Продажа квартиры по реновации: налоговая прислала счет на всю сумму, хотя старая квартира была в собственности давно. Что делать?

С какого момента исчисляется срок владения квартирой по реновации и освобождается ли доход от налога

Ключевая норма прямо решает вопрос налогоплательщика: при продаже жилья, предоставленного по программе реновации в Москве, в срок нахождения нового жилья в собственности включается срок владения освобождённой (старой) квартирой.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Разбор. Налогоплательщик был собственником старой квартиры «давно». Если совокупный срок владения (старая квартира + новая по реновации) на дату продажи превышает минимальный предельный срок, доход от продажи вообще не облагается налогом и декларацию подавать не требуется. Это и есть та «особенная» логика, на которую рассчитывал клиент, и она прямо предусмотрена законом — письмо инспекции, насчитавшей налог со всей суммы продажи, этому правилу противоречит.

Далее определяется сам минимальный предельный срок:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Разбор. Для продажи квартиры по реновации применяются положения п. 3 (трёхлетний срок), если право собственности на освобождаемую квартиру было получено при соблюдении хотя бы одного из условий п. 3 (наследование, приватизация, дарение от близкого родственника, единственное жильё на дату продажи). Право на трёхлетний срок при продаже подтверждает и абз. 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ, прямо распространяющий п. 3 на реновационные квартиры (цитата c2 ниже). Во всех иных случаях минимальный срок — пять лет:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения пункта 3 настоящей статьи в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи условий. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ) В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.
— абз. 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Вывод. Если совокупный срок владения старой + новой (реновационной) квартирой на дату регистрации перехода права к покупателю превышает минимальный предельный срок (3 года — если старая квартира была приватизирована, получена по наследству/дарению от близкого родственника или являлась единственным жильём; в противном случае 5 лет), доход от продажи квартиры по реновации полностью освобождается от НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ, и счёт на «полную сумму налога» неправомерен. При подтверждении этого факта требование инспекции подлежит отмене.

Из чего складывается налоговая база, если освобождения нет (расчёты по стадиям)

Ветка А. Доход освобождён (совокупный срок превысил минимальный). Тогда налоговая обязанность отсутствует вовсе, обязанность подавать декларацию и уплачивать налог не возникает:

17 1 ) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: (В редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ) от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217 1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося непрерывно в собственности налогоплательщика три года и более.
— п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Ветка Б. Срок всё же меньше минимального. Тогда налоговая база — это не вся сумма продажи, а доход минус документально подтверждённые расходы на приобретение как освобождённой (старой) квартиры, так и предоставленной по реновации (включая доплату за дополнительные метры):

При продаже жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи таких жилого помещения или доли (долей) в нем на величину произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем и (или) жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве.
— абз. пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Разбор. Это вторая «особенность» реновации, которую инспекция в расчёте могла проигнорировать: налогоплательщик вправе уменьшить доход от продажи на расходы на приобретение старой квартиры (например, уплаченные при её покупке/приватизации суммы) и на расходы на получение новой квартиры, включая доплату за превышение площади. Если после такого уменьшения доход оказывается нулевым или отрицательным — налога нет.

При этом действует ограничение «не ниже кадастровой стоимости»: если цена продажи ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, для налога доход приравнивается к 70 % кадастровой стоимости:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Разбор. То есть база = max(цена сделки; 70% кадастра) − расходы по ст. 220 (старая квартира + доплата). Только получившееся положительное значение облагается по ставке 13 %.

Вывод. При любом сценарии инспекция не вправе была насчитать налог «со всей суммы продажи»: во-первых, подлежал применению срок владения с зачётом старой квартиры (полное освобождение, ветка А), а во-вторых, даже при неудачном исходе налоговая база уменьшается на документально подтверждённые расходы на приобретение старой квартиры и доплату за метры (ветка Б). Счёт на полную сумму продажи не соответствует п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 и ст. 220 НК РФ.

Почему налоговая насчитала налог со всей суммы и как это исправить (процедура)

Доначисление «на полную сумму» объясняется процессуальным механизмом: если декларация 3-НДФЛ не подана, камеральная проверка проводится по имеющимся у инспекции данным без учёта заявленных налогоплательщиком вычетов:

В случае, если налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи либо в результате дарения недвижимого имущества, не представлена в налоговый орган в установленный срок в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 и пунктом 3 статьи 228, пунктом 1 статьи 229 настоящего Кодекса, камеральная налоговая проверка проводится в соответствии с настоящей статьей на основе имеющихся у налоговых органов документов (информации) о таком налогоплательщике и об указанных доходах. При наличии обстоятельств, указанных в абзаце первом настоящего пункта, камеральная налоговая проверка проводится в течение трех месяцев со дня, следующего за днем истечения установленного срока уплаты налога по соответствующим доходам.
— п. 1.2 ст. 88 НК РФ

При этом налоговый орган исчисляет налог сам, исходя из цены сделки, не применяя (до представления налогоплательщиком подтверждающих документов) вычеты по расходам:

В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, и проведения в соответствии с абзацем первым пункта 1 2 статьи 88 настоящего Кодекса камеральной налоговой проверки налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) о таком налогоплательщике и указанных доходах исчисляет сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком
— п. 3 ст. 214.10 НК РФ

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Разбор. Обычно проверка проходит именно так, когда продавец не подал декларацию: инспекция видит доход от продажи из Росреестра, не видит заявленных вычетов и исчисляет налог со всей суммы (иногда приравненной к 70 % кадастра по п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Это штрафная по сути мера за неподачу декларации, а не оценка законного размера налога.

