Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Купил гараж в 2018 году за 250 тыс. руб., продаю за ту же сумму: будет ли налог, если в договоре указана цена?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Убедитесь, что с даты регистрации права собственности на гараж прошло более 5 лет.
  2. 2
    Налог с продажи платить не нужно, декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.
  3. 3
    Сохраняйте договор купли-продажи 2018 года и выписку из ЕГРН для подтверждения срока владения.
  4. 4
    При запросе налогового органа представьте пояснения со ссылкой на п. 2 и 4 ст. 217.1 НК РФ.
  5. 5
    При отказе признать освобождение обжалуйте решение в вышестоящий налоговый орган.descriptionЖалоба в вышестоящий налоговый орган (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи гаража от 2018 года (подтверждает дату приобретения и цену 250 000 руб.)
  • Выписка из ЕГРН о регистрации права собственности (подтверждает начало срока владения)
  • Платежные документы об оплате гаража при покупке (расписка, квитанция — подтверждают расходы)
  • Документы, подтверждающие оплату гаража покупателем при продаже (для вашей налоговой безопасности)
  • Паспорт и ИНН (для возможных пояснений в налоговый орган по месту жительства)

  • Сроки и риски

    • Штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ вам не грозят, поскольку отсутствует объект налогообложения.
    • Если налоговый орган откажет в освобождении, обжалуйте его решение в вышестоящий орган, затем в суд.

  • Чего не делать

    • Не подавайте декларацию 3-НДФЛ и не уплачивайте налог с продажи гаража.
    • Не пытайтесь скрыть факт продажи, если налоговый орган направит запрос.
    • Не рассчитывайте налог по правилу 0,7 от кадастровой стоимости — оно не применяется.
    • Не игнорируйте требования налогового органа о представлении пояснений.
    • Не полагайтесь на 3-летний срок владения — для купли-продажи он не действует.
    • Не уничтожайте договор купли-продажи 2018 года и документы о регистрации права.

  • Когда нужен адвокат

    • Налог платить не нужно: гараж в собственности более 5 лет, доход освобожден от НДФЛ.
    • Декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется, так как облагаемого дохода нет.
    • Адвокат не нужен: ваша позиция основана на прямом указании НК РФ.
    • Обращайтесь к юристу, только если налоговая инспекция пришлет требование о пояснениях.
    • При требовании налоговой подготовьте письменные пояснения со ссылкой на п. 2 и 4 ст. 217.1 НК РФ.
    • Судебное обжалование потребуется лишь при отказе налоговой признать освобождение от налога.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент приобрёл гараж в конце 2018 года по договору купли-продажи за 250 000 руб. и планирует продать его за ту же сумму — 250 000 руб. Цена приобретения зафиксирована в договоре купли-продажи. На момент предполагаемой продажи срок владения гаражом превышает пять лет, поскольку основание приобретения — купля-продажа, а не наследство, приватизация, дарение от близкого родственника или рента. Из этого следует, что доход от продажи гаража освобождается от НДФЛ, а обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог не возникает.

Затронутые правоотношения:

  • Налогообложение доходов физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости — определяет, возникает ли у клиента налоговая обязанность при продаже гаража; в данном случае доход освобождён от налога в силу истечения минимального предельного срока владения.
  • Определение минимального предельного срока владения объектом недвижимости — от основания приобретения зависит, какой срок применяется (3 или 5 лет); для купли-продажи действует пятилетний срок, который на момент продажи истёк.
  • Уменьшение налоговой базы на расходы по приобретению имущества — имеет значение как дополнительная гарантия: даже если бы срок владения не истёк, расходы на приобретение полностью покрывают цену продажи, и налоговая база была бы равна нулю.
  • Обязанность по представлению налоговой декларации 3-НДФЛ — определяет, нужно ли клиенту отчитываться перед налоговым органом; при освобождённом доходе такая обязанность отсутствует.
  • Налоговая ответственность за непредставление декларации и неуплату налога — в рассматриваемой ситуации риски штрафов по ст. 119 и 122 НК РФ не возникают, поскольку отсутствуют неуплаченный налог и обязанность подавать декларацию.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Гараж приобретён в конце 2018 года по договору купли-продажи — основание приобретения не входит в перечень, для которого установлен трёхлетний минимальный срок владения, поэтому применяется пятилетний срок.
  • На момент продажи срок владения гаражом превышает пять лет — доход от продажи освобождается от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
  • Цена продажи равна цене приобретения и составляет 250 000 руб., расходы подтверждены договором купли-продажи — даже при гипотетическом отсутствии освобождения налоговая база была бы равна нулю за счёт уменьшения дохода на документально подтверждённые расходы.
  • Доход от продажи не подлежит налогообложению — обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог у клиента не возникает.

