Срок владения земельным участком после изменения категории и раздела: с какой даты считать для налога с продажи?

С какого момента исчисляется срок владения участков, образованных разделом в 2021 году

Общее правило ст. 217.1 НК РФ устанавливает для всех объектов недвижимости, не подпадающих под исключения, минимальный предельный срок владения в пять лет; доход от продажи освобождается от НДФЛ, если объект «непрерывно находился в собственности» в течение этого срока.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Для земельных участков, образованных в результате раздела или выдела исходного участка и предназначенных для ИЖС, ЛПХ, размещения гаражей, садоводства/огородничества, НК допускает зачёт срока владения исходного участка — но только если при разделе образовано не более двух участков:

При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков. Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.12.2024 № 449-ФЗ) 2 1 .
— абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.12.2024 № 449-ФЗ) 2 1 . Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей.
— абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ (последнее предложение)

Разбор применительно к вашей ситуации. Вы разделили участок в 2021 году на участки по 10–15 соток. Ключевая развилка:

• Если при разделе образовано два и менее участков и изменённые участки относятся к землям под ИЖС/ЛПХ/садоводство/огородничество (после изменения категории в 2020), то в срок владения включается срок владения исходного участка. Поскольку право на исходный участок зарегистрировано в 2021 году, срок владения образованных участков будет исчисляться с 2021 года (а включить срок владения земельной долей-паем, зарегистрированной в 2008 году до выдела в натуре, нормы ст. 217.1 НК РФ в данной редакции прямо не позволяют — она оперирует сроком владения «исходного земельного участка», а не земельной доли).
• Если же при разделе образовано более двух участков (что наиболее вероятно при вашем описании «участки по 10-15 соток»), ограничение последнего предложения абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ («количество… не превышает двух») не позволяет зачесть срок исходного участка, и срок владения каждого образованного участка начинает течь с даты государственной регистрации права на него в 2021 году.

Вывод: срок владения образованных в 2021 году участков исчисляется с 2021 года (с даты регистрации права на них), а не с 2008 года, когда был оформлен пай. Если при разделе образовано более двух участков — включение срока 2008/2020 вообще невозможно; даже при двух участках в срок включается срок владения именно исходного участка, образованного при выделе, а не срок владения земельной долей. Для освобождения дохода от продажи требуется выдержать пятилетний срок с 2021 года (то есть продажа не ранее 2026 года), если не сработает вычет, описанный в следующем блоке.

Нужно ли платить налог с продажи участка за 1 млн рублей или менее

Даже если срок владения проданного участка меньше пяти лет и доход не освобождён по ст. 217.1 НК РФ, для земельных участков, жилых домов, квартир, садовых домов применяется имущественный налоговый вычет в 1 000 000 рублей на налоговый период:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Разбор применительно к продаже за 1 млн и менее. Если цена продажи одного участка не превышает 1 000 000 рублей и это первая продажа такого имущества в налоговом периоде (совокупный доход за год от продажи земельных участков ≤ 1 млн руб.), вычет полностью покрывает доход, налоговая база равна нулю, и налог к уплате по НДФЛ не возникает.

Важное ограничение — ст. 214.10 НК РФ. Если цена сделки ниже кадастровой стоимости участка, умноженной на коэффициент 0,7, для целей налогообложения доход принимается равным кадастровой стоимости × 0,7:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Это означает следующее: если кадастровая стоимость продаваемого участка (определённая на 1 января года продажи либо на дату постановки на кадастровый учёт для новообразованного участка) такова, что 0,7 от неё превышает 1 000 000 рублей, то условный доход для налога составит больше миллиона, и вычет в 1 млн уже не покроет его полностью — с превышения придётся платить НДФЛ.

Вывод: формально при продаже участка за 1 млн рублей или менее налоговый вычет в 1 млн руб. полностью погашает обычный доход, и налог не возникает. Но при этом нужно проверить кадастровую стоимость участка: если 0,7 кадастровой стоимости превышает 1 млн руб., налоговый доход будет определён по кадастровой стоимости, и налог возникнет с суммы превышения над вычетом. Рекомендуется заранее запросить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости продаваемого участка и сопоставить её с ценой сделки.