Что делать — подать декларацию с вычетами. Представление декларации (первичной или уточнённой) запускает новую камеральную проверку уже с учётом заявленных вычетов, после чего доначисленный «полный» налог пересчитывается до законного размера. Это следует из того, что камеральная проверка на основе представленной декларации проводится заново (абз. 4 п. 1.2 ст. 88 НК РФ, где указано, что проверка прекращается и начинается новая на основе представленной декларации — процитировано в c8).

Вывод. Счёт на полную сумму налога почти наверняка вызван тем, что декларация 3-НДФЛ с заявлением вычетов не была подана (инспекция провела проверку по п. 1.2 ст. 88 и п. 3 ст. 214.10 НК РФ без вычетов). Немедленная подача декларации, в которой обоснованно (а) заявлено освобождение в связи с истекшим сроком владения с учётом старой квартиры либо (б) заявлены расходы на старую квартиру и доплату, приведёт к перерасчёту налога и отмене необоснованного доначисления. Чем раньше подана декларация, тем меньше штрафы за непредставление.

Что делать с уже полученным счётом/требованием: ответственность и порядок обжалования

Если декларация не была подана, за это предусмотрен штраф, но он ограничен — и его можно минимизировать, подав декларацию до выставления штрафа в полном объёме:

влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) (Наименование в редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов)
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Разбор. Штраф за непредставление декларации — 5 % не уплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 руб. Штраф за неуплату налога — 20 % от неуплаченной суммы. Оба штрафа зависят от суммы налога: если после подачи декларации с правильным зачётом сроков и расходов налог окажется нулевым, то и база для штрафов обнуляется, а штраф по ст. 119 снижается до минимальных 1 000 руб. Это дополнительный стимул немедленно подать декларацию.

Обжалование полученного документа. Если инспекция уже направила акт, решение или требование, их можно обжаловать: сначала в вышестоящий налоговый орган, и только после этого — в суд (обязательный досудебный порядок по п. 2 ст. 138 НК РФ). Жалоба подаётся в течение одного года со дня, когда стало известно о нарушении прав.

Акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц (за исключением актов ненормативного характера, принятых по итогам рассмотрения жалоб, апелляционных жалоб, актов ненормативного характера федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов, действий или бездействия его должностных лиц) могут быть обжалованы в судебном порядке только после их обжалования в вышестоящий налоговый орган в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
— п. 2 ст. 138 НК РФ

Жалоба в вышестоящий налоговый орган может быть подана, если иное не установлено настоящим Кодексом, в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Жалоба на вступившее в силу решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решение об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, которое не было обжаловано в апелляционном порядке, может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения. Жалоба в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов, может быть подана в течение трех месяцев со дня принятия вышестоящим налоговым органом решения по жалобе (апелляционной жалобе). В случае пропуска по уважительной причине срока подачи жалобы этот срок по ходатайству лица, подающего жалобу, может быть восстановлен вышестоящим налоговым органом. 3. Вступившее в силу решение налогового органа, вынесенное по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки консолидированной группы налогоплательщиков и не обжалованное в апелляционном порядке, может быть обжаловано ответственным участником этой группы либо самостоятельно иным участником этой группы в части привлечения такого участника к ответственности за совершение налогового правонарушения. Такая жалоба может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения. (Статья в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 153-ФЗ)
— п. 2 ст. 139 НК РФ

Срок исполнения требования. Требование об уплате задолженности исполняется, как правило, в течение 8 дней с даты получения (п. 3 ст. 69 НК РФ). Если налогоплательщик бездействует, задолженность взыскивается принудительно и начисляются пени, поэтому обжалование или подачу декларации нельзя откладывать.

Вывод. Порядок действий: (1) немедленно подать декларацию 3-НДФЛ с заявлением освобождения по сроку владения (зачёт старой квартиры) либо вычетов по расходам; (2) одновременно подать жалобу в вышестоящий налоговый орган (УФНС по региону) на полученный документ с требованием налога — срок для обжалования 1 год; (3) при отказе вышестоящего органа — обращаться в суд (обязательный досудебный порядок). Правильное заявление сроков и расходов обнуляет сам налог, а вместе с ним — и штрафы (по ст. 119 остаётся лишь минимальный штраф 1 000 руб. за несвоевременную подачу, если декларация уже просрочена).