Освобождение дохода от продажи гаража от НДФЛ при владении более 5 лет

Гараж, зарегистрированный в ЕГРН в качестве объекта недвижимости, для целей налогообложения относится к объектам недвижимого имущества. Доход от продажи объекта недвижимости освобождается от НДФЛ при истечении минимального предельного срока владения:

  1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
    — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года только для ограниченного перечня оснований приобретения (наследство, приватизация, дарение от близкого родственника, рента), а во всех остальных случаях — 5 лет:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5.
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Для объектов недвижимости, приобретённых по договору купли-продажи (к которым относится ваш гараж), применяется именно 5-летний срок:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.";
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Ваш гараж куплен в конце 2018 года по договору купли-продажи. Это основание приобретения не входит в перечень п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследство, приватизация, дарение от близкого родственника, рента), поэтому применяется 5-летний срок по п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Продажа планируется в 2025–2026 гг., то есть с даты регистрации права собственности (конец 2018 г.) пройдёт более 5 лет. Следовательно, доход от продажи гаража подпадает под освобождение по п. 2 ст. 217.1 НК РФ — налог платить не нужно.

Если бы гараж не был зарегистрирован в ЕГРН как объект недвижимости (для капитального гаража это нетипично), применялось бы освобождение для «иного имущества» со сроком владения 3 года, который в вашем случае также давно истёк:

17 1 ) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217 1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
— п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Итог: при истёкшем сроке владения доход от продажи освобождается от налогообложения, налог не уплачивается.

Отсутствие обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог

Обязанность самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с доходов от продажи имущества возникает только в отношении доходов, которые не освобождены от налогообложения, — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ прямо исключает доходы, освобождённые по п. 17.1 ст. 217 НК РФ:

  1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
    — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Поскольку срок владения гаражом превышает минимальный предельный (5 лет для недвижимости — п. 12, 13 выше), доход от продажи не подлежит налогообложению. Декларация по ст. 229 НК РФ представляется только теми лицами, на которых возложена соответствующая обязанность, а пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ исключает освобождённые доходы из облагаемых — значит, обязанности подавать декларацию и уплачивать налог не возникает.

Для полноты: даже если бы срок владения не истёк, налоговой базы не возникло бы, поскольку расходы на приобретение (250 000 руб., указанные в договоре купли-продажи 2018 г.) полностью покрывают цену продажи (250 000 руб.) — применяется уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на приобретение:

  1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
    — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вывод: декларация 3-НДФЛ не требуется, налог не уплачивается, так как доход от продажи гаража при владении более 5 лет освобождён от налогообложения.

Налоговые последствия на случай, если срок владения окажется менее минимального (правило 0,7 × кадастровая стоимость)

Несмотря на то что в вашем случае срок владения, по данным вопроса, превышает минимальный, описываю последствия для ситуации, при которой срок владения не истёк (например, при споре о дате регистрации права).

При продаже объекта недвижимости, если доходы от продажи меньше кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, умноженной на коэффициент 0,7, для целей налогообложения доход принимается равным этой кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7:

  1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
    — п. 5 ст. 217.1 НК РФ

Применение к вашему случаю: цена продажи (250 000 руб.) равна расходам на приобретение (250 000 руб., подтверждённым договором), поэтому даже в неблагоприятной ветке налоговая база равна нулю — при условии, что 0,7 × кадастровая стоимость не превышает 250 000 руб. Если бы кадастровая стоимость оказалась выше, налоговый орган вправе доначислить налог с разницы.

Если расходы на приобретение подтвердить невозможно, применяется фиксированный имущественный вычет при продаже «иного недвижимого имущества» в размере не более 250 000 руб.:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
— абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

А при совокупном доходе от продажи, не превышающем размер вычета (250 000 руб.), налогоплательщик вправе вообще не указывать такие доходы в декларации:

Налогоплательщики также вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце третьем подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и (или) сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи имущества, указанного в абзаце четвертом подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества (имущества) налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем третьим и (или) четвертым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого недвижимого имущества (имущества) в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ) При определении доходов от продажи недвижимого имущества в целях настоящего пункта учитываются особенности, установленные пунктом 2 статьи 214 10 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Налогоплательщики вправе представить заявление о распоряжении путем возврата сумм денежных средств, формирующих положительное сальдо единого налогового счета, в составе налоговой декларации. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 263-ФЗ, от 28.12.2022 № 565-ФЗ)
— абз. 13 п. 4 ст. 229 НК РФ

Вывод: при цене сделки не ниже 0,7 × кадастровая стоимость налог равен нулю в любой ветке; при заниженной цене относительно кадастровой стоимости возможен пересчёт дохода по п. 5 ст. 217.1 НК РФ.

