агентом незаконен, обязанности уплачивать НДФЛ за арендодателя у неё не возникает.

Ветка Б — самозанятая зарегистрирована как индивидуальный предприниматель на НПД. ИП входит в перечень п. 1 ст. 226 НК РФ, а ч. 10 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ прямо сохраняет за ИП на НПД обязанности налогового агента. В этом случае при выплате арендной платы физическому лицу-арендодателю она действительно обязана исчислить и удержать НДФЛ — но это следствие закона, а не договорного пункта.

Вывод по вопросу: пункт договора, «назначающий» арендатора налоговым агентом, юридически ничтожен в части возложения налоговой обязанности — статус агента устанавливается только НК РФ и не может быть создан соглашением сторон. Обязанность платить НДФЛ с арендной платы у самозанятой возникает лишь в одном случае: если она зарегистрирована как ИП (на НПД), и тогда это обязанность по закону, а не по пункту договора. Если она физлицо без ИП — такого пункта в договоре быть не должно, он не порождает для неё никаких налоговых обязанностей.

Кто по закону обязан платить НДФЛ с дохода от аренды

Доход, получаемый арендодателем — физическим лицом (не ИП) от сдачи имущества в аренду, облагается НДФЛ, но обязанность исчислить и уплатить его лежит на самом арендодателе, а не на арендаторе.

Прямая норма — арендатор (физическое лицо, самозанятая) не является налоговым агентом по данному виду дохода, поэтому уплату налога производит получатель дохода самостоятельно:

  1. физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества
    — пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Это положение системно подтверждается общим правилом о самостоятельном исчислении налога налогоплательщиком:

  1. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 настоящего Кодекса. 3. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисляется налогоплательщиком с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода, а также сумм авансовых платежей по налогу, фактически уплаченных в соответствующий бюджет. 4. Убытки прошлых лет, понесенные физическим лицом, не уменьшают налоговую базу. 5. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные статьей 229 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 6. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 7.
    — п. 2 ст. 228 НК РФ

А срок и порядок исполнения этой обязанности арендодателем установлены ст. 229 НК РФ — декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля следующего года, а сам налог уплачивается не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ):

  1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса
    — п. 1 ст. 229 НК РФ

Для фактов ситуации это означает: НДФЛ с арендной платы обязан платить сам владелец помещения (арендодатель) — он должен по итогам года самостоятельно задекларировать полученный доход и уплатить налог по ставке п. 1 ст. 224 НК РФ (13% при базе до 2,4 млн руб., далее — по прогрессивной шкале). Арендатор — физическое лицо без статуса ИП — никаких обязанностей налогового агента по этому доходу не несёт, независимо от того, что сам является самозанятой по собственным доходам от магазина.

Вывод по вопросу: платить НДФЛ с арендной платы обязан сам арендодатель-физик; перекладывание этой обязанности на арендатора-самозанятую (физлицо без ИП) не основано на законе.

Гражданско-правовые последствия незаконного пункта и защита арендатора

Условие договора о возложении на арендатора обязанности налогового агента противоречит императивным нормам НК РФ (п. 1 ст. 226, п. 5 ст. 3) и потому не соответствует закону.

Договор должен соответствовать императивным нормам:

  1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
    — п. 1 ст. 422 ГК РФ

Сделка, посягающая на публичные интересы (в том числе на установленный законом порядок уплаты налогов), ничтожна:

  1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
    — ст. 168 ГК РФ, п. 2

Для фактов ситуации это означает: спорный пункт договора аренды не влечёт правовых последствий — он не создаёт для самозанятой (физлица без ИП) обязанности уплачивать НДФЛ за арендодателя. Наиболее простое действие — не подписывать договор с таким пунктом и предложить владельцу исключить его через протокол разногласий, поскольку обязанность платить НДФЛ лежит на самом арендодателе.

Если же такой пункт уже подписан и самозанятая фактически перечислила деньги в счёт «НДФЛ за арендодателя», эти суммы уплачены без установленного законом основания и подлежат возврату как неосновательное обогащение:

  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
    — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

То есть уплаченные по незаконному пункту суммы можно истребовать обратно — как полученные арендодателем без законного основания.