Нужно ли подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ с доходов от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, если только эти доходы не освобождены от налогообложения по п. 17.1 ст. 217 НК РФ:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Однако ст. 229 НК РФ прямо позволяет не указывать в декларации доходы от продажи недвижимости, если налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере, предусмотренном абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (то есть 1 млн руб.), и сумма всех таких доходов за налоговый период не превышает размер вычета:

В налоговых декларациях физические лица указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы (в том числе фиксированную прибыль), налоговые вычеты, если иное не предусмотрено настоящим пунктом, источники выплаты таких доходов, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или зачету (возврату) по итогам налогового периода. (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214 2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса.
— абз. 1 п. 4 ст. 229 НК РФ

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Налогоплательщики также вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце третьем подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и (или) сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи имущества, указанного в абзаце четвертом подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества (имущества) налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем третьим и (или) четвертым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого недвижимого имущества (имущества) в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Разбор применительно к вашей ситуации.

• Если срок владения участка составляет пять и более лет (продажа не ранее 2026 года для участков, зарегистрированных в 2021) — доход освобождён от налога по ст. 217.1 НК РФ, налог не возникает, и в декларации такие доходы не указываются вовсе (абз. 1 п. 4 ст. 229 НК РФ).
• Если срок владения меньше пяти лет, но цена продажи (соответствующая обычному доходу) ≤ 1 млн руб. и не применяется кадастровая переоценка по ст. 214.10, — доход покрывается вычетом, налог равен нулю, и подавать декларацию не обязательно (абз. о вычете п. 4 ст. 229 НК РФ).
• Если кадастровая стоимость × 0,7 превышает 1 млн руб. — налоговый доход превысит вычет, возникает обязанность подать декларацию и уплатить налог с превышения. Пропуск срока декларирования (до 30 апреля следующего года) и уплаты (до 15 июля) влечёт санкции по ст. 119 и 122 НК РФ.

Вывод: при продаже участка за 1 млн рублей или менее, если срок владения меньше пяти лет, но кадастровая стоимость × 0,7 не превышает 1 млн руб., — подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется и налог платить не нужно. Обязательно проверьте кадастровую стоимость участка: при её высоком уровне (×0,7 > 1 млн руб.) обязанность декларирования и уплаты возникает.

Сроки декларирования и уплаты, альтернатива вычету и порядок действий

Если по итогам расчёта обязанность декларировать всё же возникает (например, когда кадастровая стоимость × 0,7 превышает вычет), действуют следующие сроки и правила.

Срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ (срок подачи декларации)

Срок уплаты налога — не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 4 ст. 228 НК РФ (срок уплаты налога)

Альтернатива фиксированному вычету в 1 млн руб. Вместо вычета вы вправе уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением имущества:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (уменьшение на расходы)

Это актуально, если документально подтверждённые расходы на приобретение/формирование участка (выкуп пая, затраты на выдел, межевание, изменение категории и т.п.) превышают 1 млн руб. — тогда база уменьшается сильнее.

Если налоговый орган доначислит налог сам. По п. 3 ст. 214.10 НК РФ при неподаче декларации налоговый орган исчисляет налог на основе имеющихся у него сведений (учитывая доход не ниже кадастровой стоимости × 0,7). В таком случае вы вправе подать декларацию и заявить вычет (1 млн руб.) либо уменьшение на документально подтверждённые расходы, чтобы снизить или обнулить базу; для этого понадобятся выписка из ЕГРН на участок (подтверждает дату регистрации права и кадастровую стоимость) и документы о расходах на приобретение.

Вывод по процедуре: при доходе ≤ 1 млн руб. (и кадастровой стоимости × 0,7 ≤ 1 млн руб.) декларация не подаётся и налог не платится; если же база после переоценки по кадастровой стоимости превысит вычет — декларация подаётся до 30 апреля, налог уплачивается до 15 июля следующего года, при этом вы вправе заявить вместо вычета документально подтверждённые расходы приобретения.