Ответственность за непредставление декларации и неуплату налога (риски)

Ответственность за непредставление декларации и неуплату налога установлена ст. 119 и 122 НК РФ:

  1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
    — п. 1 ст. 119 НК РФ
  1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
    — п. 1 ст. 122 НК РФ

Эти санкции применяются только при наличии неуплаченной суммы налога и неисполненной обязанности подать декларацию. В вашей ситуации доход от продажи освобождён от налога ввиду истечения минимального предельного срока владения (п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ — > 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

— п. 2 ст. 217.1 НК РФ и > В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.";
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ), поэтому облагаемого дохода нет и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ не относит такой доход к облагаемому (> 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Следовательно, недоимка по НДФЛ отсутствует, а обязанность подавать декларацию не возникает, поэтому штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ не применяются.

Если налоговый орган пришлёт уведомление (например, не располагая сведениями о сроке владения), следует подтвердить дату регистрации права выпиской из ЕГРН и цену приобретения договором 2018 г. — это исключит доначисление, поскольку доход от продажи объекта, находившегося в собственности более минимального срока, налогом не облагается.

Вывод: при подтверждении владения гаражом более 5 лет (выписка из ЕГРН) риск налоговой ответственности отсутствует — освобождение по п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ исключает сам факт недоимки.

Налог платить не нужно, декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется, поскольку гараж находится в вашей собственности более 5 лет (с конца 2018 года), а доход от продажи недвижимости при истечении минимального предельного срока владения освобождается от НДФЛ на основании п. 2, п. 4 ст. 217.1 НК РФ.

Обоснование по веткам:

  1. Основная ветка — срок владения истёк (ваш случай). Гараж приобретён по договору купли-продажи в конце 2018 года. Это основание не входит в перечень исключений, для которых минимальный срок владения составляет 3 года (наследство, приватизация, дарение от близкого родственника, рента — п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Следовательно, применяется общий минимальный предельный срок — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). На момент продажи (2025–2026 гг.) этот срок истёк, поэтому доход от продажи гаража освобождается от налогообложения в силу п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Обязанность декларировать такой доход и уплачивать налог не возникает, поскольку пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ прямо исключает из-под налогообложения доходы, освобождённые по п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

  2. Запасная ветка — если бы срок владения не истёк. Даже в этом случае налоговая база была бы равна нулю, поскольку цена продажи (250 000 руб.) полностью покрывается документально подтверждёнными расходами на приобретение (250 000 руб. по договору купли-продажи 2018 г.) — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Если бы расходы не были подтверждены, применялся бы фиксированный имущественный вычет в размере 250 000 руб. (абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), который также полностью покрывает цену продажи. При этом если доход от продажи не превышает размер вычета, налогоплательщик вправе вообще не указывать такие доходы в декларации (абз. 13 п. 4 ст. 229 НК РФ).

  3. Правило 0,7 × кадастровая стоимость. Если цена продажи (250 000 руб.) окажется ниже, чем 0,7 × кадастровая стоимость гаража на 1 января года продажи, налоговый орган вправе пересчитать доход по п. 5 ст. 217.1 НК РФ. Однако в вашей основной ветке (срок владения более 5 лет) это правило не применяется, поскольку доход освобождён от налогообложения полностью.

  4. Ответственность. Штрафы по ст. 119 и ст. 122 НК РФ (за непредставление декларации и неуплату налога) к вам не применимы, поскольку отсутствует сам объект налогообложения — облагаемый доход.

Пошаговые действия

  1. Никаких действий не требуется. Поскольку срок владения гаражом превышает 5 лет, вы не обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог.

  2. Сохраните документы. Храните договор купли-продажи 2018 года (подтверждает дату приобретения и цену) и документ о регистрации права собственности (подтверждает начало течения срока владения). Они могут понадобиться, если налоговый орган запросит пояснения.

  3. Если налоговый орган направит требование о представлении декларации или уплате налога — представьте письменные пояснения со ссылкой на п. 2 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ и приложите копии документов, подтверждающих дату приобретения гаража (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН).

  4. При отказе налогового органа признать освобождение — обжалуйте решение в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд по месту жительства.