Важно и об ответственности. Штраф по ст. 123 НК РФ применяется только к лицу, являющемуся налоговым агентом:

Неправомерное неудержание и (или) неперечисление (неполное удержание и (или) перечисление) в установленный настоящим Кодексом срок сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, (В редакции федеральных законов от 09.07.1999 № 154-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ; от 27.12.2018 № 546-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению
— п. 1 ст. 123 НК РФ

Поскольку самозанятая (физлицо без ИП) в перечень налоговых агентов не входит, ответственность по ст. 123 НК РФ к ней неприменима; риск неуплаты НДФЛ и штрафов по ст. 119 (неподача декларации) и ст. 122 НК РФ (неуплата налога) несёт сам арендодатель, который не задекларирует свой доход. Напротив, если самозанятая является ИП на НПД и не удержит НДФЛ, именно к ней может быть применён штраф по ст. 123 НК РФ — поэтому статус (ИП или физлицо) является решающим и для риска ответственности.

Вывод по вопросу: пункт договора о «назначении» арендатора налоговым агентом ничтожен и не порождает обязанностей; подписывать договор с таким пунктом не следует — его нужно исключить. Если суммы уже уплачены, их можно взыскать обратно как неосновательное обогащение. Ответственность за неуплату НДФЛ несёт арендодатель; к самозанятой (без статуса ИП) штраф по ст. 123 НК РФ неприменим.

Прямой ответ: пункт договора, которым вас «назначают» налоговым агентом по НДФЛ за арендодателя, незаконен и не порождает для вас никаких налоговых обязанностей, если вы не зарегистрированы как ИП — перечень налоговых агентов установлен только Налоговым кодексом, и договором его изменить нельзя.

Развёрнутый вывод по ситуации:

Если вы самозанятая без статуса ИП (физлицо). Вы не входите в исчерпывающий перечень налоговых агентов по п. 1 ст. 226 НК РФ — туда включены только организации, ИП, нотариусы и адвокаты. Статус налогового агента возникает исключительно в силу закона (п. 1 ст. 24 НК РФ), а не по воле контрагента. Более того, п. 5 ст. 3 НК РФ прямо запрещает возлагать налоговую обязанность иначе, чем это предусмотрено НК РФ. Следовательно, пункт договора о вашем «назначении» налоговым агентом ничтожен (п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 422 ГК РФ) и не создаёт для вас обязанности исчислять, удерживать или перечислять НДФЛ с арендной платы. Платить НДФЛ с дохода от сдачи помещения в аренду обязан сам арендодатель-физик — он самостоятельно декларирует доход и уплачивает налог (пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Штраф по ст. 123 НК РФ (20% от неудержанной суммы) к вам также неприменим, поскольку вы не являетесь налоговым агентом.

Если вы зарегистрированы как ИП на НПД. Ситуация меняется: ИП входит в перечень налоговых агентов по п. 1 ст. 226 НК РФ, а ч. 10 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ прямо сохраняет за ИП на НПД обязанности налогового агента. В этом случае при выплате арендной платы физическому лицу вы обязаны исчислить и удержать НДФЛ — но это обязанность по закону, а не по пункту договора. Если вы не удержите налог, к вам может быть применён штраф по п. 1 ст. 123 НК РФ.

Если вы уже уплатили деньги по такому пункту. Уплаченные суммы можно истребовать обратно как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), поскольку законного основания для их перечисления не было.

Пошаговые действия

  1. Не подписывайте договор с таким пунктом. Направьте арендодателю протокол разногласий с требованием исключить условие о возложении на вас обязанностей налогового агента, сославшись на п. 1 ст. 226, п. 5 ст. 3 НК РФ и п. 1 ст. 422 ГК РФ.

  2. Если договор уже подписан. Зафиксируйте свою позицию письменно: направьте арендодателю уведомление о том, что пункт о налоговом агенте ничтожен (п. 2 ст. 168 ГК РФ) и вы не будете его исполнять, поскольку обязанность по уплате НДФЛ лежит на нём самом (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

  3. Если арендодатель настаивает и вы уже перечислили ему суммы «НДФЛ». Потребуйте возврат уплаченного как неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). При отказе — обращайтесь с иском в суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика (арендодателя).

  4. Если вы ИП на НПД. Удерживайте НДФЛ с арендной платы при каждой выплате арендодателю-физику и перечисляйте его в бюджет, поскольку вы являетесь налоговым агентом в силу закона (п. 1 ст. 226 НК РФ, ч. 10 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ). Неисполнение этой обязанности влечёт штраф 20% по п. 1 ст. 123 НК РФ.

  5. Арендодателю-физику для исполнения его собственной обязанности необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту своего учёта не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным (п. 1 ст. 229 НК РФ), и уплатить налог не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).